保障房建設駛入快車道，會影響房價嗎？專家建議中央每年投1萬億

2024年注定又是一個保障房建設加快推進的一年。前不久經濟工作會議以及住建部強調要加快推進保障性住房等“三大工程”建設後，可以說奠定了新一輪保障性住房建設的清晰路徑。

官方給出的建設初衷是，保障房在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短闆。尤其是在一二線大城市，房價高，不少工薪收入群體買不起商品住房。但肯定不會照搬國外模式，可以借鑒，絕對不是照搬。

對于保障房建設，房地産專家孟曉蘇是典型的支援者，盡管他很多房地産建議不能被老百姓了解，但保障房這一塊的觀點還是非常接地氣的。

孟曉蘇表示，要讓保障房能夠覆寫到大陸大城市50%左右的家庭，就是工薪收入的普通家庭。如果能夠加大保障房建設，能夠讓雙軌制正常運作，也能夠解決年輕人家庭和新市民家庭最擔心的房價能不能降下來的問題。

最重要的是，他建議保障房在由低收入家庭購買持有後，未來應可以與商品房并軌，五年或十年後在一定條件下可以進入市場進行流通交易。那麼保障房未來有可能讓低收入家庭财富翻倍。說得确實好聽，是不是真能這樣還是讓老百姓自己了解吧。

而對于保障房建設會不會影響房價，我印象中孟曉蘇說不會影響房價，又記得他說過，加大保障房建設可以明顯地降低房價。這不沖突嗎？我今天又特意深究了一下，他說的不沖突，原來是文字遊戲。

對于不影響房價，他是這樣說的，低收入群體應該靠保障房解決住房問題，但不是說建了保障房就會造成商品房價格下跌，那是胡思亂想。

對于可以降低房價，他是這樣說的，因為保障房不收土地出讓金，大城市的保障房房價一般是商品房價格的三分之一，這不就是明顯地可以降低房價嗎？這不比取消公攤更加現實嗎？

終于明白了，原來是一場文字遊戲，原來是為了維護高房價，但不管怎麼說，如果更多的老百姓能享受到低價的保障房也是可以的。但實際上保障房能夠多少人住？

截止2022年底，大陸保障房存量供應約在3083萬套，占全國住房總量的5%左右。全國人均住房面積低于16平的群體就有4490萬戶，若優先供給全國人均住房面積不足16平的群體，保障房便已面臨約1407萬套的缺口，整體上供不應求。

而面對供不應求的保障房，商品房市場同樣面臨着巨大的挑戰，那就是供大于求。截止2023年9月，商品房庫存待售面積累計達6.45億平方米，加上12億平方米新開工但未竣工的在建房産，總共18.45億平方米商品房将成為待售的存量商品房。

近日，中國首席經濟學家論壇研究院副院長林采宜表示，商品房市場供大于求在一定時期内将是一個非常嚴峻的現實問題。而更為嚴峻的形勢在于，大量保障房支出是導緻（加劇）地方政府債台高築的重要原因。

如果投入增量資源重建立設保障房，将會擠壓商品房市場銷售，本就不景氣的市場将會變得更加惡化，甚至導緻更為嚴重的問題。還會影響城鎮二手房市場交易的流動性，什麼意思呢？林采宜認為，這樣會抑制改善需求，大家都不會改善了。地方推行保障房無疑将使得地方财政雪上加霜。

我認為，沒必要太擔心，首先商品房轉化成保障房就能消化一定量的庫存，而且保障房建設也可以帶動房地産上下遊産業鍊企穩恢複。買不起房是個很現實的問題，就應該結合大家的需求和購買力做好梯度建設，滿足不同層次的住房需求，這才是硬道理。

但孟曉蘇不建議收購積壓的存量商品房，改做保障房。還是要啟動保障房建設，加快保障房建設。是以，如果建設保障房會擠壓商品房市場銷售，那麼該如何破解呢？

林采宜沒有給出建議，但孟曉蘇建議，中央财政出1萬億相對容易，然後要求地方政府配套1萬億，這就2萬億。再加上銀行、信托、基金，可以發展到5萬億。5萬億不收土地出讓金，投出去相當于10萬億。它将有力地拉動建築業、建材業和相關各個産業。

國家出錢給低收入群體建保障房沒問題，但孟曉蘇的意思是商品房市場你就不要限制了，打壓商品房房價讓高收入群體不滿意，而低收入群體也沒得到好處，真是兩頭不讨好。大家同意嗎？