【深圳楼市交易率、换手率都有问题】⑴准断流是深圳的现实在《深圳二手房危机》中以数理推断过，深圳二手房逐渐陷入了准断流的境

【深圳楼市交易率、换手率都有问题】

⑴准断流是深圳的现实

在《深圳二手房危机》中以数理推断过，深圳二手房逐渐陷入了准断流的境地。对市场来说，涨价、降价其实都是良性的、正常的，但断流则是非常危险的。

就更不用说土地经济这种具备源头性质、原点性质的领域的断流了，任由其继续那将是具备全局性影响的，别以为只是房地产的事。

由于地产是一切经济行为、人类行为的原点与源点，也是价值的总归入，因此土地价值的释放具有第一性的决定意义。

深圳之所以有今天，就是从最开始就启动了土地经济，并直接实现最大可能的一切的资本化。 有了土地价值的释放，最后才有了今天这一切。

接下来深圳也不可能放弃土地经济，否则就是慢性窒息。而土地价值的释放，必须有交易环节作保证。价值需要创造，价值更需要交换。没有交换、价值皆无，价值不再、一切恶化！

但有很多人对此的认知是模糊的，甚至有些地位的人对此也有侥幸。今天我们假定深圳维持二手市场准断流的状态，那么对深圳房价接下来的影响会有多大呢？为了普及认知，我先把一段原本应隐藏在付费后的内容显示出来。

⑵交易率与换手率都出了问题

《深圳二手房危机》深圳的新房万人成交属于和上海、北京一样的水平。但是二手房成交极低。因此二手房出了危机，当然会有人说，深圳存量少因此二手房换手少是正常的。好，如果这么说，那就说明深圳新房成交少了！总归有一头是有问题的。

为了更全面看问题，我在万人平均之外增加一个指标。那就是从总量来看交易量、换手率是否正常。上海商品住宅存量640万套，北京560万套，广州350万套，深圳200万套。

上海新房成交09.20万套、二手房28.10万套，合计37.30万套。

北京新房成交08.10万套、二手房19.31万套，合计27.41万套。

广州新房成交10.99万套、二手房11.70万套，合计22.69万套。

深圳新房成交05.24万套、二手房04.07万套，合计09.31万套。

计算得出总交易率、新房占比、换手率（交易率=总成交/存量、换手率=二手成交/存量）如下：

上海交易率37.30/640=5.83%；换手率28.10/640=4.39%。

北京交易率27.41/560=4.89%；换手率19.31/560=3.45%。

广州交易率22.69/350=6.48%；换手率11.70/350=3.34%。

深圳交易率09.31/200=4.66%；换手率04.07/200=2.04%。

比较是显然的：

深圳的总交易率低于上北广的幅度分别是20%、05%、28%。

深圳市的换手率低于上北广的幅度分别是54%、41%、39%。

也就是说，深圳无论是总交易率还是换手率，都低于其他三座一线城市。交易率上，深圳接近北京，但落后于上海、广州一个大身位。而二手房的换手率指标，则远远落后！

因此深圳二手房危机的结论值得信赖，要当心准断流带来的后续风险。那么准断流如果继续，对深圳房价的影响程度会有多少呢？