2023年，深圳房價首次連續兩個自然年度出現下跌。
2023年，深圳二手房市場經曆了“量升價跌”的現象，成交量上漲的另一邊，深圳二手房價卻經曆了連續兩年下跌的情況。事實上，自2021年開始，随着二手房指導價出台加上疫情影響的經濟面緊張導緻深圳房價全面下跌，以價換量現象明顯，部分業主為加快去化，緻市場筍盤增多，房價持續下探。
那麼深圳二手房價到底跌了多少呢？在資料被平均的情況下，又是哪些片區或者小區的房價實作了逆勢上漲？
有小區跌回五年前 高溢價加速“擠水分”，“筍盤”變多
“超級超級筍盤，低于指導價340萬。”12月底，有中介向記者推介了一套香蜜湖片區的房源，據其介紹，該房源同戶型1900萬，但本套房源的挂牌價隻有1400萬，不僅低于小區同戶型500萬，更低于指導價340萬。
這并不是市場上唯一一套降價百萬的房源。事實上，兩年前在深圳樓市難得一見的“筍盤”變得多了起來，尤其是曾經以高溢價聞名的豪宅片區以及名校學區房片區，正在加速“擠水分”。
據深圳中原研究中心資料顯示，2023年，深圳83個有效片區（片區挂盤量大于10套）的挂盤均價變化中，共有77個片區挂盤價下滑，跌幅片區占比92.7%。
其中，跌幅較高的片區有福田的上步片區、寶安的沙井片區、寶安的寶中片區、南山的西麗片區、福田的百花片區、羅湖的洪湖片區、南山的深圳灣片區、福田的八卦嶺片區等等。而這些片區便包含老牌豪宅區和深圳名校聚集的片區。
片區挂牌價下滑的主要原因來自市場信心不足，深圳樓市經曆了兩年的深度調整，成交價也在連續下滑。據樂有家研究中心資料顯示，2023年四季度深圳二手房成交均價6.5萬元/㎡，比2021年曆史最高點8.3萬元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。這即是說，深圳一套100㎡的房子，2023年的總成交均價下跌至650萬元，相對2021年的購入成本減少了180萬元。
“2018年剛來深圳的時候看中了福田一個小區，打算第二年攢夠首付買，但是第二年房價直接漲了就沒買。年初又去看了那個小區，有部分房源房價已跌回到了2018年的水準。”有購房者向記者表示，自己關注的小區房價已經跌回了5年前的水準。
到了2024年，房價下探的趨勢仍在延續。深圳中原研究中心資料顯示，2024年年初，其檢測有效挂盤小區資料共有2978個，對比上個月的挂盤均價資料，其中共有1654個小區挂盤均價下跌，占比55.5%。
這份資料顯示，跌幅TOP30的樓盤中，共有7個小區目前挂盤均價已經低于指導價。
例如龍崗區布吉片區的龍威豪庭，該樓盤均價為3.2萬元/㎡，指導價為4.1萬元/㎡；鹽田區鹽田港片區的裕達華庭，挂盤均價為3.6萬元/㎡，指導價為3.84萬元/㎡；龍崗布吉的大都彙大廈，挂盤均價為2.7萬元/㎡，指導價為3.08萬元/㎡。
另一方面，2024年年初還有4個小區挂牌價下滑超過20%。寶安翻身片區的金景豪苑，目前挂盤均價為5.2萬元/㎡，較2023年12月跌幅24.2%；福田竹子林片區的竹園小區南區，挂盤均價12.0元/㎡，下滑22%；寶安碧海片區的幸福港灣禦品居，挂盤均價8.1萬元/㎡，下滑20.9%；福田景田片區的景蓮花園，挂盤均價為7.2萬元/㎡，下滑20.2%。
灣财社記者在有關中介平台查詢到，目前寶安翻身片區的金景豪苑，一套153㎡的五房最低挂牌價698萬，折合單價4.56萬元，相較于5.12萬/㎡的指導價來說，總價已低于指導價85萬；公開平台查詢到該小區2021年有房源成交單價接近6萬元，也就是說，相較于兩年前該房源總價跌了大約220萬。
6個片區上漲 5個小區漲幅超15%，最高達23.4%
并非所有深圳的房子都在下跌。盡管整體房價走勢處于下行通道，但在2023年挂盤均價變化中，仍有6個片區挂牌均價上漲，這6個片區分别是南山後海片區，福田新洲片區、龍華大浪片區、羅湖銀湖片區、鹽田梅沙片區、大鵬新區的大鵬片區。
其中漲幅最高的為鹽田梅沙片區，2023年挂牌均價為5.9萬元/㎡，漲了6%。對于梅沙片區的不跌反漲，有業内人士告訴記者，一方面，該片區的交易量實際上并不算特别活躍，比較少存在急售的房源，是以挂牌價波動不明顯；另一方面，梅沙片區離深圳核心地段較遠，業主較為固定是以對價格不太敏感。
除此之外，漲幅排名第二的是南山的後海片區，2023年挂牌均價為15.2萬元/㎡，漲了4.7%。值得一提的是，2023年“雙證合一”“取消750萬豪宅稅”“二套首付降至四成”“認房不認貸”等相關樓市出台的政策對後海片區的高總價小面積房源都有一定的利好，市場風向的轉變或使片區業主信心恢複，挂牌價上調。
但時間線拉長來看，後海片區成交價仍和高峰期有所差距，另外從近期實際成交情況來看，也有不少房源最終仍選擇降價出售。
灣财社記者了解到，2023年12月後海漾日灣畔一套119㎡三房以1330萬總價成交，折合單價11.18萬元；而2021年10月，同戶型房源成交總價為1640萬，折合單價13.67萬，成交總價相較高峰期跌了300萬；另外目前市場有73㎡兩房，業主報價858萬，折合單價11.7萬元，但2023年11月份同戶型成交價1030萬，兩個月降幅高達16.7%。
那麼深圳哪些小區的房價是在真實上漲的呢？深圳2024年初最新房價資料顯示，2024年初有5個小區的挂牌均價漲幅超過15%，有超30個小區的挂牌均價漲幅超過10%。
其中，漲幅最高的樓盤是南山中心區的華彩天成，目前挂盤均價為13萬元/㎡，挂盤價上漲23.4%。該小區位于南山區粵海街道，2004年建成，交通方面距離9号線南山書城僅200多米，在南山區第二外國語學校的學區範圍内。
其次是南山蛇口片區的荔海春城，目前挂盤均價為12.2萬元/㎡，上漲22%。該小區建于2013年，交通方面距離9号線南油西站400米左右，目前小區在貝殼平台隻有兩套挂牌房源，均為89㎡左右的三房。
趨勢
樓市緩慢複蘇，房價觸底趨穩
“以價換量現象明顯，市場筍盤增多，低價誘惑下，客戶購買意願增加，加速了需求釋放。”樂有家研究中心資料指出，盡管深圳二手房價過去一年持續下探，但一定程度上也刺激了成交量的上漲，2023年深圳二手住宅過戶32768套，同比上漲51%，終于走出了“2022年樓市最低點的陰霾”。
對于後續房價走勢，深圳知名地産評論人朱文策在其公号推文中表示，2023年是深圳房地産價格曆史上首次連續兩個自然年度出現下跌，大量二手盤價格回到2018年，少量已經跌回了2017年。若是以量價齊飛來作為市場V型反轉的判斷基準，那麼現在，深圳的房地産市場整體還處在尋底築底再均衡的過程。而對購房者來說，如果滿足保障房條件，優先高度關注人才房、配售型保障房；另外有充沛資金需要換房的購房者，則可以逆向思維，大膽入手優質産品。
“目前的樓市處于一個緩慢複蘇的階段。”還有不少業内人士認為，經過2年多調整，目前市場價格已基本觸底趨穩，剛需、改善客也可以抓住機會撿漏抄底。随着2024年到來，預計政策端将持續發力支援房地産回暖，整體經濟走勢也将迎來高品質進步，這也意味着，市場上有限的“筍盤”或将會被加速消耗，對于真正有需求的購房者來說當下不失為好的買入時機。
采寫：南都·灣财社記者 孫陽