【深圳樓市交易率、換手率都有問題】⑴準斷流是深圳的現實在《深圳二手房危機》中以數理推斷過，深圳二手房逐漸陷入了準斷流的境

【深圳樓市交易率、換手率都有問題】

⑴準斷流是深圳的現實

在《深圳二手房危機》中以數理推斷過，深圳二手房逐漸陷入了準斷流的境地。對市場來說，漲價、降價其實都是良性的、正常的，但斷流則是非常危險的。

就更不用說土地經濟這種具備源頭性質、原點性質的領域的斷流了，任由其繼續那将是具備全局性影響的，别以為隻是房地産的事。

由于地産是一切經濟行為、人類行為的原點與源點，也是價值的總歸入，是以土地價值的釋放具有第一性的決定意義。

深圳之是以有今天，就是從最開始就啟動了土地經濟，并直接實作最大可能的一切的資本化。 有了土地價值的釋放，最後才有了今天這一切。

接下來深圳也不可能放棄土地經濟，否則就是慢性窒息。而土地價值的釋放，必須有交易環節作保證。價值需要創造，價值更需要交換。沒有交換、價值皆無，價值不再、一切惡化！

但有很多人對此的認知是模糊的，甚至有些地位的人對此也有僥幸。今天我們假定深圳維持二手市場準斷流的狀态，那麼對深圳房價接下來的影響會有多大呢？為了普及認知，我先把一段原本應隐藏在付費後的内容顯示出來。

⑵交易率與換手率都出了問題

《深圳二手房危機》深圳的新房萬人成交屬于和上海、北京一樣的水準。但是二手房成交極低。是以二手房出了危機，當然會有人說，深圳存量少是以二手房換手少是正常的。好，如果這麼說，那就說明深圳新房成交少了！總歸有一頭是有問題的。

為了更全面看問題，我在萬人平均之外增加一個名額。那就是從總量來看交易量、換手率是否正常。上海商品住宅存量640萬套，北京560萬套，廣州350萬套，深圳200萬套。

上海新房成交09.20萬套、二手房28.10萬套，合計37.30萬套。

北京新房成交08.10萬套、二手房19.31萬套，合計27.41萬套。

廣州新房成交10.99萬套、二手房11.70萬套，合計22.69萬套。

深圳新房成交05.24萬套、二手房04.07萬套，合計09.31萬套。

計算得出總交易率、新房占比、換手率（交易率=總成交/存量、換手率=二手成交/存量）如下：

上海交易率37.30/640=5.83%；換手率28.10/640=4.39%。

北京交易率27.41/560=4.89%；換手率19.31/560=3.45%。

廣州交易率22.69/350=6.48%；換手率11.70/350=3.34%。

深圳交易率09.31/200=4.66%；換手率04.07/200=2.04%。

比較是顯然的：

深圳的總交易率低于上北廣的幅度分别是20%、05%、28%。

深圳市的換手率低于上北廣的幅度分别是54%、41%、39%。

也就是說，深圳無論是總交易率還是換手率，都低于其他三座一線城市。交易率上，深圳接近北京，但落後于上海、廣州一個大身位。而二手房的換手率名額，則遠遠落後！

是以深圳二手房危機的結論值得信賴，要當心準斷流帶來的後續風險。那麼準斷流如果繼續，對深圳房價的影響程度會有多少呢？