介紹
2004年，最高法、國土資源部、建設部聯合釋出的《關于規範人民法院依法實施并協助國土資源管理落實若幹問題的通知》（以下簡稱《通知》）建立了預封制度。扣押前，是指法院對尚未公開登記但享有不動産期待權的被執行人的不動産采取的财産保全措施。由于預封系統往往涉及第三方利益，是以在系統的實際應用中存在很多争議。本文詳細讨論商品房的預封、執行和轉讓，以期為實際工作提供指導。
一、商品房預密封
（1）預封的應用
預封措施主要适用于住房和土地使用權，因為在實踐中與商品房相關的預封和實施問題較為普遍，僅限于本文篇幅，本文重點讨論的情況。根據《通知》第十五條，結合商品房開發銷售的不同階段，商品房預封包括以下情形：
（2）實作預封的程式和期限
根據申請人的申請，法院應當對符合上述預封申請的房屋發出預封令，并向房地産行政部門發出協助通知，房地産管理部門應當根據通知書和所附決定辦理預封登記。如果在預封期間，房屋以被執行人的名義登記，預封登記自動轉換為正式扣押登記，扣押期限應自預封之日起計算。
預封期為兩年，期限可續簽一次，期限為一年。有特殊情況需要續展的，經該法院所屬的進階人民法院準許，一次不得超過一年的期限。然而，在實踐中，一般的類比适用新的三年扣押期。
（3）預密封的等待系統
預封也适用于等待封口系統。等待扣押是指兩個以上法院對同一土地使用權或者房屋扣押，有關部門對第一送達通知書的協助執行法院扣押登記程式，即"先查封"，法院後做"等待扣押"，即扣押前的指令依法解除， 自動轉換為正式扣押的登記。等待的順序是法院服務的順序。
在實踐中，往往有許多債權人根據不同的債權人關系對同一标的物進行蓋章和賠償請求，為了解決扣押和執行訂單的案件問題，我國建立了等待封存制度。扣押令的重要性在于，原有法院可以首先處置被扣押的财産，如果扣押法院已經全部處置了财産，扣押後的等候名單将自動失效。
（4）預封的完成方式
法院對房地産的封存方式分為"活印"和"死印"。"死印"一般是指法院扣押被執行人的财産，加蓋印章，使其不得使用、轉移。"活印"一般隻對财産進行登記，不以印章的形式進行。被扣押的房産在實踐中仍然可以使用，但被執行人的轉讓等違紀行為已經受到限制，如住房管理部門會查封房屋，不得進行轉讓、抵押，但房屋可以住。
繼最高法2019年《關于在實施中進一步強化誠信文明執行觀念的意見》後，法院扣押原則逐漸轉向"盡可能使用'活印'，避免'死印'"，同樣适用于預封。在預封商品房的情況下，如果被執行人購買的房屋在預封前已經出租，法院一般不會"死印"，而是允許承租人繼續使用而不影響房産的價值。
此外，如果被處決人是開發商，法院可以在一定期限内以合理的價格監督房屋本身的銷售，同時確定價格能夠得到控制，當它預先封存已獲得預售許可證但尚未出售的商品房時。
二、實施預密封商品房
（1）預密封商品房是否可以強制執行
預密封商品房根據後續是否完成财産轉讓登記手續，執行程式也不同，大緻可分為三種情況：
一、商品房登記人以名義執行，此時預封自動進入正式扣押。這種情況與涉案房産的一般拍賣、出售沒有實質性差別，法院可以在一個主體内處理涉案的商品房。
二是商品房未以被執行人的名義登記，開發商行使取消房屋買賣合同的權利。在這種情況下，預封不影響合同當事人行使解除責任的權利。合同終止後，法院可以強制執行開發商退還購買款項。最高人民法院（2020年）最高法律安徒生第2441号支援這一觀點。
三、商品房未以被執行人的名義登記，開發商未解除合同。這種情況涉及法院能否在扣押前期直接處理商品房，也是實施中的難點問題。針對這一問題，《最高人民法院關于住房和城鄉建設部轉發的通知》第2條> <關于無證房地産根據文書實施協助書登記财産權問題（第151号法）對此作了規定。根據這一規定，法院可以根據商品房的初始登記條件，對房産進行單獨處理：
1、具備初始登記條件的，法院處置後向住房登記機構發出《協助執行通知書》，完成初期登記;
2、如果暫時不符合初始注冊條件，法院應在處置後向注冊機關發出協助通知書，并聲明被購買人具有初始登記條件，登記機關應當登記;
3、不具備初始登記條件，原則上為"現狀處置"，即在拍賣或出售前披露現狀無證，後續登記的産權由買受人自行負責。
就目前的做法而言，很多法院在商品房中隻對預售合同登記進行備案，未取得房産證就直接對預封的商品房進行直接拍賣、銷售，但法院一般會在公告中寫明相關情況，相關購房者需要注意風險。
（二）預封商品房的司法評價和拍賣程式
對預封的商品房進行評估時，法院應當在收到轉讓函後書面通知當事人前來法院洽談設立評估機構。當事人同意的，應當委托當事人約定的評估機構。如果無法進行協商，法院将在當事方在場的情況下，通過随機搖晃，從既定的評估機構名冊中确定評估機構。
預封商品房的司法拍賣程式與已登記轉讓的房産大緻相同，隻是需要在拍賣公告上說明該商品房未取得産權證，是以競買人應特别注意公告中所列的商品房情況及其相應的風險。
如果招标公告中隻顯示房屋銷售合同記錄号，則商品房可能不被處理房地産産權證;（例如，請參閱下圖）
根據2016年最高法頒布的《人民法院網絡司法拍賣若幹問題規定》，涉案房産的網絡司法拍賣程式如下：
三、預密封商品房轉讓流程
（1）買方支付最後付款
拍賣成功後，買受人應當及時支付拍賣的最後金額。法院發出的拍賣通知通正常定了具體的期限，超過該期限，逾期不付款即視為悔改拍賣，支付的保證金無法追回。買方在支付拍賣的最後一筆款項并收到法院出具的"拍賣交易确認書"後進入轉讓階段。
（2）解除預密封登記
根據我國有關法律，預封的效果相當于正式扣押，是以，如果預封商品房要進行不動産權變更，則必須解除扣押登記。法院解除扣押登記是轉讓手續的前提，買方在支付法律後可以盡快聯系法院相關負責人，了解房屋的封存程式。
（3）取消抵押前登記
在實踐中，預密封房産也可能有抵押前登記。所謂預置登記，是指購房者向開發商購買預售房産，随預購申請銀行抵押。為了保護将要實作的财産權，排除第三方行使财産權利，買方和銀行前往房地産管理部門進行抵押預登記。
根據住房建設部《城市房地産抵押管理辦法》第三十條第二款的規定，商業用房提前抵押的，登記機關應當在抵押合同中登記。抵押權人收到不動産所有權證明後，當事人應當對不動産抵押重新登記。抵押前登記權人成為正式抵押權人，并依法享有房屋拍賣價格的優先補償權。
關于抵押未重新登記的抵押權人能否優先支付抵押款的問題，最高人民法院《關于适用<中華人民共和國 >有關擔保制度第52條第1款詳細規定，如果抵押前抵押是首次登記在建築物的所有權上。且不存在預登記不合格的情形，抵押預登記權利人應當享有優先賠償權。
所謂建築物首次登記，是指房地産開發企業在建築物竣工驗收後對建築物所有權進行初步登記，而不是抵押權人從房地産開發企業取得該建築物所有權的首次登記。[3]
根據上述解釋，抵押預登記權人在某些情況下可以優先處理抵押财産，這更充分地保護了抵押預登記權人的利益。這也意味着，如果在預密封的商廈上有抵押通知的預登記，登記的權利人有優先權，則拍賣财産的收益需要先償還給權利人，之後抵押預登記可以解除。
（4）繳納稅費
完成上述解封放行流程後，在辦理轉讓手續并獲得房産權證明書前，先繳納相應的稅費。稅收負擔一直是買家關注的問題。
首先，值得注意的是，截至目前，我國法律法規和司法解釋尚未就司法拍賣産生的納稅義務問題給出詳細的規範性指導。一般來說，稅收的承擔方式取決于拍賣公告中關于稅費責任的協定。拍賣公告或者《拍賣交易确認書》明确約定稅費由買受人本人承擔的，應當同意。[4]
除了買方承擔相關稅費的情況外，還有由原權利人和買方承擔的稅費配置設定方式。原權利人可能要求買方預付稅款和費用，并可能在預付款後向法院申請退款，但許多法院都設定了退款時間，如果逾期，則認為買方是自願負擔。
由于法院的拍賣政策不同，建議買方仔細閱讀拍賣公告，聯系相關機構确認繳納稅費，以免在辦理轉讓手續時出現高額的稅費。
（5）轉讓登記和證書收據
稅費繳納完畢後，下一步就是去住房管理部門辦理轉運手續。法院拍賣商品房相對于其他購買二手房的方式具有特殊優勢，即買受人持有《拍賣交易确認書》、《執行令》、《協助執行通知書》、付款單、個人資料等材料，可以直接向有關部門辦理轉讓手續并獲得房産證。需要注意的是，在實踐中，存在由于未能及時處理轉讓的情況，導緻商品房再次被抵押，是以購房者在商品房未密封的情況下，放行後應盡快進行轉讓。
結論
作為一項特殊的财産保全措施，商品房的預扣押，結合執行程式，為債權人在一定條件下實作債權提供了新的途徑。債權人發現債務人有符合預封條件的房屋的，應當及時向法院申請财産保全，為今後債權的實作提供有力保障。此外，預密封商品房的競買人或購房者在參與該物業拍賣前，應充分了解相關資訊，必要時咨詢法律專業人士，避免不必要的風險。
見《蔣陛下了解新民事訴訟法适用與實踐指南》，法律出版社，2015年第1版，第992頁。
在德福供應鍊管理（香港）有限公司和何岩申請執行的案件中，最高人民法院（2020）最高法随後為2441。
《最高人民法院民法典保障制度司法解釋》的了解與适用，P459.
見南京市中級人民法院（2020）蘇興申425号。
本文于2021年7月29日首次發表于"王磊法律研究"公共平台："商品房預封與實施實踐研究"）
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作者|王磊
由|編輯艾迪、盧先英、陳躍武、郭豔玲
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