撲朔迷離的購房糾紛

“16年前買的房子，開發商一直不交房，還要我賠償違約利息，我打了11年官司，經曆了15次訴訟程式，困擾我多年的心病終于解決了，真的太感謝檢察院了……”近日，王言芳在給山東省檢察院的一封感謝信中這樣寫道。

王言芳是一起房屋買賣合同糾紛案的當事人。她為何會給山東省檢察院寫感謝信？這一切得從16年前說起。

開發商認為購房人欺詐

要求撤銷購房合同

2005年11月5日，城域置業公司與王言芳簽訂《教職工住房合同》，合同約定：城域置業公司已取得山東省東營市某地塊的土地使用權和用地規劃許可證，其他證件随建設程序逐漸完善，王言芳以教師資格自願集資認購1棟201号房。付款方式和期限約定為：簽訂房屋認購書時交納的認購金轉為房款，按揭貸款，首付為總房款的30%，金額為人民币38萬餘元。

之後，城域置業公司取得了國有土地使用證，使用權類型為劃撥。後來，此地塊又由教育規劃用地調整為住宅用地，出讓期變更為70年。

簽約後，王言芳先後兩次交納購房款25萬餘元，本以為可以按時入住新房了，卻不知道這隻是一系列麻煩的開始。

2010年9月，城域置業公司一紙訴狀将王言芳告上法庭，稱：“王言芳沒有教師資格，存在欺詐，不具有購房主體資格，房屋買賣合同應該撤銷”。東營市東營區法院經審理認為，城域置業公司将尚未建成的房屋向社會銷售，買受人支付價款，涉案合同屬于商品房買賣合同，城域置業公司認為雙方簽訂的合同屬于可撤銷合同的主張不能成立，判決駁回城域置業公司的訴訟請求。

購房人告開發商一房二賣

要求開發商傳遞房屋

判決生效後，城域置業公司一直拒絕傳遞房屋。

2015年3月12日，王言芳起訴至東營區法院，請求城域置業公司傳遞房屋并協助辦理房産登記手續。城域置業公司卻聲稱因王言芳未付清首付款，導緻涉案房産并未建造，涉案合同客觀上已經履行不能。更出人意料的是，城域置業公司後來又稱，涉案房屋被第三人購得，且已于2013年5月9日完成傳遞。

法院審理認為，在2010年城域置業公司起訴撤銷房屋買賣合同一案中，該公司明确認可涉案房屋已經建成，且根據工程圖紙和竣工備案材料，可以認定涉案房屋已竣工，并完成初始登記，處于待售狀态；城域置業公司與王言芳簽訂《教職工住房合同》後，又與第三人簽訂購房合同，屬于重複出售涉案房屋，一房二賣的責任在于城域置業公司，兩份合同均合法有效。

此外，根據涉案房屋所在小區保安的證言及相關證據，能夠證明涉案房屋在2014年9月仍由城域置業公司占有使用并未傳遞，且王言芳于2014年8月已申請對該涉案房屋查封，是以，之後的傳遞均不能視為合法傳遞。在兩份合同均合法有效但均未辦理産權過戶手續、未完成合法傳遞的情況下，王言芳的《教職工住房合同》簽訂在先，且其行使請求權在先。為維護正常的市場交易秩序，保護誠信守法的善意購房人，法院支援了王言芳的訴訟請求。

開發商再次起訴購房人

索要出讓金及利息

2018年5月10日，城域置業公司再次起訴王言芳，要求判令王言芳支付涉案房屋的土地出讓金、房屋欠款及利息共計70萬餘元。法院經審理查明，涉案房屋買賣合同的性質系商品房買賣合同，此類合同的土地性質應當是出讓。建設用地使用權人若支付出讓金等費用，必須以法律及合同約定為依據。

然而，城域置業公司當年與王言芳簽訂《教職工住房合同》時僅約定了涉案房屋所在地的土地證号，未明确土地性質及土地出讓金補交等事項。法院認為，在商品房開發和銷售中，土地出讓金作為房産開發的成本，應計算并包含在出售房屋的價款中，合同中明确約定了房屋的價款，沒有對土地出讓金進行任何約定，雙方未就交納土地出讓金取得一緻意見，城域置業公司作為開發商補交出讓金後不應單獨要求王言芳承擔。是以，對城域置業公司主張王言芳支付土地出讓金及利息的訴求，法院不予支援。

對于房屋欠款利息，法院認為，王言芳主張未交清首付款的原因是，城域置業公司拒絕接受，但王言芳可以通過其他方式交納，其未交清首付款的行為構成違約，判決王言芳支付城域置業公司房屋欠款利息10萬餘元。

城域置業公司、王言芳均不服一審判決，于2019年1月7日上訴至東營市中級法院，該院判決駁回上訴，維持原判。王言芳不服二審判決，向山東省進階法院申請再審，該院裁定指令東營市中級法院再審。2019年11月3日，東營市中級法院再審後，判決王言芳支付城域置業公司欠付的首付款利息人民币9萬餘元。王言芳不服，向東營市檢察院申請監督。

購房人不服判決申請監督

檢察官調查核實解症結

東營市檢察院受理該案後，經審查判決文書發現，法院對于土地出讓金的判決沒有問題，但對于房屋欠款利息的判決存在問題。随後，檢察官調取了王言芳與城域置業公司房屋買賣合同糾紛案的原審卷宗。經過仔細閱卷發現，王言芳在法院審理此案的過程中多次提到以傭金抵房款，并提出多次到城域置業公司售樓處交納房款。這個細節，引起了檢察官的關注。為了弄清事實真相，檢察官前往法院，調取檢視了該案相關的庭審錄像。通過檢視庭審錄像，結合城域置業公司從未向王言芳要求交納剩餘首付款的事實，檢察官推測，雙方當事人之間很可能存在“以傭金抵房款”交納涉案房屋首付款的情形。

經調查閱卷，檢察官還發現了兩張特殊的房款收據，上面注明：今收到王言芳交來房款（傭金抵房款）3萬元。後經調查詢問，多名證人證明，他們是經王言芳介紹購買了城域置業公司的房産。

閱卷過程中，檢察官發現，在2010年形成的法庭審理筆錄、2014年形成的答辯狀以及2015年另案已生效判決所認定的事實中，王言芳均表達了繼續履行合同的意願。而結合與本案關聯的其他案件的曆次審理過程及相關證據，均顯示城域置業公司缺乏正常履行合同的意願和行動，在王言芳全部付清房屋款項前，未要求其交納剩餘首付款。且城域置業公司存在起訴撤銷合同、一房二賣、主張履行不能等各種推托情形。再結合東營房産市場漲價的事實，可以斷定，城域置業公司存在不希望按照原合同履約的故意。

檢察機關提出抗訴

再審改判購房人取得房産

法律規定，履行期限不明确的，債務人可以随時履行，債權人也可以随時請求履行，但是應當給對方必要的準備時間。據此，檢察官認定，現有證據可證明王言芳積極履行涉案合同，城域置業公司缺乏正常履行合同的意願和行動，且城域置業公司未提供要求王言芳交納剩餘首付款的證據，王言芳不構成違約。原審法院判決認定的基本事實缺乏證據證明，适用法律确有錯誤。東營市檢察院遂向山東省檢察院提請抗訴。

山東省檢察院經審查後認為，城域置業公司沒有提供王言芳怠于履行支付義務的證據，該案在合同履行期限上适用法律錯誤，于是向山東省進階法院提出抗訴。

2021年10月9日，山東省進階法院再審認為，《教職工住房合同》合法有效，當事人均應該依約誠信履行。因受雙方訴訟糾紛影響，王言芳于2015年11月6日向東營區法院交清全部房款，全部履行了合同義務，符合法律規定，無需支付涉案房屋欠款利息。

城域置業公司在教育規劃用地上開發、向社會公開銷售房屋，應當預見将來土地性質會發生變化以及土地出讓金的補交問題，不符合《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋二》規定的情勢變更的情形，城域置業公司主張王言芳支付土地出讓金及利息的請求于法無據，依法不予支援。山東省檢察院的抗訴理由成立。

最終，山東省進階法院全部采納了檢察機關的抗訴意見，撤銷了原審民事判決，駁回了城域置業公司的全部訴訟請求，涉案房屋傳遞王言芳占有使用。

“壓在我心頭十幾年的大石頭終于落地了，感謝檢察院、感謝檢察官，不僅為我挽回了經濟損失，更是解除了我16年的心病……”

（文中當事人系化名）

檢察官說法

提高證據意識，保護自身合法權益

合同是雙方權利義務的保障，依法成立的合同，受法律保護，對雙方當事人均具有限制力。當事人應當遵循誠信原則，按照合同約定履行合同義務，不得擅自變更或者解除合同。一方更不得因市場行情發生變化而阻礙另一方履行合同義務、享有合同權利。

該案中，城域置業公司與王言芳簽訂的《教職工住房合同》，系當事人的真實意思表示，合法有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。房價上漲後，城域置業公司認為其可得利益降低，以購房主體不适格、房屋未建造、一房二賣、情勢變更等種種理由拒絕履行合同義務，阻礙王言芳交納房款，明顯違背誠信原則。正所謂，正義也許會遲到，但絕不會缺席，善意買受人王言芳的合法權利理應并終将得到法律保護。

從另一個角度看，本案也給人以警示：在房價不斷變動的市場交易中，作為消費者一定要提高證據意識，認真閱讀合同條款，充分利用法律賦予的權利，才能更好地保護自身合法權益。

民事檢察監督案件直接面對人民群衆，辦案效果如何，影響着人民群衆對檢察工作的滿意度和司法獲得感。檢察官在辦理民事案件時，應當認真踐行司法為民的理念，将個案處理置于維護社會穩定和促進經濟社會發展的大局中，充分運用政治智慧、法律智慧、檢察智慧，借助專業知識，綜合施策，以個案的高質高效辦理，維護司法公正，保護當事人合法利益，確定政治效果、法律效果和社會效果的統一。

（來源：檢察日報 作者：盧金增 張丙靜 李慧泉）