中央經濟工作會議釋放信号！房企開發模式轉型，保障性住房建設強化

新華财經上海12月11日電（記者楊有宗、安娜）中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。

業内人士分析說，重點強化保障性住房的建設，會對未來房地産開發投資産生深遠影響，在土地供應環節，針對租賃及共有産權房的供給力度會進一步增強。

堅持“房住不炒”定位

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，重申“房住不炒”定位，這意味着，無論後續對于剛需和改善型購房需求如何支援，炒房和投資投機的購房需求已經沒有支援和市場。

對于“房住不炒”定位，貝殼研究院首席市場分析師許小樂說，未來政策将側重引導市場預期平穩，既包括房地産市場不會持續下行，不會爆發系統風險的預期引導；也包括“房住不炒”長效機制不會改變，各方不能抱有“刺激房地産、炒作房地産”的心态。

此次會議提出，加強預期引導，探索新的發展模式。“探索新的發展模式将推動房企開發模式轉型。”許小樂說，目前我國房地産企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠杆開發模式已經難以為繼，部分企業爆發債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型更新，從發展模式上防範和化解房地産金融風險。

對于“新的發展模式”，嚴躍進說，除了發展保障性住房外，也意味着存量房地産市場的發展以及推進房地産稅等。

業内人士普遍認為，房地産開發企業應結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢，參與租賃業務、社群養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實作多元化轉型。這是防範和化解房地産行業發展風險的必然選擇，也是房地産行業實作可持續發展的必由之路。

家庭租賃需求顯現 進一步強化保障性住房建設

今年下半年，房地産市場降溫迅速。國家統計局資料顯示，10月份，在70個大中城市中，建立商品住宅價格下跌城市52個，較上月增加16個；二手住宅房價下跌城市64個，比上月增加12個。其中，二手房市場對于調控政策更為敏感，10月份降溫特征更為顯著。

許小樂舉例說，“二手房的流通難使得賣舊買新的換房鍊條受阻，交易阻滞使房企回款加速惡化，到期負債無法接續滾動，面臨嚴重的流動性問題，整體房地産全鍊條無法正常運作。”

對于“因城施策促進房地産業良性循環和健康發展”，許小樂解讀說，在“房住不炒”的前提下，預計未來購房信貸環境改善，會重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。預計2022年房地産市場将逐漸修複，不會出現硬着陸。

會議提出，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

貝殼平台資料顯示，2021年北上廣深的平均購房年齡為36歲至38歲，相比于2018年推遲了2年至3年左右，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐漸顯現。

許小樂說，我國住房租賃體系主要由市場化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構成，依托市場化的效率，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。同時未來随着機構化房源占比提升，專業化、品牌化的住房租賃企業将為市場提供高品質産品和服務，滿足不同類型租客的租賃需求。

“目前我國整體租賃機構化率不足5%，一線城市機構化率也不到15%。預計2022年将出台面向長租房市場的土地、金融、财稅等方面的支援政策，未來住房租賃企業将獲得良好的政策支援環境。 ”許小樂判斷。

58安居客房産研究院分院院長張波說，在保障房及長租房建設過程中，會注重多管道共建，為房源提供合理的利潤空間，帶動更多房企參與到保障房源的建設中來。

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