黃埔科學城的保利羅蘭國際，要準備開盤了。
對，就是開創大道的那個保利羅蘭國際。
時隔多年，這個項目的再次亮相，引來不少準購房者的關注：「保利羅蘭國際竟然還有新貨在賣？」、「保利羅蘭國際值不值得買？」
現在，這個項目已經開了樣闆房，據說也要開盤了，能不能買？糾結點在哪裡？我們湊近看一下。
01
從區位上來看，項目位置不差，位于科學城的區府片區，周邊彙聚的商業綜合體也不少，包括有寶能演藝體育中心、凱得文化廣場、合景悠方、靈活廣場等超10個商業體。
周邊交通方面，項目距離6号線蘿崗站約1公裡左右，附近還有地鐵21号線一集尚未開通的7号線二期。
是以，地鐵有，但不算特别近，至少走路的話，是不太建議的。
至于自駕，高速就在旁邊，便利性還是有的。
但不可避免的，就是北二環高速這條高速的噪音影響和心理糾結。至少從我們的航拍來看，距離感雖然有，但确實不算遠。
同時，保利羅蘭國際也比較靠近LG工廠,雖然這是整個科學城闆塊新房的統一毛病，但保利羅蘭更近，也是不可避免的。
盤叔不知道多少人會介意這一點，但至少從我們的交流情況來看，也确實會有人介意。
雖然盤叔覺得其實還好。
除此之外，保利羅蘭國際的教育資源不錯。
據了解，小區内配套有公辦國小廣州開發區二小北校區，2公裡範圍内更有玉岩中學、科學城中學、市二中、蘇元實驗學校、香雪國小，以及規劃中的華師附屬實驗學校等多所省一級重點中國小。
是以光外部因素的話，保利羅蘭國際的優缺點非常明顯。
勝在闆塊成熟度很高，配套完善，生活便利。但不近地鐵、靠近高速，也是肉眼可見的缺陷。
取舍就是這麼來的。
02
當然，光看産品，保利羅蘭國際四期其實做的不錯。
據銷售介紹，目前保利羅蘭國際最新一期（也就是四期）總的規模有10棟樓，準備開賣5、6号樓，共約300套房。
從整體區位上來看，保利科學城新一期地塊，會稍弱于保利羅蘭國際前幾期，更加靠近開泰大道，換句話說，無論是前往商業體，還是地鐵站，都會稍微更遠一些。
戶型方面，5棟為兩梯六戶，85-97方三房，6棟為兩梯四戶，97-134三到四房。從戶型和闆房來看，産品做的還是不錯的，這點客觀來說，倒沒有太大的毛病可以挑。
至于價格，按照銷售的口風來看，價格預計可能會分樓層分朝向，小戶型價格低些，大戶型價格高些，預計價格區間可能在4～4.5、6w之間，更具體的價格區間還要看開盤的時候。
這個價格，放在科學城的主流項目來看，也還行。
是以糾結點就出來了：
外部因素以及科學城的選擇，不止他們一家。
03
是的，科學城的新房選擇，還有其他。
比如說大壯名城、佳大瑞園、品秀星樾、星樾山畔、中央城。
盤叔一一聊聊這幾個。
大壯名城，作為科學城“扛把子”，區位、配套、交通都很行，教育也還可以。
産品設計方面，雖然有些人覺得風格和名字一樣，都屬于另一種風格，但盤叔實地去看過，其實都還可以，真的沒那麼誇張。
唯一的糾結點，其實還在于一些更為細節的問題。
同時，在科學城的幾個在售盤當中，大壯名城的價格應該是最貴的，新一期的102-139平，據說吹風價在5.8-6萬/平左右。
但聽說還是挺多人關注，畢竟整體素質，确實屬于科學城的第一檔。
佳大瑞園位于水西路東，全盤共3棟住宅，此前推的是1#，産品為93-129㎡三-四房，準現樓，價格4.5-5.0萬元/㎡。
這個盤，優勢不多，比如勉強算靠近地鐵站，而且還是準現樓。
但靠近高速旁，噪音影響嚴重，而且就盤叔之前看的情況來看，項目的産品和戶型設計，顯然還停留在上一個階段，至少不會是現在年輕人所喜歡的。
綜合來看，這個盤隻适合少部分客戶。
同樣也有高速噪音影響的，還有和佳大瑞園相隔不遠的星樾山畔。
但比起佳大瑞園，星樾山畔的其他優勢會更加突出，比如說是7号線水西北站上蓋，建成後将直通高鐵樞紐--廣州南站，沿途經過番禺。
再比如說，園林景觀也做得不錯，除了自帶約4萬方園林景觀，還三面環山。
除此之外，戶型也還行，目前準備加推的80到100平的機關，從之前盤叔去看的情況來看，産品未必很出彩，但還是做得相當不錯。
價格的話，從我們所了解的情況來看，預計單價在4萬内，大機率會在3.8萬左右浮動。
糾結點也有，除了上面說到的高速問題，項目不大、僅配建了幼稚園，也是部分買家所介意的。
産品沒太大問題，就看幾個不足會不會介意。
再看同一個開發商出品的品秀星樾，這個項目即将加推天樾的23#、24#，為超高層南向産品，戶型為123-140㎡三-四房。
就整個科學城闆塊來看，品秀星樾其實算是綜合成本效益較高的産品，基本什麼都兼顧到了，就是超高層這一點，盤叔不是特别喜歡，但勝在這是這個項目位置最好的組團。
是以，也還能接受。
更何況，目前一直在傳出項目價格接近4萬，甚至4萬以下，如果真的是這個價格，那麼對比保利羅蘭國際的4萬+，盤叔甚至更青睐于這個項目。
當然，這價格未必是真的。
畢竟盤叔還專門找了他們的樓盤咨詢師，詢問了價格這回事，得到的回複是：「驚喜價可能是之前我們的退房機關吧」、「價格還沒具體定噢，我們也在等備案價呢」。
另外，咨詢師還告訴盤叔，下周要開始選房了。
嗯，看來科學城的新房内卷，也要開始了。