10月27日，2021年胡潤百富榜釋出。
農夫山泉創始人鐘睒睒、位元組跳動張一鳴、甯德時代曾毓群位居排行榜top3。
再往下劃拉，頭條君竟發現榜單前十無一地産商入圍。
三十年河東，三十年河西，房地産這個行業的主方向，變了。
part.01
無一地産商入圍胡潤百富榜前十
直接看一張胡潤百富榜排行前十的名單↓↓
相比2020年的榜單，前三的高位由馬雲、馬化騰、鐘睒睒轉變為鐘睒睒、張一鳴、曾毓群。
首富變成了醫藥人。
而其餘在列的企業家中，有突飛猛進上升89位的長城汽車魏建軍、韓雪娟，還有略降6位的順豐王衛。
但這并不是排行榜的最大變化。
▲2021胡潤百富十大富豪（圖源：胡潤百富）
榜單前十中，房地産行業無一企業家入圍前十。
這是20多年來第一次。
part.02
變化≠沒落
這個變化其實很突然。
僅在2020年，排行前十的榜單中還有兩個地産的企業家，分别是恒大的許家印，排行top5；碧桂園的楊惠妍，與美的何享健同列top6。
再回看2017年，胡潤百富榜的前五中，地産企業家就占了3位！
▲2017胡潤百富五大富豪（圖源：胡潤百富）
舉個例子，曾富豪身份遠揚的許家印在2019年、2020年還跻身在榜單的top3、top5。
而在這個不平凡的2021，老許的恒大可謂四面楚歌，富豪身份也一下子跌落神壇，排名從前五一路滑到了no.70。
其實，這樣的現象不止發生在頭部的房地産企業家身上。
據悉，2019年，地産富豪在榜單中占比達14.9%；而在2021年，這個資料已下滑到了9.4%。
▲恒大集團許家印（圖源：網絡）
過去的20餘年間，房地産迎來高速發展的時期。
“站在風口上，豬都能起飛”，那些年的風口，就是搞房地産。
無數人見證了這場風口上房地産極速騰飛的表演。
各大富豪排行榜自始頻頻出現房地産企業家的身影，從側面也可以看出，這20餘年間，房地産有多麼賺錢。
如今地産富豪不再似往日輝煌，樓市在大家眼中“日益漸涼”。
但在頭條君看來，這何嘗不是一個好的信号——政策的調控穩而有力，一個健康、穩健而又利民的樓市，正向我們走來。
part.03
三十年河東，三十年河西
地産造富時代已經過去。
在2021年胡潤百富榜中，地産業雖然還是上榜人數和财富總量排前五的行業之一，但相比于制造業、大健康、化工、金融投資等有明顯下降。
究其原因，不過是大勢所趨。
此前，住房商品化改革加上城市迅速擴張，需求暴漲+政策支援，地産行業紅利不斷，經曆了财富迅速增長的二十年。
▲深圳夜景（圖源：網絡）
如今城市發展深化，讓更多人“留得下、住得起”成為關鍵，政策也日漸強調“房住不炒”，抑制炒房需求，行業回歸居住本位。
特别是近兩年，高壓政策陸續下發實施，原本走在高杠杆、高負債、高周轉賽道上的房企不得不急刹車，自行壓縮利潤空間，以求生存。
如房企的“三道紅線”、銀行房地産貸款的“兩道紅線”政策，監管不斷加強，從金融端壓制住了房企的命脈。
還有最新釋出的“房地産稅”試點，也讓炒房客不敢輕舉妄動，房企失去了購買力強大的一批客戶。
▲房地産貸款集中度管理要求
當然，地産行業榜單的排位發生變化，除了自身原因外，其他行業的崛起和趕超也是重點。
一個是制造業、一個是新能源産業。
制造業上榜人數占總榜27%，總财富占總榜的24%，分别比去年增加了3個百分點和5個百分點。
前十的大富豪中，新能源産業占了兩個席位，分别是排第3位的甯德時代曾毓群、第7位的長城汽車魏建軍、韓雪娟夫婦。
▲新能源汽車（圖源：網絡）
受政策和需求的影響，行業興衰很正常。
如受反壟斷法限制的網際網路産業，受雙減政策影響的教育行業等。
有人認為，現行政策會将一部分房企“末位淘汰”，留下規模更大、更受市場歡迎的大房企，算是另類的滌清市場亂象。
2021年第四季度，還有哪些步伐穩健、表現強勁的房企？
part.04
哪些房企表現更穩健？
受市場影響，财務狀況良好、步伐穩健的房企開發的樓盤成為購房者的首選目标。
而最直覺的判斷标準則是房企降檔和踩線的情況。
近日，中指研究院釋出了今年上半年樣本房企三道紅線的表現。
資料顯示，上半年146家典型上市房企中，紅檔企業17家，綠檔企業44家。
與去年末相比，紅檔企業減少4家，綠檔企業增加1家，橙檔企業增加3家。
推進到下半年，房企降檔的難度增大，購房者選擇安全線内的房企，交房也更有保障。
▲今年上半年樣本房企三道紅線表現 （圖源：中指研究院）
▲主要房企資産負債情況
現在的市場也表現出明顯的分化傾向，頭部房企“強者恒強”。
在克而瑞釋出的《2021年1-10月中國房地産企業銷售top100排行榜》中可以看到，前30房企銷售操盤金額保持穩健增長，其他大多持平，或略有下降。
top10龍頭企業銷售操盤金額門檻達2288億元，同比增幅25.3%，top20和top30也同比提升23.5%和11.3%。
▲今年1-10月操盤榜top10（圖源：克而瑞）
▲今年1-10月銷售榜top10（圖源：克而瑞）
這些房企中，有不少都進入了南甯市場，部分表現穩健，如保利、萬科。
建發、北投地産、大都投資、威甯、華潤置地等國企也都表現不俗。
頭部房企的集中度保持高位。
南甯前5強房企占據近1/4的市場佔有率，前20強房企占據近6成市場佔有率。
▲市場集中度（圖源：克而瑞）
在這種情況下，中小房企生存空間受限，面對風險的能力也更小，選擇穩健房企上車也更理智。
▌寫在最後
地産富豪曾經占據華人富豪的半壁江山，如今卻首次缺席胡潤百富榜前十，真是時也命也。
如今，新的行業和商業模式正在改變榜單的格局，制造業、新能源産業的發展勢頭迅猛。
在明年的榜單上，地産行業是否能夠突出重圍，重新擠入前十，我們不得而知。
可以知道的是，未來的房地産市場會走上穩健、健康發展的賽道。
購房者和開發商之間的資訊差縮小，購房者在買房上的主動權更大，房企也會把目标放在提高産品品質、赢得市場認可上。
作者|徐逸君、謝金伶
稽核|吳曉苑
編輯|劉玉婵
（來源：南甯樓市頭條）