房地産開發中的項目總經理，或者說項目操盤手，是房地産開發企業人才的核心資源，很大程度上決定了項目的成功與否。萬科上半年的房地産開發系統人數減少了将近600人，在年度中期業績會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝回應稱：“這個世界上沒有一家狀态最好的企業，我們把事情找出來之後，要找到合理比對的人，我們是從實配角度看這個問題，隻有600人的變化說明量的變化不是主要訴求。”
看來，看似大局在握、待遇優厚的項目總其實也是地産行業中壓力最大的崗位。現在房企的項目總與過去協調型的項目總不同了，現在大部分項目總扮演的是項目上的總經理的角色，很多房企的項目總都需要接受高周轉項目的名額考核，甚至還要背負簽約率、回款率、利潤率等多個名額，過人的抗壓能力也成了項目總的必備素養。現如今的項目總等于是一個局部的小老闆，不但權力更大，對能力的要求也更高了。
從職能角度，身為項目總有以下四大方面的工作内容需要把控。第一方面是人際把控；第二方面是執行把控；第三是專業把控；第四是資金把控。
第一方面：人際把控
指的是必須把團隊建設好，同時，自身标準也必須達到項目總的專業和管理要求。認真考量目标是否可以實作，團隊的資源、能力、士氣是否足夠達成目标所需的條件，如果不滿足怎麼辦，如果遠遠超出能力範圍，就不要做不切實際的承諾。組織架構與人力管控是保障項目成功的基礎，具體分為：房地産項目公司的組織架構；各崗位各部門職責；整個組織架構、項目的績效薪酬考核體系；學習和教育訓練體系。
第二方面：執行把控
執行力是老生常談了，提高執行力不拖延，源自于對目标的充分了解和超出常人的堅持。作為一個項目總，對一個項目開發的整個環節、整個計劃體系，包括分級體系、核心的一級控制點，應該全盤心裡都明白。不然的話，走到哪是哪，這個項目就會出現很多的問題。
一個項目的成功必須要有計劃管控體系，也就是總綱，包括：項目開發整體計劃、年度、半年度、季度、月度以及各部門各專業的分解計劃。確定每一項任務都有人負責執行，確定每一個負責的人有能力完成任務，量化确定每項任務最終的傳遞成果是什麼，并明确每一項任務的完成時間。在計劃整個實施過程當中的督導、回報。
第三方面：專業全面
指的是我們房地産開發從拿地開始，一直到竣工驗收傳遞完畢，包括後端的物業管理，是持續的長期的過程，這整個專業過程中，要點必須親自去落實。
具體指的是，上溯到拿地環節，項目總也應該參與其中，甚至可能要起到很大的決策的作用。原因在于，我們說房地産，“地”的權重某種程度上比“房”來的更大，是以地的投資決策、選址拿地，項目總必須要親自參與。
地拿定後就是項目開發，整個項目開發過程分成：項目前期、項目中期和項目後期三個階段。
(1)項目前期
是項目的市場研究和地塊分析的階段，也是項目的策劃和定位階段。項目前期在策劃定位的基礎上，關鍵是要落地，即要做好方案的設計、評審和确認工作。這是專業流程中開發項目過程裡最重要的工作，也是項目成功的非常重要的核心節點。
項目總需要忍受初期的不完善、不完美，投入到市場環境接受大衆的檢驗，跟市場保持高效的溝通，收集到問題回報後快速完善；重複上面的過程，會越來越趨近于完美。用投入産出比最高的方式逐漸達到完美，正是高手堅持下去的竅門。
(2)項目中期
是按照項目的開發計劃展開報建報批、工程施工和整個項目營銷工作的階段：
· 報建報批主要落實在五證二書層層環節必須審批齊全；
· 項目的工程施工具體分成：工程現場的前期準備、施工圖的設計、技術交底、工程量的清單、預算編标、工程前期總包監理、裝置材料招投标、項目展開過程中品質、進度和成本的三位一體、文明施工等方面的工作。
· 項目營銷的展開也是中期當中的重要工作之一，分成三個階段：項目市場推廣，也就是營銷策劃階段的前端；項目營銷現場的管控，也就是具體的開盤節點、銷售工作和案場管理；項目背景支援銷售，整個案場工作的背景系統。
(3)項目後期
是工程竣工傳遞驗收以及工程評價的階段，即項目傳遞給業主和後期項目長期的物業管理。
第四方面：資金把控
這是一個很容易被忽略的事情，其實項目總也需要加以重視。一個項目的開發，其實從資金投入到最後的回報，為來為去都是一本賬。這一本賬具體來說也就以下幾點：
1. 必須明了項目的綜合成本。在項目展開之前，這本賬心裡是很清楚，其中的占比比較大的地方，就是在工程的預算，預算決算等等這方面，當然還有很多其他的項目成本；
2. 在項目的開發過程當中，會涉及到一個融資的情況。作為項目總也要做好資金組織，包括融資的這種形式的落地；
3. 還有一點在項目開發過程中要很注重的，就是項目的現金流平衡問題，這個問題其實是對應着整個項目的開發節奏、銷售節奏、包括開發計劃的一個統籌安排。大家都知道，現金流是項目開發的“血液”，是相當重要的一個環節；
4. 最後一點，就是項目的稅收問題，這個問題項目總必須事前統籌安排好，提到非常高的一個高度來進行工作安排，比如安排專人進行落實，學習“走出去請進來”、抓住這個稅收統籌的前端項目。
作為一個項目操盤手來說，必須具備以上四個方面的能力，結合科學的、個性化的管理的方式，才有可能做好一個項目。
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2. 地産人必聽的項目開發全程解讀(11節)
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END
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