了解山東半島樓市
從關注「半島樓評」開始
正文3497字，預計閱讀時間：5分鐘
文/觀察員老王
臨近年末，這個時候出手買房的人很少了。在降息這樣的大利好面前，我們也沒有看到衆人搶房的照片在朋友圈裡刷屏。
不管外部有多少利好，樓市最終的趨勢還是由兩點決定的：
1、買不買得起；
2、需不需要。
是以，這個時候，我再分析什麼市場、樓盤，我相信許多人可能連點開看的欲望都沒有了。
那麼今天說點總結性的東西吧，希望能幫到迷茫的你。
1
鈍感者等不來“春天”
長久以來，不論你名下有三套老破小，還是你在郊區有兩套投資房，隻要是你名下有房，就是這個城市的赢家。
在過去的三十年中，以前新房和二手房幾乎是同頻的，一起随着周期下跌，又一起随着牛市漲起來。然而，随着人口趨勢的反轉、棚改政策的改變、地鐵網的日益成熟，城市的資産邏輯正在發生着天翻地覆的變化。
圖示來自冰山指數
從2018年開始，青島新房與二手房就開始分道揚镳，而且沒有重新攜手共振的趨勢。
就如同現在的90後、00後拒絕下班後加班一樣，他們作為當下市場的剛需主力，絕大多數人也同樣也不願意在沒有電梯、沒有物業、戶型奇差的二手房小區中，開啟自己的獨立生活。同樣，手握重金的改善族，也不會把從一個暗衛的老房子，搬到另一個暗衛的房間作為人生進階的标志。
買房人，變得越來越挑剔，老房子，也變得越來越沒有市場。
固守傳統地段論與老房子的鈍感者，終将成為新一輪資産保衛戰的失敗者。
2
青島沒有暴富的捷徑
然而，不顧一切地變換資産賽道，就一定會複制往日的資産奇迹嗎?
不論我們看好還是不看好北方宜居第一城的未來，在2021年全國人口增長48萬的背景下，這座城市都沒有房價暴漲的可能。
從藍色矽谷到靈山灣腹地，許多當年擁有着耀眼光環的小區，不僅僅是租金價格完全無法覆寫房貸的問題，而是在開發商慌不擇路的出逃過程中，資産大幅縮水。
無數夢碎的2021，告訴許許多多希望通過買房逆襲的普通人：在房住不炒的大背景下，青島這座城市沒有炒房暴富的捷徑。
二八定律之下，衆多遠郊新盤隻是包裝精美的坑，隻有少量優質資産的價值會穩步增長，在漫長的歲月中漸漸綻放财富的光芒，而今年花100萬“低價”買的房子，明年就能賺30萬的産品，隻存在于管道商編造的謊話當中。
3
豪宅大漲背後的恒産邏輯
在過去的三年中，青島賣得最好、價格最為堅挺的不是畫了衆多大餅的新區，而是市南、崂山傳統核心區的豪宅産品。根據貝殼的統計，崂山區是二手房最抗跌的區。
不論新區的賣家秀做得多美，你大爺還是你大爺。
青島的高端住宅熱賣，這裡面有兩個邏輯。中國目前比較牛的城市，不論是杭州，蘇州，還是鄭州、武漢、重慶，資産的邏輯都會随着城市發展而改變。每一個新城芯的崛起，必然會有一個老中心的隕落。對于這些城市來說，隻要區域發展足夠好，隻要住宅産品力足夠強，那麼就可以成為一個城市的豪宅區。
然而，青島不論如何發展，塔尖豪宅永遠位于南部沿海一線，膠州、城陽的樓盤産品力再強，隻能成為區域富裕階層的聚集區，而不會取代濱海豪宅區的地位，這就是所謂的恒産概念。
在這種恒産概念之下，富裕階層的資産自然就是優質的融資标的物。富裕階層用1000萬全款買豪宅，轉手可以作為抵押物，低息貸出數百萬的資金來。
青島去年600萬以上的豪宅銷售增長率達到了87%，背後的邏輯88%的置業者是不懂得。
（圖檔來自思源）
是以，不要再奢望炒那些庫存量巨大的低價韭菜盤暴富了，真正的資本高手是不會買那些垃圾資産的。
4
分化的樓市開始懲罰貪婪的懶人
在過去這一年中，我見過許多購房者，貪婪而又懶惰。總是想要最低的折扣，但是卻不願意花上一個小時的時間對于開發商、區位、樓盤進行一個全面的認識。
當然，他們也學習，将視訊網站上那些四處抄段子，增加曝光量的管道商視為“專家”。很多人不知道那些隻講他們愛聽話的“專家”，除了喜歡研究屌絲逆襲的心理學之外，對于樓市一竅不通。
毫無疑問，這些貪婪而又懶惰的人，最終成為了各大韭菜盤，交房維權的主角。
青島樓市中，優質資産還是挺多的，為什麼有的人偏偏會跳坑？因為從一開始他們的習慣和思維就是錯的。
在分化的市場中，找出優質資産的難度越來越高，要想真正在最佳時機找到好産品，離不開你系統地學習、勤奮地探盤、對于過往經驗教訓的總結。
是以，當你隻是焦慮而對樓市一無所知的時候，千萬不要急着買房。
5
艱難歲月中沒有“渣男”會回頭
2021年下半年，房地産市場的難，我相信大家都已經感受到了。但就是在頭部房企都不斷暴雷的年份裡，依然有人買房不了解開發商，不看開發商過往傳遞的樓盤，而隻是看到低價，就上前去撿便宜。
是以，即墨西買禹洲房子的人，隻是在延期交房之後，才會發現原來這家開發商工地上隻有幾個人在幹活；在西海岸買了藍光房子的人，隻有在房子爛尾後才知道這家開發商在主城口碑有多差；在西海岸搶了中南低價房的人，也隻有到了交房那一刻，才會發現李滄、即墨的中南業主維權隊伍有多麼龐大。
在過去的幾年中，我們看到許多原來還不錯的開發商，因為步子邁得太大而出現問題，但是沒有看到一個以前就問題頻出的開發商，在走上高周轉之路後，房子品質突然提高了……
6
不是任何房子都會“低頭”
市場不好，很多人就會認為所有的新房都會優惠降價，所有的二手房都會長時間滞銷難售。看到上合示範區在大降價，就以為崂山的房子也會出優惠；看到老破小賣不出去，就以為浮山後南北通透的次新房價格也會大幅下調。
實際上，在任何市場之下，好房子都不愁賣。
這個好，有兩重含義，一個是地段好、産品好，市場上沒有可以相媲美的競品，那麼價格高也會被搶；另一個好是成本效益高，産品在闆塊内位于優秀行列，而且價格還很實惠。
這樣的房子以前你沒有買到他它的可能，遇到市場不好的年景你隻不過是有機會得到她而已，這時候朝三暮四的想讓它價格再降一降？
最後的結果隻能是房子被别人買走了。
是以，2022年不能消極躺平，也不能因為滿腦子暴富、逆襲的思想而急躁焦慮教主義、絕對論都會讓你在偏執的道路上與優質資産越來越遠。
勤奮、理智、審慎，有了正确的價值觀和态度，才是你成功的關鍵。
· 本文結束 感謝閱讀 ·
深度洞悉青島樓市，掃碼關注