正大廣場空置率25%，“中國第一MALL”沉浮二十年

正大廣場一樓，空置的一排商鋪。（南方周末記者 蔣敏玉/圖）

正大廣場，是上海陸家嘴的标志之一，開業二十年，距離東方明珠不足500米。根據浦東新區檔案局的資料，它曾經是全國最大的購物中心。

2002年10月18日，投資4.5億美元、共13層、總建築面積24.1萬平方米的正大廣場開業。2007年巅峰時，它的出租率為100%，最多時，一天有25萬人流量。

但數月以來，正大廣場卻因為空置率過高而備受關注。

2022年8月22日，行業研究機構克而瑞資管在對上海商業地産疫情後恢複情況進行調研時發現，20個樣本中，“鋪位空置率”最高的是位于陸家嘴商圈的正大廣場，已達到34%。

克而瑞資管也表示，礙于資料可獲得性，34%采用的是“空鋪數”作為核算标準，和通常以出租面積來核算“空置率”的方法不同。

正大廣場有多空？11月6日是一個周日，南方周末記者看到這裡人流量并不算少，但很多店鋪處于空置狀态，被圍擋攔着。

9月20日前後，南方周末記者盤點過，除九、十層觀景餐廳和地下三層停車場外，它的其餘樓層共有約115個鋪面被圍擋或無人經營。同期，周圍的商場，第一八佰伴空置店鋪數13個，國金中心8個。

大衆點評資訊顯示，9月20日，正大廣場内有373個商家入駐，到11月7日，這一數字減少為369個。一位受訪者說，十月中旬，有兩家位于五樓的撸貓館和零售店先後停業了。

回顧正大廣場的發展史，空置率過高已不是第一次出現了。

“中國第一Mall”

每一個來過正大廣場正門的人，都很難忽視其入口右側的一尊四面佛。

它有四面，八耳、八臂、八手，通體金黃，端坐在神龛内，面前的供香飄出縷縷青煙。四面佛也叫“梵天”，在泰國，它被認為是法力無邊，掌管人間榮華富貴之神，常見于泰人的住家庭院内。

正大廣場的實控方是正大集團，改革開放後進駐中國大陸的第一家外企，主營飼料、養殖産業，創始人謝易初祖籍汕頭，是泰籍華人。其旗下知名品牌包括Lotus蔔蜂蓮花（原易初蓮花）、正大綜藝、大陽摩托等。

1990年，上海浦東開發。兩年後，正大集團董事長謝國民宣布，為完成陸家嘴CBD核心區的商業配套，出資4億美元建造正大集團當時在中國最大的投資項目，即正大廣場。

1994年，正大集團成立下屬項目公司上海帝泰發展有限公司，号稱“中國第一Mall”的正大廣場正式立項。

但立項以來，它的建設和發展一波三折。

據《中國商界》報道，最初，正大集團計劃出資1億美元，其餘2.05億貸款來自泰國農民銀行、京都銀行、中國銀行曼谷支行等七家銀行組成的銀團。

但1997年下半年，金融風暴席卷東南亞，上述銀團中，三家銀行破産，京都銀行被政府接管。在提供了6500萬美元的貸款後，銀團無力再注入資金。

曾任正大集團資深執行副總裁的李紹祝曾在接受采訪時回憶，這次金融風暴導緻正大廣場停工一年多。

1999年，帝泰公司在上海市有關政府部門的幫助下，以股權轉讓方式從中國國内的銀行獲得了5000萬美元貸款，并通過整合中國市場業務調集來2億美元，正大廣場得以重新開工。

2002年，正大廣場開業。李紹祝曾信心十足地表示，快則7年，慢則10年，正大廣場可以收回投資。

而現實并非如此。《第一财經周刊》曾報道，開業初期，正大廣場試圖定位成國際一線品牌的集中地，但2000年前後，這些一線品牌在上海隻會開一家店鋪，紛紛投向了同期開業、地段更好的恒隆廣場。

直到2005年8月，正大廣場隻有45%的出租率，6樓及之上的五層樓面幾乎全部空置。

很少組織活動或促銷

如今的正大廣場，即便空置率比最低谷時緩解不少，給人的直覺感受仍是空曠。

例如9月21日是周三，晚高峰時段的正大廣場行人寥寥。以五分鐘來計數，17:45，93人路過三樓的FILA時裝店，無人進入；18:00，106人路過無印良品，11人進入；18：15，9人路過湯姆熊電玩城，無人進入；18：30，14人路過小南國餐飲店，8人進入……在這五分鐘裡，湯姆熊的女店員做的唯一一件事就是在門口來回踱步。

正大廣場最熱鬧的是午餐時間。工作日裡，周圍130多幢寫字樓裡的白領潮水般湧入，不少餐館門口要排隊等号。但中午一點半之後，這裡又恢複寂靜。

工作日的上午、下午和晚上九點以後，這裡最為空閑。來商場閑逛的人，可以清楚地聽到路過的某家店内店員剪指甲的聲音，店員們三三兩兩聚在一起說話的聲音，以及獨自坐在樓層連接配接通道上刷抖音的店員手機中傳來的音樂聲。

“不要來踩坑，來了就是給正大交房租，重點是房租也不便宜。”周三晚七點多，沒有顧客，一家鞋店的店員倚在商場走廊旁的扶手上玩熱門遊戲“羊了個羊”。當南方周末記者以意向入駐商家的身份進行詢問時，她直接建議換别的商場。

“今年六月，我們的營業額隻有五六萬，房租就要六萬五，還有人工費、物流費，根本就不賺錢，一兩個月不賺錢還可以，一年下來十個月都不賺錢，老闆壓力也很大的。”該店員指着旁邊已經關門但還未拆除招牌的另一家鞋店說，他們就是到期後不再續約了。

她在正大廣場工作了三年，發現2020年前，這裡的經營還算不好不壞，但這兩年來上海旅遊的人少了，情況大不如前，再加上正大廣場很少組織活動或促銷，和附近商場比沒什麼吸引力。

“現在這個商場隻有周末人多一點，工作日的客源就是附近上班的白領，商場沒什麼大型活動，他們也不怎麼買東西，中午吃完飯兜一圈就離開了。”這位店員面前，一根吊鈎從天花闆上垂下來，它本來是用來懸挂巨幅廣告的，現在也空空蕩蕩。

曾有中國第一家Zara、H&M、絲芙蘭

十幾年前，正大廣場的空置率問題，是由司徒文聰扭轉過來的。

2007年12月，上海滬港經濟發展協會創辦的雜志《滬港經濟》曾對司徒文聰進行過一次專訪。在這次訪談中，他詳細回憶了對正大廣場的變革。

2005年，因為連年虧損、接連換了三任總裁後，被譽為中國商業地産史上“黃金操盤手”的司徒文聰和他的團隊接手了正大廣場。

上任後，他花了三個月時間，收集了兩千份來自家庭和個人的調查資料，發現未來5-10年内，上海商場最重要的消費群體不是高端客戶，而是中産階層，他們缺少一個能夠集購物和親子活動于一體的消費場所。

2006年初，正大廣場重新定位，由“超級品牌中心”變為“華東地區最大的家庭娛樂購物中心”。

司徒文聰曾在受訪時提到，正大廣場“一改百貨公司都把大型奢侈品牌放在一樓的做法，而是換上中國第一家 Zara、H&M和絲芙蘭等門店”，并将書店、咖啡廳、電影院、兒童樂園，甚至溜冰場囊括其中。

司徒文聰回憶過，2006年初，ZARA對正大廣場不感興趣，表示已考慮在南京西路商圈選址。但他争取到了去西班牙總部拜訪的機會。

為了這次拜訪，他和同僚花了三個通宵做出一個1:300的商場模型，“細微到每一層都可以拉出來看”，還在上海沒有直飛西班牙航班的情況下，先後換乘客機、螺旋槳小飛機和汽車，花了52個小時才到達。

最終，包含ZARA在内，當時全球綜合類服裝品牌營業額排名前十中的六個品牌都入駐了正大。2007年，商鋪出租率達到100%，還有近300個商戶在排隊等待，商場租金也在兩年裡翻了四倍。

但一年後，司徒文聰離開，入職另一家商業投資公司。南方周末記者聯系到了司徒文聰，但他表示現在不太适合回應關于正大廣場的話題。

在陸家嘴，正大廣場曾将全球最火的快時尚品牌第一時間拉入中國，聚集一處，ZARA、H&M、GAP、優衣庫、Esprit……處處人潮湧動。但如今，它們之中大多已經離開了正大廣場，甚至退出中國。

正大廣場的光環似乎随着快時尚品牌在中國神化地位的消失而黯淡了。

商場從業人員介紹，正大集團自主經營的蔔蜂蓮花超市已經關停兩年，八樓的電影院也早已不再營業，至今仍在招商。

其實正大廣場對于正大集團來說并非核心業務。正大集團的主業是飼料、生豬養殖及屠宰，商業地産隻是其旗下九大業務闆塊之一。2020年，正大集團在全球的營收約為820億美元，折算下來，正大廣場的營業額隻占其0.4%。

空置率25%

正大廣場的營運情況究竟如何，南方周末記者持續近十天聯系正大集團方面無果。電話、郵件沒有回音，商場管理人員也未接受采訪。

在媒體報道中，近期僅有上觀新聞取得了代表正大廣場方面的回複。經了解得知，其資訊來自陸家嘴管委會。陸管委從業人員告訴南方周末記者，他們的資訊來源于一份彙報材料。

該材料提到，2019年起，商場正在進行新一輪大規模更新調改工作，計劃用3年時間完成整體更新，但受疫情影響，部分商戶改造調改進度被迫延緩。截至2022年8月，全場出租率達到75%。預計到2022年底，商場内會有99家新品牌亮相，屆時出租率将達到90%。

也就是說，目前空置率是25%，這是什麼水準呢？

華經産業研究院統計，2021年，全國20個一、二線城市購物中心平均空置率為9%。克而瑞資管的資料是，2022年二季度，上海商業購物中心空置率為7.2%。

“對于這類大型商場來說，業内認為包含正在裝修的店鋪面積在内，空置率保持在10%以下是比較健康的，由于現在品牌更新換代快，10%-15%的更換率也很正常。” 仲量聯行上海零售地産部總監莊棓琪向南方周末記者解釋。

正大廣場官網顯示，2018年來，商場分三年進行了裝修改造，對包含地下停車場在内的8個樓層、中央走道“黃金大道”、外立面等區域都進行了調整，并為調整後的樓層确定了不同的功能分區。

尹纖姬工作的漢服文化體驗店位于商場七樓，去年入駐時，正大廣場的招商人員曾向他們承諾七樓店鋪會全部招滿，屆時她工作的店鋪将成為七樓的主力店，但時至今日，尹纖姬對接的招商人員換了三個，旁邊空置鋪面的圍擋卻從沒拆下來過，對面的一家日料店也關門不做了。

“這個商場的人流集中在四五樓以下，七樓很少有人上來，疫情後我們自己引流存在困難，商場做活動反而還把我們跳了過去。”

年初，正大廣場舉行過一次“國風漢服大賞”活動，穿着古代服飾的模特會在午市和晚市期間全館巡遊。尹纖姬本以為這會是一次店鋪宣傳的好機會，沒想到商場安排的巡遊路線繞過了店鋪，商場管理人員解釋，“巡遊路線隻能繞人多的區域”。

據上觀新聞此前報道，疫情因素，今年4-6月，正大廣場曾減免全場所有租戶租金總計7000餘萬元。但尹纖姬說，按照逐漸複工要求，店鋪七、八月也沒有開門營業，然而商場還是要收取這兩個月的租金，并按此前入駐時簽署的合同階梯性漲租。

9月，她接到正大廣場招商部人員發來的資訊。因為店面經營不佳，希望他們能夠提前退租，以便轉出。“商場空置率已經這麼高了，招商也遲遲沒見效果，現在不僅不給減租，還因為小衆就趕我們走，不明白為什麼連半年的喘息時間都不給。”溝通無果後，尹纖姬和老闆也打算退出正大廣場。

其實正大廣場的租金是在不升反降的。

2016年出版的《中國重點城市商圈分析和商家選址參考》中提到，當時正大廣場的租金均價為30元/平方米·天。一位業内人士告訴南方周末記者，2016年前後，30元的均價差不多就是正大廣場餐飲店鋪的租金标準，現在應該隻要十幾、二十塊就能成交，“很少會有購物中心租金往下走的情況”。

到對面去

正大廣場的輝煌是什麼時候開始失落的？不同的受訪者有不同的答案。

在一位常來商場的策展人印象裡，2017年之前，正大廣場都還是上海比較好的商場之一，之後因為商場比較強勢，租金很高，周圍競争也激烈，客流減少後，很多商戶選擇了離開。一位商場的保潔主管則認為，自國金中心開業後，來正大廣場購物的人就越來越少了。

國金中心，開業于2010年，開發商是香港新鴻基地産發展有限公司，距離正大廣場僅200米。與正大廣場的快時尚品牌紮堆不同，它的布局幾乎是清一色的奢侈品。

國金中心官網還寫到，“項目與正大廣場隔街相望，将正好彌補了正大廣場‘獨木難成林’的隐痛。”

其實兩者的定位差别很大。目前在大衆點評上，正大廣場購物品牌的消費均價在1000元左右，國金中心則大多在10000-30000元。

根據地産行業資訊平台逸芮和赢商網的資料，2014－2020年，正大廣場的年營業額在30億左右，已經超出20億的行業标準線。

但其與國金中心的差距也在不斷拉大。2014年，兩者持平，均為27億。但到2020年，國金中心年營收已破100億，正大廣場則為24億。同在陸家嘴商圈且早于正大廣場開業的第一八佰伴2020年營業額也有33億。

同樣是周三工作日，下午三點多，國金中心的愛馬仕門店前已有十餘位顧客在排隊等待入内，負一層的戶外廣場中也坐滿了正在休息的人。

奢侈品店鋪門口經常排隊。距離司徒文聰做市場調研時隔17年，“上海商場最重要的消費群體不是高端客戶，而是中産階層”這一結論似乎已經過時了。

老牌商場也在不斷改造、翻新。莊棓琪觀察到，近幾年正大廣場和第一八佰伴都在進行内部整體改動，不過第一八佰伴改造時間更早，現在已經進行到第二輪了，正大廣場的一輪改造還未結束。

莊棓琪提到，正大廣場也在逐漸引進一些比較潮的品牌店鋪，如泡泡瑪特、好利來等。這些店鋪的人流量确實較其他家更好。

2021年，逸芮平台曾對上海各商場的品牌變動情況進行統計，前半年，正大廣場的品牌煥新率排名一直居于前列。

一位家住附近的年輕人告訴南方周末記者，2018年後他常來正大廣場，也發現商場内時常新增一些新潮店鋪，但這種店都是分店，去别處也可以，正大廣場的人氣談不上高。

上述業内人士說，現在各大商場的競争激烈，“你會發現，上海的大部分商場幾乎每個周末都在做活動”。但據商家們反映，這其中不包含正大廣場。

南方周末記者 蔣敏玉