大局既定，房地産6個消息，釋放新信号，影響到有房沒房群體

未來房地産長效機制的信号越來越明顯了，我們經常說房地産長效機制到底是什麼，實際上這個大局早就定了，這個跟房子是用來住的不是用來炒的這個定位是配套的。

雖然目前的房地産還沒有完全确立房地産長效機制，但是已經有很多嶄露頭角的大消息，成為房地産長效機制的組成部分了。這也是房地産轉型的重要曆史标志。

下面我們盤點一下最近房地産重要的标志性大消息，到底能為房地産新時代的到來帶來哪些影響呢？

1、保障住房體系架構初步成型，消除買不起商品住房的焦慮！

10月26日，據經濟觀察網報道，8月25日國家審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》檔案（“14号文”）。“14号文”提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和标準、配售和管理、支援政策等方面的基本原則，具體執行辦法由各地制定。

這個檔案也被稱為新一輪房改，其明确了兩大目标：一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐漸實作居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮”；二是推動建立房地産業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性。

我們先說保障這一塊。

過去的确也是這麼安排的，但是後由于市場與保障的側重偏倚，導緻保障這一塊遠遠落後。現在真是要彌補這一課。因為你會發現，一些大城市，無論市場怎樣，總會有大批年輕人買不起房，但我們的宗旨不可能置他們于不顧，是以就要讓他們住得起住得好。

保障房就是這個目的。

對象主要就是那些住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體，各地跟根據“保基本”原則，合理确定不同群體的保障面積标準。同時在建設資金、住房公積金、開發貸和個人住房貸款、稅費等方面對保障房給予政策支援。

專家孟曉蘇表示，要保證保障房的建安品質，絕不允許偷工減料。其實，保障房跟商品房一樣，都能拉動建築材料生産與施工安裝，帶動相關産業的發展。但要讓大家買得起，就要保證地價合理。實際上，保障房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。是以，可以确定保障房的售價讓大家承受得起。

這也是14号文非常明确的一大目标，消除買不起商品住房的焦慮。

2、房地産新發展模式确立，讓商品房回歸商品屬性，滿足改善需求。

在14号文的兩個明确目标中，第二個就是推動建立房地産業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地産業轉型和高品質發展。

房子回歸商品屬性與過去的回歸居住屬性并不沖突也不沖突。保障房這一塊滿足後，商品房要作為一種商品更加滿足改善性住房需求，有人會說，這是要讓房價大漲嗎？

放心吧，不會的，房子是用來住的不是用來炒的這個定位沒有改變，而且也提到了穩地價、穩房價、穩預期，這些都沒有改變，回歸商品屬性并不是說回歸金融屬性，将來房地産在商品屬性中，必然會有投資屬性，但也是正常的市場化交易，不會引起房價大漲。這一點是原則，是底線。

當然相對保障這一塊，高端産品會更加開放，那房價也會相對更高，但不能漫無目的上漲，要遵循市場。這也是一會要提到的關于地價和房價要逐漸放開的相關内容。

保障房滿足後，商品房回歸市場，自此，房地産新的發展模式逐漸确立，剛需有保障，改善和高端有商品有市場。新的房地産格局将确立。

3、國家建議取消地價上限，價高者得重回市場。

我們經常說，要穩住房價，先要穩住地價。過去，曾有多個政策對于土地市場的限制做出了規定。如今或許又有新的調整。

據經濟觀察網10月17日消息，9月底，國家自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發檔案，内容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

目前，濟南、南京、廈門、合肥、甯波、蘇州、成都、青島、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作。很可能，土地市場将回歸過去價高者得的時代，過去也是因為這個導緻地價房價大漲，現在又重走老路難免不讓人多想。

但是如果在保障這一塊做到讓大家買得起，那麼市場這一塊可能就會放開限制。

4、媒體：适時放開樓市價格限制，經濟學家馬光遠：不要限制高房價。

伴随着地價取消上限，同理，房價也理應如此。

近日，經濟學家馬光遠表示，千萬不要限高價房，把高價房限了以後，搶的全是有錢人，這其實是變相鼓勵炒房。

馬光遠說得對不對，自有公論，但我認為，總的來說，既要防止炒房，也要支援真正的自住需求，是以在做好監管的同時，讓更多的有錢人進來買房，帶動市場，這是沒問題的，隻要他們願意的話。

同樣，證券時報也發表文章《适時放開樓市價格限制 進一步提振市場信心》稱，在前期限購限貸等限制性政策放松後，房地産價格限制也應适時放開，以進一步提振市場信心。放開房地産價格限制，讓核心區域的優質地塊恢複市場定價，優質地塊地價合理上漲，或進一步帶動房價出現上漲預期，市場信心也得到提振，進而促進需求釋放和銷售增長。

我也不想展開評論，但似乎放開限制的呼聲越來越高。

5、廣州成首個落地房票安置政策的一線城市，影響深遠。

10月28日中國新聞周刊消息，近日，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》審議通過。其中，最為引人關注的是，提出“探索房票安置政策機制”。“房票安置”是第一次出現在官方檔案中。

現在各地都急需恢複房地産信心，在城中村改造的大架構下，實施房票安置客觀上有助于促進房地産市場活躍，有的城市還不計入限購中，是以，一定程度上對市場有積極作用。能對樓市“去庫存”，新增購買力。

如果一線城市都能跟進，那将對房地産的影響非常大。

6、國家增發1萬億國債對樓市有哪些影響？

10月24日國家明确中央财政将在今年四季度增發2023年國債1萬億元。可以說再次引發了熱議。雖然并非針對房地産，也不用看多大的量，但是這種态度對市場的影響是巨大的。

任澤平表示，近期增發 1 萬億國債傳遞重要信号，拉開大規模經濟刺激計劃的序幕。未來貨币政策将配合财政政策擴大内需，刺激經濟複蘇。

我相信可以增加市場的流動性，直接或間接為房企提供更多的資金支援，進而促進房地産市場的複蘇。但房地産向好一定是建立在經濟恢複的基礎上的。

這會不會引導四季度降準降息的可能？似乎預期也很強烈。