租房後想開餐館卻被排煙管道耽誤多年，百萬租金誰來承擔？

現代快報訊（記者鄧雯婷）原本想租房開餐館，卻被一條小小的排煙管道阻礙了近5年時間，空置期間産生的百萬租金，房東和租客各自應該承擔什麼樣的責任呢？近日，南京市玄武區人民法院審理了這起案件。

租房後發現沒有排煙管道，拖了快5年才開餐館

現代快報記者了解到，某公司為某園區管理人，該公司以招投标方式對外招租園區内某房屋地下部分，承租人需入駐為園區提供餐飲服務，投标須知明确競标人可勘查現場。2015年11月，某某公司作為中标人與某公司簽訂房屋租賃合同，并投入資金對案涉房屋進行裝修。

工程完成後，某某公司的負責人才發現案涉房屋并沒有可供使用的專業排煙管道，無法正常開展餐飲經營。為解決排煙問題，某某公司先後提出“上排改下排”“建築外立面加裝排煙管道”“建立獨立垂直管道”等改造方案。然而，由于某公司消極應對以及案涉房屋地上部分産權人其他公司的反對，上述改造方案均未能得以實施，三方就排煙管道安裝問題一直溝通未果。

事情就一直這樣拖着，一直至2020年6月，某某公司又斥資24萬餘元引進“三級淨化排放技術”，對案涉房屋進行排煙淨化系統改造和隔油池安裝工程施工，并于2020年11月通過相關部門的治理污染項目驗收，某某公司終得以開展餐飲經營。然而，案涉房屋此前已空置長達近5年的時間。

房東把租客告上法庭，索要百萬租金

房子空了這麼久，租金該怎麼算？2021年9月，某公司将某某公司訴至法院，請求判令某某公司向他們支付這些年的房屋租金121萬餘元及逾期付款利息。

對此，某某公司認為，提供符合合同用途的房屋及固定設施是某公司應盡的合同和法律義務，某公司沒有傳遞可供使用的專業排油煙管道，無法滿足環保排煙要求，其行為多年來不僅給某某公司造成了嚴重的經濟損失，也導緻某某公司投入的相關的裝置資産産生嚴重貶值，無法通過正常經營回收成本。

法院查明，案涉房屋位于半地下，且為餐飲經營使用，必須具備排煙管道才能投入使用。從原被告的函件往來及某某公司投資排煙改造工程來看，實際情況并無專用排煙管道或專用排煙管道不能正常使用。是以案涉房屋不具備正常投入使用的條件，是以産生空置損失。

承辦法官：當事人應當積極尋求解決方案

法院認為，某公司作為出租人，未能傳遞符合使用條件的房屋供承租人使用，應該對房屋空置損失承擔主要責任。首先，某公司傳遞的案涉房屋不具備餐飲經營排煙條件，标的物存在較大瑕疵。其次，案涉房屋空置期間，某公司未積極尋求排煙替代方案，防止房屋空置損失進一步擴大。同時，增設排煙管道，明顯已超出原被告關于某某公司裝修、經營需經相鄰權人同意的約定範疇，某公司作為案涉房屋産權人及某軟體園的管理人，并未積極協調，排除履約妨礙。某某公司作為承租人，投标前可就排煙條件進行現場勘驗，但其未盡職調查，對房屋空置亦存在一定過錯，應該承擔次要責任。某某公司積極采取措施解決排煙問題，對促使合同繼續履行起到積極作用，結合案涉房屋的租賃價格、空置原因、過錯比例等因素，法院酌定由某某公司承擔房屋空置期間的房屋租金7萬元。

法院判決，某某公司向某公司支付房屋租金7萬元，駁回某公司的其他訴訟請求。

承辦法官徐垠表示，因雙方當事人訂立合同時的疏忽或過失導緻合同履行過程中出現障礙的情形并不鮮見，當事人應當積極尋求解決方案，排除履約妨礙，防止損失進一步擴大，努力促成合同繼續履行，這不僅有利于保障和實作當事人的私權利，也有助于提升社會經濟活動的整體運作效率。對于實作合同目的起到積極作用的一方當事人，應當給予正面評價與鼓勵，适當減少其承擔的客觀損失比例。善意履約者，以善護之。