各地樓市“大招”出台一個月，市場反應平淡

無論是新房還是二手房，市場對新政的反應都比較平穩。居民從恐慌型購房變為理性型購房

金隅望京雲尚樓盤售樓處；攝影/任德輝

文｜王文彤 任德輝

編輯｜餘樂

從8月開始，一個多月的時間裡，全國已有超40城落實“認房不認貸”政策，多個城市優化或取消限購政策。

各地市場回報的效果究竟如何呢？趁着周末，《财經十一人》走訪了多地新房售樓處，發現市場對政策的反應沒有想象中那麼明顯。優質項目仍然排起長隊，冷清的項目還是門可羅雀。

二手房市場方面，客戶和業主的心态也變得更加理性。挂牌量有所上升，但成交量、成交價基本穩定。優質項目有微小漲幅，“老破小”仍然半死不活。

多位專家和中介均表示，這一輪政策調整主要是針對二手房市場和改善型需求群體。他們認為，還是要等着更多的二手房出手，市場轉起來，形勢才能好轉。

各城市優化及取消限購政策情況；制圖/王文彤

新房對市場的反應較小

9月下旬的一個周末，朝陽區“金隅望京雲尚”的售樓處内人流量不少（見頭圖）。很多夫妻帶着孩子一起來看房，孩子們圍着沙盤快樂地跑來跑去。

金隅望京雲尚位于朝陽區來廣營北路、望京商圈附近，2023年6月開盤，預計2025年11月交房。該樓盤屬于“改善型新盤”，以三四居戶型為賣點，主打滿足家庭更好的居住和生活需求，價格在1100萬至1400萬之間。目前該樓盤第一期的五棟樓房子已經剩得不多，三居戶型賣得更快，還剩不到10套。

銷售人員介紹說，該樓盤在6月剛開盤時賣得比較快，9月“認房不認貸”之後沒什麼變化。“隻能說政策落地之後，有些客戶出手的決心加大了。但是如果原來就沒有購入打算的，還是不會來買。”他說。

《财經十一人》又來到了曾經走訪過的京投發展·北熙區售樓處。該精裝修樓盤位于朝陽區東五環自貿CBD區，2023年6月開盤，預計2025年底交房。二期開盤一共四棟樓，目前已經賣得差不多了。

下午兩點多，門外已經排起了看房長隊。銷售人員介紹說，北熙區一直是朝陽區熱度最高的樓盤，網簽量和成交量名列前茅。銷售人員介紹說，雖然9月份賣了170套左右，情況還不錯，但與以往相比速度沒有明顯加快。

當問及價格，銷售人員表示，他們從開盤以來一直沒有漲價，目前成交的二房間還有兩個點左右的折扣。“我們項目的關注度比較高，不能随意漲價。”他說。

除了一線城市，熱門二線城市的房價也備受關注。以杭州為例，今年6月份以來，杭州市陸續推出了放寬限購，完善“認房不認貸”等多項利好政策。克而瑞資料顯示，第38周（9.11-9.17）内杭州新房成交面積13.6萬平方米，環比漲幅為26.4%。

新房市場在不同區塊内的市場熱度存在差異，市中心内（如西湖區）優于周邊地區（如餘杭區），但成交量受9月新政的影響都不明顯。

西湖區鍊家中介表示，進入9月後，由于解除認房不認貸、放松限購等政策很少惠及市中心新盤的買家，該區域内新盤的成交量并未出現變化。

與市中心新盤相比，9月份周邊地區的新盤市場則顯得動力不足。餘杭區中介表示，華昭府，星創雲城府等周邊區域新盤在七、八月份迎來銷量高峰，于9月出現下滑。

中介表示，周邊地區新盤的主要買家以年輕人為主，他們普遍剛來杭州不久，社保繳納狀況、工資水準都不足以在市區内購買新房，部分買家就會選擇購買周邊地區配套設施完善，價格低于市區的新盤。

但是9月新政一出，他們的心态也發生了變化。“有的購房者在等，想着萬一能有更利好的政策出台，就可以一步到位購買中心城區的房子。”他說。

從整體的市場資料來看，一、二線新房情況都有一定回升。根據克而瑞資料，2023年第38周（9.10-9.17），各能級城市成交環比回升，一線城市指數回升好于二線城市。

具體來說，一線指數環比增長15.71點至67.98，北上廣深4城均回升。二線成交指數環比增長3.48點至45.88，成都、青島等保持微增，杭州、重慶、南京等回升幅度超過20%，而武漢、甯波成交環比轉降。

根據中指研究院監測，9月18日至20日，北京、上海、廣州、深圳新房成交套數比上周前三天繼續增長，但絕對規模仍為2023年以來周度銷售面積低位。

根據房天下APP通路資料，各地在政策出台當周項目通路量普遍提升，但第38周（9.11-9.17）多地項目線上通路量下滑，顯示客戶置業整體仍較為理性。

短期來看，核心城市新房成交量有望延續回升态勢，“金九銀十”市場規模提升。随着前期積壓的購房需求釋放完成以及“賣一買一”住房需求平穩釋放，核心城市成交量或逐漸趨穩。對于全國市場來說，居民收入預期尚未恢複，全國房地産市場整體依然面臨一定壓力。

二手房進入穩定期

“這些老破小的二手房，多餘的價格水分基本被擠幹了。房齡十年左右的次新房的情況還稍好一點。”一位深耕北京八裡莊地區的鍊家中介對《财經十一人》說。

9月23日下午四點左右，《财經十一人》跟随鍊家中介來到位于朝陽區石佛營附近的八裡莊北裡小區。這裡的房齡普遍在20年以上，居民以老年人為主，2021年老舊小區改造後，樓體表面經過了重新粉刷。

八裡莊北裡小區；攝影/任德輝

鍊家中介介紹道，新政對這個小區二手房的成交量沒有太大影響，依舊維持在每個月10-15套左右，成交價也沒有太大變化。

“現在想賣這裡房子的業主，利率和政策并不是他們的第一考慮，最主要的原因是這裡的房子滿足不了他們的生活需求。”他說。

該中介回憶道，北京新政出台後，二手房确實有一周的“蜜月期”。“剛出政策的那個周末，兩天内整個北京一共成交了1800套左右，成交的多是次新房。結果第二周又回到原點了。”他說。

他也分析，這可能是因為二手房彼此之間可替代性大的原因。“最近成交的還是一些着急賣的房子，但是談價空間也不大。二手房就是這樣，就算錯過了今天這個你比較心儀的房子，過不久也會出現類似的。”

杭州各個區域的二手房之間也存在較大差異，不同之處在于，區域對二手房情況的影響更大，一些周邊城區的次新房價格反而不如中心城區的老破小。西湖區二手房中介表示，市中心二手房雖然以老舊小區為主，9月成交量也仍然出現了20%左右的上漲。

他分析道，一是“認房不認貸”政策降低了買家的購房門檻，部分買家能夠承擔起市中心房源的價格，二是老房子的降價幅度比次新房更大，買家更願意出手。

另外，該中介表示，9月政策出台後，賣家能夠實時觀察到看房量的上升，心态上有些波動。“還是得看是不是着急賣，如果着急的話就可能降價。但如果不着急，心裡的議價空間就會減少。挂190萬的房子，可能原先170萬願意賣，現在可能要到175萬。”他說。

根據貝殼研究院資料，一二線城市的二手房市場呈現“量升價穩”的局面。一線城市中京滬表現強于廣深，二線城市中武漢、蘇州、合肥、南京等城市表現突出。

資料來源：貝殼研究院

根據中指研究院測算，二手房的絕對規模仍處在今年2月以來周度低位。根據房天下APP通路量資料，政策出台當周周末各地項目通路量普遍提升，但第二周後多地項目線上通路量下滑。

整體上看，各地優化“認房不認貸”政策及其他限購政策帶來的首套房及換房需求入市需要一定周期，是以政策出台後市場情緒在集中釋放後趨穩，表明購房者整體仍較為理性。

分化加劇

在與多位中介、專家的交談中，我們發現不論是一手房還是二手房，不同城市、不同片區甚至同一片區不同項目之間的差異都很明顯。他們普遍認為，不同城市間的差異，最主要原因在于之前的政策松緊程度不同，被抑制的購房需求不同。總體來看，一線城市市場情緒回升普遍高于二線城市。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析道，在“認房不認貸”政策落地前，多數二線城市執行政策限制條件已較為寬松，政策對市場的帶動效果較為有限。

以武漢為例，武漢在8.31“認房不認貸”落地前，已放開二環線外限購，整體政策處在較為寬松狀态，此次政策優化對市場帶動效果整體有限。此外，若新房庫存規模較小，二手房市場對政策回報一般更迅速。

一線城市的政策普遍更為嚴格，短期釋放的購房需求也要更多。一線城市中，北京、上海在新房、二手房市場整體表現仍好于廣深，這與它們各自的房價預期、城市基本面、住房需求支撐度密切相關。

清華大學恒隆房地産研究中心主任吳璟也認為，未來的房市分化會更加嚴重。他表示，過去市場比較景氣時，容易出現政策稍有變動居民就立刻購房的恐慌型購房現象，但這種情況現在已經不再出現。

現在，居民購房時更加理性，整個市場還在緩慢修複前期被壓制的需求中，房價和成交量的漲幅都很溫和。不論是新房還是二手房，未來都是品質更優的項目會更受青睐，老破小項目也許會無人問津。

他們同時表示，居民更應關注長期的市場變動。一是短期的資料變動受多種因素影響，波動較大，不具備指向性；二是理性消費需求的釋放本身就需要更多時間。一時的政策刺激所産生的差異，随着全面被抑制的需求逐漸入市以後會逐漸消散，之後不同城市的情況會由自發的合理需求決定。

對于後續的政策調整，多位專家都給出了相同的看法——供給端盤活閑置地塊，支援企業融資，優化限價政策；需求端繼續落實完善各地已經釋出的房地産政策，并調整一些現在已經不合理的政策，比如普通住宅和非普通住宅的認定标準。此外，因城施策、因區施策可以進一步細化到因項目施策、因群體施策。

“加強政策的細分度、指向性、安全性後，我們更需要的是給市場更多的時間和耐心。”吳璟說。