中国的房地产企业，如果国家只留下一个，那一定是大海。如果有两个能活下来的，就是海和龙湖，其他企业，谁死谁活还是正常的，也没关系。
不过，就算牛逼得像海一样，也会做很傻的项目，比如中海玉云居。
中海玉云菊
所谓智者关怀，一定有亏，其实中国人彬彬有礼的表情，正确的说法应该再次被牛逼人，如果神话属于自己，会让人捡起裤子，钱学森证明，米饭每亩可以产上万斤，姆巴佩可以踢一个飞球，麦克罗伊可以172码的三个洞打到池塘里， 都是一样的。
莫言说，巩俐，不帅;位于成都中东部的中海玉云居做了什么傻事？一句话，买错地方，修对房子，营销没有结果。
1
买错地方
没有错的土地，只有错的价格。拍卖前，笔者陪同开发商到现场看，结论是，土地只要价格不超过25000/m2，就可以买到。后来，中海油拿了19000左右的实际底价，吓唬我们一大跳。
经过几个月的等待，我和开发商的负责人去看了项目：高低带粗糙的房间，高层是168-188m2的四房，江湖风发胚卖3万只/m2;
项目位置和周边环境
这片土地怎么了？
错误一：昂贵
近2万楼面价格，原房卖到3万/平方米，如果要搬进去还要加5000元/平方米的精装，对于业主来说，单价差不多是35000元/平方米。
这个价格的概念是什么？在成都计算出天花板水平，新希望D10、澎湖新房一价，与中海市南1号、文聚德二手房价接近。
在一个连成华原住民都不去的地方，花了六百万套房，考虑到成都楼市价格仍然有限，业主除了钱还要生病，如果社区里有高管买房，只能证明他的钱来得太容易了。
错误二：屏蔽
你的意思是致盲？说起这片土地位置不错，一边是中环，另一边是路，地图可以快速找到，但实际情况呢？
这道闸，中央是穿的，盐渎大道是高架的，从铁轨上翻过来就违法了。我在现场给自己家的姐姐说，你这片土地叫"出城看不见，进城找不到，穿不停，铁路不爬！"。
错误三：差
贫困在多大程度上是贫困？穷到甚至没有名字。成都是古代的皇城！找土地没有说多少条路，而是说翠佳店桉树街等等。这个情节，3000多年前都没有名字，然后我写这篇文章专门查了一下，只知道叫建材板。哈哈，建材板材不应该是高速的熔融梅菜吧？
未来的业主，不会给自己的社区起名字：桥下？铁路西？更低的穿孔？四个还是没有？目前，以这片土地为中心圈的1公里范围内，连一杯咖啡都买不到，更不用说说商场、学校、风情街等都市必需品了。当然，城市也在不断发展，项目周围是投资成华和悦广场以及东方希望的75亩商业用地。
项目周围的城市界面
错误四：孤独
买房，要么买过去成熟富足的房子，比如高华388，要么买一个未来，比如天天。中海这块据说是莹莹路，其实是整个地区的最后一块，南边是三梯几十户的阳光100米亚;
东门的高端板块爬上钢，塔山和这个项目的关系，也是看山跑死马，摸不着，像玉林和玉林一样，一路分开，两个世界，未来是别人的生活，别人的支撑，海的主人只能看声音。这些都是大家很清楚的，所以，现在周边新土地供应，直接限价到2万元/平方米！
错误 5：风扇
孙宏斌说，房地产有三件事：买对地、修对房子、找对人。购买合适的土地是什么意思？中海玉云居，就是一个反例。
买对了地，就是开发商在拿地之前，可以准确知道谁将来会买你的房子！一般来说，任何一个项目，客户都由三部分组成：下游客户、地域客户、上游客户。
首先解释概念。所谓下行客户是指以高价区域到低价区域购买房屋的客户。在城市层面，北京人买天津，上海人买杭州，成都人买雅安，都是下行客户，下游客户不一定穷，也可能是投资、环境改善、面积改善，也可能是荡妇。
地理客户，都是围绕工程、生活、生活的人，他们因为孩子上学、家庭工作、老人生活、出差等因素需要换房。对于中海云居来说，附近的加油站、加油站、铁路工人、汽车配件城业主都是地域客户。
顾名思义，上游客户是从低价地区到高价地区购买房屋的客户。成都特别典型，阿坝人买西门;雅安、乐山人买仙树，绵阳人、广远人买浅水半岛;南城、内江人买二十四个城市;他们买房没有特别明确的标准，主要目的是在家乡吹嘘。
中海玉云居项目沙盘
那么中海云居的客户是谁呢？三是不粘的，四是不依赖的。
让我们从下行客户开始。这两年二十四个城市，塔山、盘城钢厂的房价都被迫大肆轰炸，因为太古IFS带领整个市中心写字楼，这几千万平方米的写字楼教师买了一套房子，南边只买庐山远，西边买不高端， 到北方去买迷路的人，只好实现爬进钢，这些老板，老板虽然看到海面，却找不到建材啊！他们更喜欢爬进钢铁，然后选择三个圣城，真的不能有玻璃场，城三。你会让他们在这样的三轮车铁路旁边买一座豪宅吗？他们的全职咖啡妻子会喜欢吗？除非他们被允许兼职销售石膏线和防水涂料。
除了地理客户。当然，我说的是从小到大，从低到高的人群。一兄弟在建材板块上住了十年，原来从优良路手中以5700元/m2买房，15年只涨到18000元/m2。现在赚钱想换一套好房子，结果买了一栋3万元/平方米的粗糙房子吗？如果他原来住的房子是120m2，二手房可以卖2万/m2，总价是240万，买188平米的房子，总价是560万，再花50万装修，30万家具，还要等三年才能搬走。
然后呢？火车是同一列火车，三个轮子还是同一个三个轮子，学校是同一所学校，为什么？换一套二手房，看到快乐的麻花，去ICC，读进老师附的小，你说，好不好，或者不！
最后是上游客户。这两年成都限量购买，在资阳、内江的富人打了很多，他们想来成都太难了，万一没有那么难的人，14335平方公里的成都，面对历史机遇，价格无处不在，他怎么一定要选择一辆"集高架下的铁路三轮车"合二为一， 还卖3万元/平方米的毛坯房？购买中国海不会影响生育能力？
错误 6：提前
在正确的时间做正确的事情。中海作为这样一个庞大的央企，要抢走这片土地，就像中国大妈抢走了意大利邮轮基地上的冻虾一样。现在在这个领域建立高端项目还为时过早。关键是，时间点特别尴尬，高峰买地，浪谷卖房。中海家族大生意，随便降价，但作为职业球员，会不会有点丢脸？
所谓买错地方，总结起来，就是早买，买贵，买急，这块地太穷，太避风，太乱，太孤，所以，太难。
2
修理房间
房子修得很好，修得很好，但不能挽救生命。
说到房子，我们特别佩服中海的冷静和专业精神。这个哥哥大气、成熟、稳定，从不把房子当成艺术品，从不用房子生存。中海到成都小二十年，不去三圈，不去二线城市，不去城北，不去龙泉青白江，不修文旅，不建商场酒店，甚至修任何五颜六色的公寓等产品，成熟到无聊。
中海太专业了，太懂得土地就是生存这个，追求家创新，要么职业经理人打票，要么通过设计费向国外洗钱，中海油显然不需要，他们是央企，稳定是生存的第一要务。
中海雨云住的公共区域真实场景，风雨走廊
玉云居就像是南城一号的复制品。项目依然能感受到高端项目的品质：两层高的酒店式住宅，部分现实景观恰到好处，高端标准气象走廊，找不到丝毫"匆匆"的实体模型......家居设计，作为"垂直大厅专业家居"的中海地产，也在寻求突破，采用水平展厅布局结构。
房子很好，但它不会让潜在客户觉得非云生活是不合理的。
3
营销不成功
宋卫平是对的，一家房地产公司的营销水平更差，证明产品水平越高。相反，产品水平越差，营销水平越高，如恒大，融合。
对于像中海油这样的企业来说，营销部门的存在，尤其是像劳斯莱斯后备箱千斤顶，除了那个千斤顶，世人不知道劳斯莱斯配千斤顶，纯粹是礼貌配置，否则显得太骄傲了。
刚才谈到的整合，是中国房地产的一站式。买错了，拼好产品的第一码，产品没有做对拼展示，显示屏上还没有重新拼好营销，营销不能再拼渠道，渠道不能直接承保，好大烟壶吧不出门！
中海是一个把戏，整天吃东西，买对房子修好，市场不好直接降价。中海的营销和劳斯莱斯千斤顶，说得很牛，其实一辈子都没有出现过现场。
中海宇云家销售部的现实
那么，玉云居的营销发生了什么呢？我认为少说一点是件好事，以防他们真的来找我说，你这牛，你来找我看看？我不会来的。
总的来说，营销有三个问题，指向终点！
I.没有使价格图像上升。
没有人认为这个项目是值得的，它很昂贵。房地产广告，其实任何广告都是一样的，人们看广告，觉得这套房子可能卖了5万，结果走进去看，嘿嘿，只卖了3万，这太尴尬了。比如当年，莹莹天一说自己1000万平，顾客走进来问，只有二十八！中海云居，你看过七八百次"第七感豪宅"，不知道多少钱一感！甚至认为第六感是形而上学，那么第七感，是不是更悬空？
其次，项目图像定位模糊。
从一开始充满女性色彩的第七感，到"买改优中海云居"脑金，这个项目没有信心传达自己的产品价值：2.5环别墅！成都还有其他人吗？
第三，销售部门太搞笑了。
中国人谈风水，也谈色头，商务人士，把那么多书放在店里，开门前就丢了！从十年前的华润橡树湾，到宜新湖的翠城，再到龙泉那两五家龙吉泰和著名策划人彭志远在城市理想中心开的面馆店，店里绝大多数书店都没有赢过。即使是像Sissyphus这样的专业书店也在卖咖啡。你能证明你喜欢在书柜下刷牙来摇晃吗？
书店在销售部
四、模型间无动力。
不管你是不是卖坯料，样板房的意义就是告诉顾客在这里搬进生活。首先，模型房看起来一点也不贵，把电梯堆在模型之间，吱吱作响，这能给人留下好印象吗？其次，现代风格的样板房，对于那些需要深层次住宅的人来说，还年轻而不稳定！看看D10就知道，买家是富有的第二代、单身人才，所以，模特之间强调年轻、独立，仿佛在告诉客户，我们理解你！
五、现场人气，很不足！
就在上周，公司有两组人工作日到项目踩到盘子上。第一个拨号盘告诉我，除了他们之外没有其他客户，当第二组离开时，情况有所好转，从0到1，现场有一群访客。这种受欢迎程度如何才能卖得好？
销售部洽谈区
别说，一个半小时，用笔写二十页的手稿，太头晕目眩了。
在这样一个牛逼人的中国海，怎么会犯这么明显的错误呢？虽然中海油不会因为一个项目而失败，但这不是必要的。不要因为市场不好就告诉我项目网站人气差，只有代理商才会这么说。
作者： 朱莉娅
图片来源：The Lancet，在线
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