介绍
2004年，最高法、国土资源部、建设部联合发布的《关于规范人民法院依法实施并协助国土资源管理落实若干问题的通知》（以下简称《通知》）建立了预封制度。扣押前，是指法院对尚未公开登记但享有不动产期待权的被执行人的不动产采取的财产保全措施。由于预封系统往往涉及第三方利益，因此在系统的实际应用中存在很多争议。本文详细讨论商品房的预封、执行和转让，以期为实际工作提供指导。
一、商品房预密封
（1）预封的应用
预封措施主要适用于住房和土地使用权，因为在实践中与商品房相关的预封和实施问题较为普遍，仅限于本文篇幅，本文重点讨论的情况。根据《通知》第十五条，结合商品房开发销售的不同阶段，商品房预封包括以下情形：
（2）实现预封的程序和期限
根据申请人的申请，法院应当对符合上述预封申请的房屋发出预封令，并向房地产行政部门发出协助通知，房地产管理部门应当根据通知书和所附决定办理预封登记。如果在预封期间，房屋以被执行人的名义登记，预封登记自动转换为正式扣押登记，扣押期限应自预封之日起计算。
预封期为两年，期限可续签一次，期限为一年。有特殊情况需要续展的，经该法院所属的高级人民法院批准，一次不得超过一年的期限。然而，在实践中，一般的类比适用新的三年扣押期。
（3）预密封的等待系统
预封也适用于等待封口系统。等待扣押是指两个以上法院对同一土地使用权或者房屋扣押，有关部门对第一送达通知书的协助执行法院扣押登记程序，即"先查封"，法院后做"等待扣押"，即扣押前的命令依法解除， 自动转换为正式扣押的登记。等待的顺序是法院服务的顺序。
在实践中，往往有许多债权人根据不同的债权人关系对同一标的物进行盖章和赔偿请求，为了解决扣押和执行订单的案件问题，我国建立了等待封存制度。扣押令的重要性在于，原有法院可以首先处置被扣押的财产，如果扣押法院已经全部处置了财产，扣押后的等候名单将自动失效。
（4）预封的完成方式
法院对房地产的封存方式分为"活印"和"死印"。"死印"一般是指法院扣押被执行人的财产，加盖印章，使其不得使用、转移。"活印"一般只对财产进行登记，不以印章的形式进行。被扣押的房产在实践中仍然可以使用，但被执行人的转让等违纪行为已经受到限制，如住房管理部门会查封房屋，不得进行转让、抵押，但房屋可以住。
继最高法2019年《关于在实施中进一步强化诚信文明执行观念的意见》后，法院扣押原则逐渐转向"尽可能使用'活印'，避免'死印'"，同样适用于预封。在预封商品房的情况下，如果被执行人购买的房屋在预封前已经出租，法院一般不会"死印"，而是允许承租人继续使用而不影响房产的价值。
此外，如果被处决人是开发商，法院可以在一定期限内以合理的价格监督房屋本身的销售，同时确保价格能够得到控制，当它预先封存已获得预售许可证但尚未出售的商品房时。
二、实施预密封商品房
（1）预密封商品房是否可以强制执行
预密封商品房根据后续是否完成财产转让登记手续，执行程序也不同，大致可分为三种情况：
一、商品房登记人以名义执行，此时预封自动进入正式扣押。这种情况与涉案房产的一般拍卖、出售没有实质性区别，法院可以在一个主体内处理涉案的商品房。
二是商品房未以被执行人的名义登记，开发商行使取消房屋买卖合同的权利。在这种情况下，预封不影响合同当事人行使解除责任的权利。合同终止后，法院可以强制执行开发商退还购买款项。最高人民法院（2020年）最高法律安徒生第2441号支持这一观点。
三、商品房未以被执行人的名义登记，开发商未解除合同。这种情况涉及法院能否在扣押前期直接处理商品房，也是实施中的难点问题。针对这一问题，《最高人民法院关于住房和城乡建设部转发的通知》第2条> <关于无证房地产根据文书实施协助书登记财产权问题（第151号法）对此作了规定。根据这一规定，法院可以根据商品房的初始登记条件，对房产进行单独处理：
1、具备初始登记条件的，法院处置后向住房登记机构发出《协助执行通知书》，完成初期登记;
2、如果暂时不符合初始注册条件，法院应在处置后向注册机关发出协助通知书，并声明被购买人具有初始登记条件，登记机关应当登记;
3、不具备初始登记条件，原则上为"现状处置"，即在拍卖或出售前披露现状无证，后续登记的产权由买受人自行负责。
就目前的做法而言，很多法院在商品房中只对预售合同登记进行备案，未取得房产证就直接对预封的商品房进行直接拍卖、销售，但法院一般会在公告中写明相关情况，相关购房者需要注意风险。
（二）预封商品房的司法评价和拍卖程序
对预封的商品房进行评估时，法院应当在收到转让函后书面通知当事人前来法院洽谈设立评估机构。当事人同意的，应当委托当事人约定的评估机构。如果无法进行协商，法院将在当事方在场的情况下，通过随机摇晃，从既定的评估机构名册中确定评估机构。
预封商品房的司法拍卖程序与已登记转让的房产大致相同，只是需要在拍卖公告上说明该商品房未取得产权证，因此竞买人应特别注意公告中所列的商品房情况及其相应的风险。
如果招标公告中只显示房屋销售合同记录号，则商品房可能不被处理房地产产权证;（例如，请参阅下图）
根据2016年最高法颁布的《人民法院网络司法拍卖若干问题规定》，涉案房产的网络司法拍卖程序如下：
三、预密封商品房转让流程
（1）买方支付最后付款
拍卖成功后，买受人应当及时支付拍卖的最后金额。法院发出的拍卖通知通常规定了具体的期限，超过该期限，逾期不付款即视为悔改拍卖，支付的保证金无法追回。买方在支付拍卖的最后一笔款项并收到法院出具的"拍卖交易确认书"后进入转让阶段。
（2）解除预密封登记
根据我国有关法律，预封的效果相当于正式扣押，因此，如果预封商品房要进行不动产权变更，则必须解除扣押登记。法院解除扣押登记是转让手续的前提，买方在支付法律后可以尽快联系法院相关负责人，了解房屋的封存程序。
（3）取消抵押前登记
在实践中，预密封房产也可能有抵押前登记。所谓预置登记，是指购房者向开发商购买预售房产，随预购申请银行抵押。为了保护将要实现的财产权，排除第三方行使财产权利，买方和银行前往房地产管理部门进行抵押预登记。
根据住房建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款的规定，商业用房提前抵押的，登记机关应当在抵押合同中登记。抵押权人收到不动产所有权证明后，当事人应当对不动产抵押重新登记。抵押前登记权人成为正式抵押权人，并依法享有房屋拍卖价格的优先补偿权。
关于抵押未重新登记的抵押权人能否优先支付抵押款的问题，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国 >有关担保制度第52条第1款详细规定，如果抵押前抵押是首次登记在建筑物的所有权上。且不存在预登记不合格的情形，抵押预登记权利人应当享有优先赔偿权。
所谓建筑物首次登记，是指房地产开发企业在建筑物竣工验收后对建筑物所有权进行初步登记，而不是抵押权人从房地产开发企业取得该建筑物所有权的首次登记。[3]
根据上述解释，抵押预登记权人在某些情况下可以优先处理抵押财产，这更充分地保护了抵押预登记权人的利益。这也意味着，如果在预密封的商厦上有抵押通知的预登记，登记的权利人有优先权，则拍卖财产的收益需要先偿还给权利人，之后抵押预登记可以解除。
（4）缴纳税费
完成上述解封放行流程后，在办理转让手续并获得房产权证明书前，先缴纳相应的税费。税收负担一直是买家关注的问题。
首先，值得注意的是，截至目前，我国法律法规和司法解释尚未就司法拍卖产生的纳税义务问题给出详细的规范性指导。一般来说，税收的承担方式取决于拍卖公告中关于税费责任的协议。拍卖公告或者《拍卖交易确认书》明确约定税费由买受人本人承担的，应当同意。[4]
除了买方承担相关税费的情况外，还有由原权利人和买方承担的税费分配方式。原权利人可能要求买方预付税款和费用，并可能在预付款后向法院申请退款，但许多法院都设定了退款时间，如果逾期，则认为买方是自愿负担。
由于法院的拍卖政策不同，建议买方仔细阅读拍卖公告，联系相关机构确认缴纳税费，以免在办理转让手续时出现高额的税费。
（5）转让登记和证书收据
税费缴纳完毕后，下一步就是去住房管理部门办理转运手续。法院拍卖商品房相对于其他购买二手房的方式具有特殊优势，即买受人持有《拍卖交易确认书》、《执行令》、《协助执行通知书》、付款单、个人资料等材料，可以直接向有关部门办理转让手续并获得房产证。需要注意的是，在实践中，存在由于未能及时处理转让的情况，导致商品房再次被抵押，因此购房者在商品房未密封的情况下，放行后应尽快进行转让。
结论
作为一项特殊的财产保全措施，商品房的预扣押，结合执行程序，为债权人在一定条件下实现债权提供了新的途径。债权人发现债务人有符合预封条件的房屋的，应当及时向法院申请财产保全，为今后债权的实现提供有力保障。此外，预密封商品房的竞买人或购房者在参与该物业拍卖前，应充分了解相关信息，必要时咨询法律专业人士，避免不必要的风险。
见《蒋陛下理解新民事诉讼法适用与实践指南》，法律出版社，2015年第1版，第992页。
在德福供应链管理（香港）有限公司和何岩申请执行的案件中，最高人民法院（2020）最高法随后为2441。
《最高人民法院民法典保障制度司法解释》的理解与适用，P459.
见南京市中级人民法院（2020）苏兴申425号。
本文于2021年7月29日首次发表于"王磊法律研究"公共平台："商品房预封与实施实践研究"）
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作者|王磊
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