不知道你是否关注到一个值得你深思的现象：
中国有着几千年的农业文明，随着改革开放的深入发展，中国城市化的快速进程，社会历史正在发生前所未有的大变局，由过去以耕地为主聚集人口的农村，过渡到以产业为主聚集人口的城市。
这次人口大迁移，改变了传统宗族、村庄为主的固定社会关系，过渡到以产业为主的动态松散型社会关系，更是造就了房地产市场二十多年的黄金快速发展，它承载着主要家庭财富，也涉及子女入学、婚姻、安居乐业之大计。
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为什么房价预测不准？
按照西方经济学理论预测行不通
中国经济是有中国特色的社会主义市场经济，不同于西方自由市场经济，而当代经济学的理论均来自于西方几百年自由经济的实践总结。所以，按照西方的经济学理论要准确预测中国房地产市场是极为艰难的。
过去不少专家大伽，因预测房地产市场频频失误而备受争议，其中著名经济学家徐滇庆曾因预测深圳房价失误，于2008年在《南方都市报》登报向市民道歉。
尽管专家们能从不同维度来分析预测，从房价收入比、租售比、中外发展规律对比，或者与同为亚洲的日本对比等，不管哪个维度都能得出中国房地产市场的崩溃论，但在崩溃论中的十几年，房地产市场却一路狂奔，或最多中途暂歇一阵再度上扬。
为什么他们的预测都频频失误，主要是套用形而上学的经济学理论，或是某个维度的主观推测，而不是透过纷繁复杂的表象，揭示事物本质的发展规律，即抓住事物发展变化的内因按照缜密的逻辑关系来推断。
下面就从房地产市场的本质属性出发，拨开迷雾，真正从层底逻辑剖析房地产市场的发展趋势。
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土地的不可流动性
决定了房地产市场的地区差异性
衣、食、住、行是人类的基本生活物质条件，当你回内地生活时，你会发现衣、食、行的价格在中西部与东部发达地区差不多，因为这些要素可以流动。
如果沿海发达地区肉价每斤30元，而内地10元，很快商贩们会把内地的猪肉倒卖一空，价格立即涨到与发达地区只差物流加适当盈利的价位，不可能出现成倍的价格偏差，但住房不一样，深圳的房价是内地某些城市的十倍之多。
为什么？
因为内地的房产无法像猪肉一样可以流动到深圳。因此，土地的不可流动性决定了房地产市场的地区差异性。
从房地产的用途看，住宅是住人的，人在哪房就建在哪，但不可能是房在哪决定人在哪。例如在沙漠地带建房，估计没人会去住，空置在那里。但如果有一批人在沙漠长期工作，在那里植树造林，治理沙漠，一定会建房在那住，至少也会有简易的板房。所以，可以得出房随人建，人在哪房建在哪，这个逻辑是确立的。
人是要谋生的，要就业，所以产业在哪，人就在哪。老人小孩这样的非劳力人口，也会随着产业聚集而流动，留守老人与孩子是因条件不够而出现的暂时现象，最终会到产业的聚集地。所以，本质上是产业决定了房地产市场的发展。
综上所述，可以得出产业聚集带动人口聚集，从而带动房地产市场发展，产业容量决定房地产容量。
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房价涨跌背后的底层逻辑
本质上是由人口增量与土地供应决定
房地产作为一种商品具有商品的一切属性，其基本的规律是价格受供求关系影响，即供大于求价格下跌，供不应求价格上涨。从房地产不可跨区域流动性来看，其供应要素主要是土地供应，而不是其上面的附着物钢筋混泥土之类，因为这些可以跨区域自由流动，地区差异不大，在此不作赘述。
因此，区域内房地产需求与土地供应之间的关系，是决定房地产价格的最本质因素，也就是人口的增量与土地供应的增量是不是成比例关系。
影响房地产的价格主要是五种力量构成，分别为：政府，开发商、刚需、炒家、金融。
政府作为唯一的土地供应方以及房地产政策的制定方，对房地产影响在五种力量中是影响波动最大的。当宏观经济增长下滑时，政府通常会鼓励房地产市场的发展，以此来拉动经济发展，但当房地产市场过热，影响稳定或可能导致金融系统风险时，政府会采取抑制房地产市场的措施，可以说，房地产市场波动的主要因素与政府对市场的调控政策有关。
开发商是逐利的，当市场繁荣时投资会扩大，但市场趋冷时投资会缩小。所以，开发商只是推波助澜的一股力量。
刚需的多少，由区域无房人口以及人口增量有关。当刚需大时，价格有支撑，当刚需小时，价格缺支撑，而且刚需会演变成投资性刚需，可以说刚需力量是房地产价格的决定性因素，当无刚需支撑时，区域内房地产有可能自由落地式的下降。
炒家是搏房地产市场预期增长收益，客观上也是由刚需决定，为什么房地产最低的网红城市鹤岗没有炒家，因为那里缺刚需支撑，而且供远大于求。
金融主要是两方面，一是国内的金融相关政策，对房地产行业的金融管制；另一方面与通胀预期相关，尤其是美联储几轮的量化宽松，有可能导致输入性通胀产生，从而使得房地产市场普涨。
从以上影响房地产价格的五种力量分析得出，长期影响是人口流入，是刚需的多少，中短影响是土地的供应，短期影响是政府相关政策及金融。而人口的流入与产业的聚集有关，所以，房地产的投资价值与当地的产业发展密切相关，这是最本质的逻辑关系。
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楼市调控背后的底层逻辑
产业聚集带动人口聚集形成市场供需失衡
上述已从土地不可跨区流动性推演出房地产市场地区差异很大，得出了政府因城施策措施，因此对于房地产市场的分析判断只能着眼于区域性，而不存在统一的规律，这是房地产市场与其它市场最本质的不同。
上图示是按房地产市场的热度分不同区域，核心是最火热的，代表北上深广一线城市，是房价最具支撑的地方，也可以看到是某一城市的核心区域向与周边递减的需求层次划分。
人口总体是向核心区域流动，形成虹吸效应，强者恒强，本质上是产业聚集形成的人口聚集，导致了房地产市场增量的堆积，而土地存量却相反，越是核心区域，土地越是稀缺，供地越是减少，出现了需求与供应的巨大矛盾，既是需求越大，供应反而越少，这是房地产市场区域严重分化的根源。
以下图表说明了不同区域房地产市场的特征：
从以上分析对比中我们得出结论：
房地产市场整体增量逐渐减少，人多的地方地少，人少的地方地多，供需失衡将长期存在；1区刚需最大，价格有支撑，但短期政府控价力度大；2区刚需次之，价格次支撑，短期政府控价力度次之；3、4区需求透支，缺产业支撑，人与房分离，空置率高，是1、2区需求溢出效应导致，风险也最大。
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房地产市场的4个误区分析
给你拨开迷雾，看清房地产本质
1、中外对比误区
不少人在分析房地产市场发展趋势时，常会把中国与西方发达国家对比，美国人均收入是中国的四倍，但美国纽约、英国伦敦等发达地区的房价却比中国一线城市低很多，由此得出这些地方房地产存在很大泡沫，风险很大。
在得出这个结论时，忽略了三个重要因素。
一是国家性质，中国是有特色的社会主义国家，土地是公有制，金融命脉也是国家管控，不允许因房地产导致系统性金融风险；
二是人口基数，中国有十四亿人口，美国人口不及中国的三分之一，但土地面积却与中国相当；
三是地区经济发展很不平衡，差异化很大，可以说在中国从东到西的经济发展程度，基本上是按欧、亚、非梯度排列，这样地区发展不均匀，导致巨量人口往大城市涌入。从人口基数看，印度与中国相当，也是地区发展不平衡，因此印度孟买的房价按照人民币计算也是单价从7万~12万元，不会低于深圳、上海，同样新德里房价也不会低于北京。
2、房价收入比误区
用房价收入比来衡量房地产市场泡沫最大的误区在于忽略了购买力的流动性，以及在中国房地产持有成本低，正因为地区发展不平衡，才导致富人集中到一线买房置业，3、4区的富人替子女在1区买房是普遍现象，山西煤老板的子女大学毕业后，通常不愿在煤城发展，而是到经济发达的一线城市。所以，房地产的购买力，尤其是一二线城市，不是当地就业人群的购买力，加上有些灰色收入通过购买房地产的途径，使收入合法化，也是重要的购买力量。
3、房价租售比误区
如果单纯从租售比来看，一二线城市的房产租金收入，远没有把房产变现放在银行存款收入高。但从增值角度看，持有房产比持有存款更有诱惑力。房产有一个重要的非金融属性，那就是社会文化属性，中国是传统农业文明国家，安居乐业的思想根植于国人心中，拥有属于自己的住房才有归属感，再者大城市学位紧张，而住房的积分是最高的，可以拥有优质的学位，这些因素驱动力远大于金融的驱动力。
4、房地产投资分析误区
传统的房地产投资分析，通常是把当地人口、经济收入、交通、配套、学区、房地产价格、在售房产的去化率等作为衡量区位投资价值的重要参考因素，却没有把产业发展趋势作为重要衡量价值指标。
一位称职的房地产总经理不应是工民建专业，因为工民建在房地产价值中的贡献率很低，区位好的地段，再怎么样建也可以卖个好价格，相反区位不好的地方，不管怎精雕细刻，也是由土地价值决定，而土地价值是由产业发展决定，因此称职的总经理应是熟悉产业的投资专家，是经济分析专家。
许多房企包括TOP百强，很多未把产业趋势列入投资价值的主要分析要素，东莞松山湖暴涨的原因，本质上不是炒作，是因为华为的终端基地迁移到此，带动了一大批上下游产业链在松山湖集群，可以说，未来松山湖有可能会成为中国的一个“硅谷”。
总而言之，房地产投资价值是按照黄金—白银—黄铜—黑铁不同时期发展呈现资产投资回报率递减趋势，区域分化严重，目前一线城市还是白银时期，二线由白银即将进入黄铜时期，三四线已进入黑铁时期，基本没有太多投资价值。
房地产市场整体增长已由量到质，由正到负，利润由高到低，由增量到存量改造，行业由分散到集中，形成产品多层次市场供应格局，尤其是一线城市未来的房地产供应将会以安居型商品房、保障性经济实用房、廉租房为主，可以说房地产暴利时代基本结束，已由资产升值到资产运营时代，房地产管理由粗放型到全面精细化时代，房地产承载着有中国特色的社会主义市场经济中国民的主要财富。
声明：文/熊云桂，正瑞咨询。作者是管理学博士、独立经济学家，本文属作者原创，未经允许不得转载或抄袭。