中國的房地産企業，如果國家隻留下一個，那一定是大海。如果有兩個能活下來的，就是海和龍湖，其他企業，誰死誰活還是正常的，也沒關系。
不過，就算牛逼得像海一樣，也會做很傻的項目，比如中海玉雲居。
中海玉雲菊
所謂智者關懷，一定有虧，其實中國人彬彬有禮的表情，正确的說法應該再次被牛逼人，如果神話屬于自己，會讓人撿起褲子，錢學森證明，米飯每畝可以産上萬斤，姆巴佩可以踢一個飛球，麥克羅伊可以172碼的三個洞打到池塘裡， 都是一樣的。
莫言說，鞏俐，不帥;位于成都中東部的中海玉雲居做了什麼傻事？一句話，買錯地方，修對房子，營銷沒有結果。
1
買錯地方
沒有錯的土地，隻有錯的價格。拍賣前，筆者陪同開發商到現場看，結論是，土地隻要價格不超過25000/m2，就可以買到。後來，中海油拿了19000左右的實際底價，吓唬我們一大跳。
經過幾個月的等待，我和開發商的負責人去看了項目：高低帶粗糙的房間，高層是168-188m2的四房，江湖風發胚賣3萬隻/m2;
項目位置和周邊環境
這片土地怎麼了？
錯誤一：昂貴
近2萬樓面價格，原房賣到3萬/平方米，如果要搬進去還要加5000元/平方米的精裝，對于業主來說，單價差不多是35000元/平方米。
這個價格的概念是什麼？在成都計算出天花闆水準，新希望D10、澎湖新房一價，與中海市南1号、文聚德二手房價接近。
在一個連成華原住民都不去的地方，花了六百萬套房，考慮到成都樓市價格仍然有限，業主除了錢還要生病，如果社群裡有高管買房，隻能證明他的錢來得太容易了。
錯誤二：屏蔽
你的意思是緻盲？說起這片土地位置不錯，一邊是中環，另一邊是路，地圖可以快速找到，但實際情況呢？
這道閘，中央是穿的，鹽渎大道是高架的，從鐵軌上翻過來就違法了。我在現場給自己家的姐姐說，你這片土地叫"出城看不見，進城找不到，穿不停，鐵路不爬！"。
錯誤三：差
貧困在多大程度上是貧困？窮到甚至沒有名字。成都是古代的皇城！找土地沒有說多少條路，而是說翠佳店桉樹街等等。這個情節，3000多年前都沒有名字，然後我寫這篇文章專門查了一下，隻知道叫建材闆。哈哈，建材闆材不應該是高速的熔融梅菜吧？
未來的業主，不會給自己的社群起名字：橋下？鐵路西？更低的穿孔？四個還是沒有？目前，以這片土地為中心圈的1公裡範圍内，連一杯咖啡都買不到，更不用說說商場、學校、風情街等都市必需品了。當然，城市也在不斷發展，項目周圍是投資成華和悅廣場以及東方希望的75畝商業用地。
項目周圍的城市界面
錯誤四：孤獨
買房，要麼買過去成熟富足的房子，比如高華388，要麼買一個未來，比如天天。中海這塊據說是瑩瑩路，其實是整個地區的最後一塊，南邊是三梯幾十戶的陽光100米亞;
東門的高端闆塊爬上鋼，塔山和這個項目的關系，也是看山跑死馬，摸不着，像玉林和玉林一樣，一路分開，兩個世界，未來是别人的生活，别人的支撐，海的主人隻能看聲音。這些都是大家很清楚的，是以，現在周邊新土地供應，直接限價到2萬元/平方米！
錯誤 5：風扇
孫宏斌說，房地産有三件事：買對地、修對房子、找對人。購買合适的土地是什麼意思？中海玉雲居，就是一個反例。
買對了地，就是開發商在拿地之前，可以準确知道誰将來會買你的房子！一般來說，任何一個項目，客戶都由三部分組成：下遊客戶、地域客戶、上遊客戶。
首先解釋概念。所謂下行客戶是指以高價區域到低價區域購買房屋的客戶。在城市層面，北京人買天津，上海人買杭州，成都人買雅安，都是下行客戶，下遊客戶不一定窮，也可能是投資、環境改善、面積改善，也可能是蕩婦。
地理客戶，都是圍繞工程、生活、生活的人，他們因為孩子上學、家庭工作、老人生活、出差等因素需要換房。對于中海雲居來說，附近的加油站、加油站、鐵路勞工、汽車配件城業主都是地域客戶。
顧名思義，上遊客戶是從低價地區到高價地區購買房屋的客戶。成都特别典型，阿壩人買西門;雅安、樂山人買仙樹，綿陽人、廣遠人買淺水半島;南城、内江人買二十四個城市;他們買房沒有特别明确的标準，主要目的是在家鄉吹噓。
中海玉雲居項目沙盤
那麼中海雲居的客戶是誰呢？三是不粘的，四是不依賴的。
讓我們從下行客戶開始。這兩年二十四個城市，塔山、盤城鋼廠的房價都被迫大肆轟炸，因為太古IFS帶領整個市中心寫字樓，這幾千萬平方米的寫字樓教師買了一套房子，南邊隻買廬山遠，西邊買不高端， 到北方去買迷路的人，隻好實作爬進鋼，這些老闆，老闆雖然看到海面，卻找不到建材啊！他們更喜歡爬進鋼鐵，然後選擇三個聖城，真的不能有玻璃場，城三。你會讓他們在這樣的三輪車鐵路旁邊買一座豪宅嗎？他們的全職咖啡妻子會喜歡嗎？除非他們被允許兼職銷售石膏線和防水塗料。
除了地理客戶。當然，我說的是從小到大，從低到高的人群。一兄弟在建材闆塊上住了十年，原來從優良路手中以5700元/m2買房，15年隻漲到18000元/m2。現在賺錢想換一套好房子，結果買了一棟3萬元/平方米的粗糙房子嗎？如果他原來住的房子是120m2，二手房可以賣2萬/m2，總價是240萬，買188平米的房子，總價是560萬，再花50萬裝修，30萬家具，還要等三年才能搬走。
然後呢？火車是同一列火車，三個輪子還是同一個三個輪子，學校是同一所學校，為什麼？換一套二手房，看到快樂的麻花，去ICC，讀進老師附的小，你說，好不好，或者不！
最後是上遊客戶。這兩年成都限量購買，在資陽、内江的富人打了很多，他們想來成都太難了，萬一沒有那麼難的人，14335平方公裡的成都，面對曆史機遇，價格無處不在，他怎麼一定要選擇一輛"集高架下的鐵路三輪車"合二為一， 還賣3萬元/平方米的毛坯房？購買中國海不會影響生育能力？
錯誤 6：提前
在正确的時間做正确的事情。中海作為這樣一個龐大的央企，要搶走這片土地，就像中國大媽搶走了意大利郵輪基地上的凍蝦一樣。現在在這個領域建立高端項目還為時過早。關鍵是，時間點特别尴尬，高峰買地，浪谷賣房。中海家族大生意，随便降價，但作為職業球員，會不會有點丢臉？
所謂買錯地方，總結起來，就是早買，買貴，買急，這塊地太窮，太避風，太亂，太孤，是以，太難。
2
修理房間
房子修得很好，修得很好，但不能挽救生命。
說到房子，我們特别佩服中海的冷靜和專業精神。這個哥哥大氣、成熟、穩定，從不把房子當成藝術品，從不用房子生存。中海到成都小二十年，不去三圈，不去二線城市，不去城北，不去龍泉青白江，不修文旅，不建商場酒店，甚至修任何五顔六色的較高價的電梯大廈等産品，成熟到無聊。
中海太專業了，太懂得土地就是生存這個，追求家創新，要麼職業經理人打票，要麼通過設計費向國外洗錢，中海油顯然不需要，他們是央企，穩定是生存的第一要務。
中海雨雲住的公共區域真實場景，風雨走廊
玉雲居就像是南城一号的複制品。項目依然能感受到高端項目的品質：兩層高的酒店式住宅，部分現實景觀恰到好處，高端标準氣象走廊，找不到絲毫"匆匆"的實體模型......家居設計，作為"垂直大廳專業家居"的中海地産，也在尋求突破，采用水準展廳布局結構。
房子很好，但它不會讓潛在客戶覺得非雲生活是不合理的。
3
營銷不成功
宋衛平是對的，一家房地産公司的營銷水準更差，證明産品水準越高。相反，産品水準越差，營銷水準越高，如恒大，融合。
對于像中海油這樣的企業來說，營銷部門的存在，尤其是像勞斯萊斯後備箱千斤頂，除了那個千斤頂，世人不知道勞斯萊斯配千斤頂，純粹是禮貌配置，否則顯得太驕傲了。
剛才談到的整合，是中國房地産的一站式。買錯了，拼好産品的第一碼，産品沒有做對拼展示，顯示屏上還沒有重新拼好營銷，營銷不能再拼管道，管道不能直接承保，好大煙壺吧不出門！
中海是一個把戲，整天吃東西，買對房子修好，市場不好直接降價。中海的營銷和勞斯萊斯千斤頂，說得很牛，其實一輩子都沒有出現過現場。
中海宇雲家銷售部的現實
那麼，玉雲居的營銷發生了什麼呢？我認為少說一點是件好事，以防他們真的來找我說，你這牛，你來找我看看？我不會來的。
總的來說，營銷有三個問題，指向終點！
I.沒有使價格圖像上升。
沒有人認為這個項目是值得的，它很昂貴。房地産廣告，其實任何廣告都是一樣的，人們看廣告，覺得這套房子可能賣了5萬，結果走進去看，嘿嘿，隻賣了3萬，這太尴尬了。比如當年，瑩瑩天一說自己1000萬平，顧客走進來問，隻有二十八！中海雲居，你看過七八百次"第七感豪宅"，不知道多少錢一感！甚至認為第六感是形而上學，那麼第七感，是不是更懸空？
其次，項目圖像定位模糊。
從一開始充滿女性色彩的第七感，到"買改優中海雲居"腦金，這個項目沒有信心傳達自己的産品價值：2.5環别墅！成都還有其他人嗎？
第三，銷售部門太搞笑了。
中國人談風水，也談色頭，商務人士，把那麼多書放在店裡，開門前就丢了！從十年前的華潤橡樹灣，到宜新湖的翠城，再到龍泉那兩五家龍吉泰和著名策劃人彭志遠在城市理想中心開的面館店，店裡絕大多數書店都沒有赢過。即使是像Sissyphus這樣的專業書店也在賣咖啡。你能證明你喜歡在書櫃下刷牙來搖晃嗎？
書店在銷售部
四、模型間無動力。
不管你是不是賣坯料，樣闆房的意義就是告訴顧客在這裡搬進生活。首先，模型房看起來一點也不貴，把電梯堆在模型之間，吱吱作響，這能給人留下好印象嗎？其次，現代風格的樣闆房，對于那些需要深層次住宅的人來說，還年輕而不穩定！看看D10就知道，買家是富有的第二代、單身人才，是以，模特之間強調年輕、獨立，仿佛在告訴客戶，我們了解你！
五、現場人氣，很不足！
就在上周，公司有兩組人工作日到項目踩到盤子上。第一個撥号盤告訴我，除了他們之外沒有其他客戶，當第二組離開時，情況有所好轉，從0到1，現場有一群訪客。這種受歡迎程度如何才能賣得好？
銷售部洽談區
别說，一個半小時，用筆寫二十頁的手稿，太頭暈目眩了。
在這樣一個牛逼人的中國海，怎麼會犯這麼明顯的錯誤呢？雖然中海油不會因為一個項目而失敗，但這不是必要的。不要因為市場不好就告訴我項目網站人氣差，隻有代理商才會這麼說。
作者： 朱莉娅
圖檔來源：The Lancet，線上
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