近日，家住南京江畔都會上城的業主馬先生向現代快報96060熱線反映，他于2022年下半年入住該小區，此前小區地下車庫一層都可以臨停，業主停車很友善。但是從2023年11月下旬開始，開發商除了已售車位外，将負一層未售出的1000多個車位全部上了地鎖，給業主們帶來較多不便。“開發商的産權車位不是要求有租有售嗎？統一上地鎖明擺着是逼業主購買車位，這樣可以嗎？”
△江畔都會上城的車位示意圖，已售車位數量不多
探訪：開發商給自有産權車位上鎖，業主感覺不便
12月7日上午，現代快報記者來到江畔都會上城小區。該小區共有13幢樓，分為兩期，其中1幢到6幢是一期。馬先生是一期業主，自從去年下半年入住以後，他一直都将車停在一期的負一層車庫。
據了解，江畔都會上城一期地下隻有負一層車庫，共有1400多個車位，都是開發商持有的産權車位。二期地下還有一個負二層車庫，有500多個車位，絕大多數是人防車位，不能出售，可全部面向業主開放出租或者臨時停放。馬先生說，入住之後，他習慣将車停放在負一層自己樓下的車位，由于小區一期入住率不高，車位富餘，業主停車很友善。
△江畔都會上城的負一層地庫，基本都上了地鎖
在11月中下旬，物業公司在業主群發了一個通知，稱要對地下車庫實行規範化管理。通知稱，因近期很多業主投訴地下車庫車輛管理混亂，常有侵占他人車位現象發生，為規範化管理地下車庫，近期将針對小區地下車庫進行統一管理，具體管理手段如下：負一層未售車位統一加裝地鎖，加裝完成後，後續将按照規劃車位區域，規範化管理小區地下停車。施工預計結束時間是12月20日。通知的釋出方是江畔都會上城營銷管理部。
△物業轉發的開發商關于加強地庫産權車位管理的通知
馬先生說，物業管家在群裡另行通知稱，在對負一層未售車位統一加裝地鎖後，非産權車位車輛需停放至負二層人防區域。此舉是為了“保障車輛和行人的安全”等。
上述規定給馬先生等人帶來的影響是需要将車停到二期負二層的車位，然後步行數百米才能回家。
“如果業主需要買車位，自然就會買。現在開發商把1000多個未售車位統一上鎖，明顯是逼着業主購買車位，這樣的做法不妥吧？”馬先生說，按照相關法律法規，開發商的自有産權車位隻能針對内部業主，可租可售，而不是“隻售不租”。開發商的做法人為造成了開發商和業主之間的緊張關系，在目前車位銷售不好的背景下，并不見得有什麼效果。
現代快報記者在地庫看到，由于地鎖基座是用膠水粘在地面的，有好幾個車位的地鎖被人為拔除，扔在了角落，據稱是有業主憤而為之。還有業主直接将車塞到了兩個相鄰地鎖之間停放。
△江畔都會上城的負一層地庫，基本都上了地鎖
現象：附近小區曾有類似情況，開發商加裝地鎖又拆除
據江畔都會上城業主們反映，小區所在的江北片區有不少建立小區，地下車位都很充裕，業主可以選擇買車位，也可以租車位甚至臨停。此前好幾個附近小區都出現過類似情況，開發商一開始也想将自有産權車位“隻售不租”，但最終被要求整改。
12月13日，現代快報記者來到青奧體育公園附近的中海瀾苑小區。在小區地下車庫，記者看到車位空餘很多。一名業主介紹，小區是2021年傳遞的，一兩年前，開發商也曾經将地下車庫的自有産權車位全部打上地鎖。
中海瀾苑約有3000戶，車位配比是1:1.2，共有約3600個車位。開發商對外出售車位的價格起初是16萬元左右，但是購買的業主并不多。在開發商将所有未售車位打上地鎖後，業主們紛紛投訴，後來在相關部門的幹預下，開發商又将所有地鎖全部拆除。
據該業主介紹，目前小區有一部分車位是業主購買的，也有很多業主停在了人防車位，但是人防車位處于地下車庫中較偏的位置。很多業主在交了車位租金後，依然會停在距離自己樓棟更近的開發商産權車位上，目前隻要不是已售車位，業主們都可以自由停放。
據了解，江北的金象城等小區都出現過地下車位的糾紛和投訴，情況與中海瀾苑大同小異。
管理部門：車位沖突源于不同訴求，隻能通過協調鈍化沖突
江北新區住建中心物業與房屋管理科科長袁國平介紹，目前在處理江北新區商品房小區沖突糾紛中發現，關于車位租售的糾紛還是相對集中并且頻發的。其中有新樓盤，也有老樓盤。有的開發商說為了加強管理，避免已售車位被其他業主亂停亂放，但是普遍看來，主要還是開發商想去庫存。
袁國平說，當房地産市場相對較好的時候，開發商往往不計較車位出售的這部分收入，租賃或者開放給業主臨停都比較好談。現在房子相對不好賣了，開發商便希望快速将車位賣掉。在這種情況下，開發商一旦采取措施如給車位上鎖，就會産生和業主的沖突。一些小區人防車位雖然也是按照整體規劃，但是可能相對位置偏僻一點，業主們停車不太友善。一方面業主們想友善停車，一方面開發商想騰出回籠資金的空間，兩者就會産生沖突沖突。
就江畔都會上城來說，據記者從開發商處了解到，目前小區入住率隻有30%左右。袁國平介紹，他們已經約談過開發商金地商置兩次，要求從確定小區和諧穩定的角度妥善處理車位問題。上周六（12月9日），開發商拿出了30個車位，在售樓處供業主租賃。當時報名參加搖号的業主有六七十個，但是實際參加搖号的隻有20多人，現場簽約了10多人。他們已經和開發商協商，如果後期存在新的停車需求，繼續用協商的方式妥善處理。
據了解，《江蘇省物業管理條例》規定，建設機關未出售或者未附贈的車位、車庫，應該優先出租給本區域内業主；業主要求承租車位、車庫的，建設機關不得隻售不租。現行的條例中，對于該規定如何實施、租售比例如何等，并沒有明确規定。這導緻在具體實施中遇到沖突時，更多通過溝通交流來解決問題。
據悉，目前在江北新區，建立小區租一個車位價格在350元/月左右，業主買車位價格在10萬元左右，高的十五六萬元，低的5萬元左右，買了車位的業主每個月還要交80元的管理費，對業主來說“劃不來”。加上業主還可以采取臨停的方式，按照相關檔案規定，小區臨停1至12小時以内收費是5元，12至24小時以内的收費是10元，即使天天停，一個月不超過300元，甚至有可能控制在150元左右。是以一些小區也出現車位“長租難租，銷售難賣”的情況。小區臨停收費标準是便民舉措，那麼業主相關的停車沖突，隻能具體問題具體分析和解決。
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見習記者 于娴 現代快報+記者 孫玉春
（校對 張紅霞）