北京樓市：這個闆塊未來潛力大，投資客提前布局

我是北京房姐，資深房産投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派隻說對你最有用的操作和建議。

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提問：房姐好！夫妻雙方都京戶。稅後雙方各月入4萬，共8萬。兩套京房。一套市值620，貸款220，年租金10；一套市值460，貸款150，年租金8，自己租房住。目前從親友處借了100萬，年利4%。手中無現金。倆娃。月供2.3萬，月均生活教育支出4萬。請問，資産優化有什麼建議嗎？還能買房嗎？

回答：兩套房應該重新貸出來，把手上的現金利用好，争取一次性買入可以夠到的最好的房産。 大緻來看，應該可以湊到400以上的首付，買一套1200萬左右的标杆次新2房或者次新3房。 生活開支相對高了一點，多軍年入1000生活費100供參考。 北京買房目前是一個視窗期，行情博弈，天氣熱，有利于買家。 之前春節要15%定金，2個月過戶的，現在可以談到7%定金，3-5個月過戶。 貸款可以做了，價格還可以談1-2個點。 北京買房抓緊

提問：親愛的房姐，能分析一下廈門的房産未來走勢嗎？現在投資泡沫大不大？萬分感謝！

回答：廈門現在價格已經騰飛到接近一線城市水準了，部分闆塊高的有點變态，短期内我比較悲觀。 廈門人才流失很嚴重。房價高工資低，很多人走了。 反而是北上廣深待遇給的足，有助于吸納和留住人才。 本土的，一言難盡。 競争無處不在，城市間的競争也非常劇烈。有競争就會有變化，優勝劣汰亦适用于城市。 廈門的問題在于，人口太少，旅遊IP的風向可能會改變。

提問：房姐好，新人首問：我是北京首套剛需，之前沒有貸款過。我夫妻在302醫院上班，明年3月份讀博，未來的工作地點還不确定；我在海澱牡丹園工作，我能克服通勤，考慮買套房自住，保值增值未來置換的話好出手；孩子4歲上幼稚園，我們的條件考慮學區加自住有壓力，如果能兼顧是最好；父母跟我們一起住，最好是三居。目前手頭有350的現金，新房看過諾德春風和院、諾德逸府、臻禦府、熙悅天寰、禦景西園；二手房看過民嶽家園、西府景園、三環新城、中海禦鑫閣、萬恒家園、第七街區。想向您請教以下問題： 1、我們目前的情況買新房合适，還是買二手房合适； 2、這幾套新房諾德春風和院1号樓的頂層我感覺不錯，127平839萬，首付能接受，月供眼前沒壓力，未來擔心不确定性，我做銷售的，收入有浮動；客廳朝東，南向2卧室，北向2卧室，這個小區有沒有考慮的必要，這種戶型好不好，頂層是否有選擇的成本效益？諾德春風和院和諾德逸府哪個盤更有成本效益 熙悅天寰戶型很喜歡，108平580萬對我來說壓力也小很多，空間也夠用，但是地方太偏了，周邊沒有配套。 現在不知道該怎麼選擇，麻煩您給給建議，除了這些新盤還有沒有更好的盤推薦。 3、二手房如果有高成本效益的推薦也會考慮，買房這方面是小白，沒有概念，聽從您的意見； 4、觀察了半年新房的價格在往上走，優惠在減少，二手房的價格在往下走（個人觀點不一定正确），不知道該什麼時候入手入手什麼樣的房（今年10月底5年的社保才滿）。 5、本人有一套固安京南綠洲1期的房子102平（2010年買的）和一套廣東惠州東能陽光聖菲的房子143平（2017年買的），當時沒有北京的購房資格，固安當時想的是父母年紀大了可以給父母住，惠州的房子是純投資，以目前得形式看，這兩套房子有沒有持有的價值，未來房價有沒有上升的空間。 朋友推薦辦會員之後潛水學習了幾個月，還是學不會，隻好問您了，麻煩幫回答一下，謝謝

回答：1. 諾德春風和院位置不錯，這個盤品質還可以，不過定價有些偏貴 自住屬性更強一點，不過這個盤比中鐵同體系的兄弟項目諾德逸府要強，臻禦府的定價有些高，不建議看。 2. 新房中的限競房正在減少，後期的商品房價格都會走高。低首付買新房是能拉高杠杆的，能買總價更高的标的。 3. 二手房并不是都在走低，核心區的二手房都是上漲的，特别是優質地段核學區支撐的闆塊。 4. 環京中燕郊和大廠是可以買的， 固安純粹炒作起來，不建議長持 5.惠州不值得長持，惠州不是一塊未被發掘的窪地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。 房價之是以低，并且極端扁平化，是因為 惠州的房子太多太多，嚴重供大于求。 惠州樓盤有一個顯著特征，就是大盤、巨盤衆多。

提問：房姐，我們的官司遇到瓶頸了，現在就公司持有北京住宅的資質問題圍繞，買房時開發商稽核我們資質，說能網簽能下證，結果也确實網簽了，到辦理房本的時候，開發商的代辦去區不動産被卡住，說這個公司沒有購房資質，開發商要求我們登出網簽，重新注冊一個股份公司，再辦網簽，我們覺得風險巨大沒去這樣做，請了一個律師打官司退房，開發商态度特别惡劣，拒絕理睬，直到法院給他們遞了傳票，開庭前後，開發商讓代辦聯系我又說能辦了，說他們經過多方協調及有關部門多次政策解讀，現在可以合理合法合規辦理，請問房姐對這方面也了解多少，給些建設性意見，謝謝！

回答：一個内卷的典型案例 首先，不應該用公司殼買房。 其次，公司殼買房，正常一般用普通的有限公司。 自然人獨資公司極少，選擇偏門路徑，就會導緻麻煩，工商、建委、開發商需要互相查詢驗證協調。 社會生活，以後還有無數這類的事情。

提問：房姐，有問題請教，最近在賣房，請問房主自薦需要寫嗎？有哪些需要注意的？請指教

回答：如果房子有亮點可以寫上 賣房的幾個基本共通原則： 1.挂盡可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機。 最後再挂中介。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯饬一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介了解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.盡量集中一個時間約看，再找朋友托看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以挂一個相對高價幫你托高。

提問：坐标重慶，目前手上有110萬，想一半購入非自住投資盤（二套房，4成首付，總價需130以下），另一半觀望二手市場購入婚房（用一套房購買，3成首付，總價200左右），請問新城琅翠這個盤投資價值如何，關于需求，有合推薦嗎？

回答：重慶做第幾套房，都可以貸出7成 新城這個一般 首先你是不是土著，在哪裡工作？ 底倉多少？ 首付110可以買到自住投資兩相宜的标杆盤了。

提問：房姐好，剛剛已經續費了，非常佩服你對房産的分析和判斷，繼續支援你！提三個問題，希望得到您的回答并分析一下： 1.我們在朝陽區大屯路風林綠洲有一套一期171平米東南朝向三居，中高層，雖為一期臨大屯路隧道，但是該戶型完全面向小區内部，沒有北向房間，不吵。另外，風林綠洲可能是單一對應朝陽外國語國小的學區，12年一貫制，其他目前朝外國小對應的小區有可能多校劃片。問題：風林綠洲的優缺點是什麼？未來走向如何？是否适合長持？ 2.我們在中山火炬開發區凱茵新城有一套83平米兩居，雅居樂開發，2017年購入，當時跟風深中通道，購入價1萬，目前單價1.2-1.4萬，持續兩三年價格未漲了。問題：是否還有持有價值？ 3.近一年内準備投資一套房産，純投資，自己不住。500w上下，反複看了房姐關于天通苑頂複的精華貼以及相關提問的回複，從精華貼提出到現在也有二年多時間了，天通苑頂複的價格幾乎沒變。問題：那麼今後走向如何？是否還有投資價值？如果天通苑頂複不好，是否有其他更好推薦？

回答：風林綠洲位置不錯，主打大戶型，出門大屯路，向南1.7公裡是四環，向北2公裡是五環，向西1公裡是京藏高速，旁邊是地鐵，交通四通八達。缺點就是大戶型的流動性一般，臨街的問題，你看的沒有北向房間，那這個問題可以忽略。還有就是一期的房齡偏老，如果持有7年以上，慢慢會變成老破大，升值可能略跑輸大盤。 深中通道算是中山最有盼頭的一件利好，2024年即将建成的這座橋。中山在2015年2016年跟着廣州深圳迎來一波大牛市，但在2017年3月中山樓市“限購”政策出台以來房地産市場轉淡逐漸回歸理性。短期看沒有進一步上漲的可能，建議出掉。 天通苑頂複适合有一定淘筍能力的人入手，入手價肯定不是市面上看到的價格。如果沒有很好的淘筍管道，更建議選确定性更高的次新盤，看看亦莊常營回龍觀等

提問：房姐好，我在江蘇常熟，和老公都是外地人，在本地做服裝，家庭月收入4萬左右，現在考慮在常熟買房，剛需房的同時希望也有較好的升值，因為養了狗和個人愛種花草，是以希望能有個帶院兒或大露台的房子，但是這類比較難找，符合的都是位置偏(比如古裡)，或者10年以上老房，該不該堅持我的要求，還是選擇普通的小區，另外我們新婚，目前還沒有孩子，要不要考慮到學區？常熟哪個區域比較值得入手？發展會比較好

回答：你好，考慮流動性的話，建議你買普通的住宅，一般帶院子和露台的弊端都比較多，最主要的是産權問題，很多帶院子或露台一般價格都偏高，但是面積都不會在産權上展現出來，後期很難找到接盤人。目前沒有孩子可以先不用考慮學區，學區屬于消費品。 說起常熟房價，不但比太倉高，甚至連蘇州市區的很多地方都比不上常熟。 蘇州市下屬四個縣級市，經濟在全國縣級市中堪稱翹楚，常熟經濟在四大縣級市中排名倒數第二，房價卻是實打實的排名第一。 目前常熟新房主要分布在南部新城、城北、文化片區和尚湖幾個闆塊，而像世茂商圈、招商城商圈等老城區闆塊，都基本沒有什麼新房。 南部新城闆塊，屬于常熟新近開發的闆塊，居于老城區下方，同時毗鄰東南開發區，吸引了很多在開發區上班的人前來買房。最開始這個闆塊裡沒有什麼配套和商圈，但是在常熟第一家永旺夢樂城落戶這裡後，瞬間吸引了大批人氣。 城北闆塊，屬于常熟在近年來向北發展而出現的一個住宅闆塊。從位置來看，處于常熟的萬達商圈和高鐵片區的交叉處，可以說既有商業輻射又能享受到未來的交通紅利，還是相當不錯的，而這裡的房價基本要在2萬1左右。剛需置業可以考慮這裡 尚湖闆塊也基本屬于2萬元這個層級，這個闆塊地處虞山尚湖風景區内，定位與上海的澱山湖其實有點像，樓盤雖多，但基本是主打聯排疊墅，也就是度假休閑産品。房價雖然2萬多，但考慮到多是别墅項目，總價已然不低。 尚湖闆塊離主城區也就15分鐘左右的車程，同時有印象城商業綜合體。 常熟市的文化片區，目前入市的新房價格，普遍已經來到了2萬8/㎡。2012年，常熟市提出打造集文體、教育、商務、居住為一體的具有文化特色的城市綜合文化片區，是以常熟樓盤基本把這一區域稱為文化片區。 雖然常熟經濟相比全國縣級市來說還不錯，但目前已暫時性高位，最多支撐現有房價維持正常水準，真要說再有一波行情，幾乎是不可能的。 從總體上來說，不管是剛需還是投資，都缺乏進入常熟的理由。 對于剛需來說，可以選擇落戶或者再等一年社保。 像蘇州市區的剛需集中地吳江運東，價格低的樓盤不過1萬6、1萬7，限購之下，價格大機率不會大幅上漲，剛需們等一年又有多大的困難，又何必要跑到常熟去買貴的多的房子呢？ 對于投資客來說，投資是跟着需求走的，既然剛需不太會買常熟，那麼投資的接盤人會是誰呢？隻能是常熟本地人。 但是常熟人口放在那裡，需求放在那裡，沒必要進入常熟，不如考慮蘇州。

提問：房姐好！新人首問，首套首貸，目标剛需兩房間，總首付180W以内，總價450W以下，在民航醫院附近工作，計劃明年結婚後要小孩。目前在這個預算範圍内的房子，我看了金隅泰和園、興隆家園（回遷房那幾棟）、麗景馨居甘露晴苑的房子。咨詢如下問題：（1）我的思維比較局限，從您角度來看，金隅泰和園與麗景馨居哪個更好？金隅泰和園為兩限房，13年房子比較新，加上轉商費後價格與麗景馨居差不多，戶型優秀，缺點是交通不友善，門口路也不友善；麗景馨居01年商品房，房子老一些，戶型差一些，優點是交通友善。（2）跳脫上述3個小區，還有其他更好推薦嗎？東壩預算内的房子和金隅泰和園類似，而常營的房子五環外首付比較吃緊。感謝！

回答：金隅泰和園的位置不好，不推薦 ，而且上車新盤基本都是溢價，沒有太多品質可言。上車人群大多是短暫居住未來都會換房，隻是滿足基本居住的功能。這些因素決定了，上車盤的品質沒人會長期買單 450以内 建議關注以下樓盤： 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區 炫特區，石佛營西裡，安苑北裡，安慧東裡，絲竹園，惠新裡。

提問：房姐您好，現住航天，在長安上班，手裡有一百多萬，想再買一套改善或投資，因為是普通，曲江、高新、航天都沒搖上，現在不知該繼續搖，等待還是？推薦哪些盤？最好是品牌房企，最好是三室，可自住加投資!

回答：在西安買房搖号是常态，要客觀對待，普通資格在之前确實難搖，但随着銀行對貸款人資格審查的收緊，對于普通資格購房者有一定好處，因為會因為貸款資格篩選一大批人，當然是這個項目買改善戶型對你來說有點壓力，但110左右的三室還值得考慮；現在項目還有1号樓未推，包括紫薇華發也可以關注下，後續可以關注下。 如果确實有購房的打算，果斷出手就好！隻是未來二手房的商品屬性在下降，對于投資者來講有一定的風險；是以個人針對投資一直推薦大家買120平方以内的戶型，這樣可以從産品上提升流動性。 再比如航天城的綠城紫薇公館、山水美樹，項目配套、價格都不錯，值得關注； 這種項目價格之是以低主要在于之前的土拍價格低，随着這種地塊的減少，整體價格上漲是必然趨勢。 西安投資價值高的闆塊及樓盤分享，詳見知識星球内部。

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