新规定压低了溢价率，但还不足以打压房企的积极性，30例土地和22例达到最高价格
照片/陈家轩5月10日在北京土地拍卖会上
温|财经记者 陈家轩 王波
由|编辑王波
主持人各喊出新一轮报价，有房企要涨牌，在最热门的海淀和朝阳区土地拍卖会上，不断举牌，层层加码的战争局势也纷纷上演。
5月10日.m 9时40分，北京首次集中聚居地。万科、金茂、保利、中海等房企负责人都到达现场，开始流泪。
这是中国土地供应在偶尔的非量化招标之后首次在北京实施。
为了防止房企盲目抬牌、炒作房价高企，此次北京集中供应的土地仍创下最高拍卖价，限制了溢价空间。
结合多家机构的数据，北京集中土地供应交易溢价率为6.4%。这是近五年来的最低水平，比2020年全年营业额溢价低7.4个百分点。
虽然新规定压低了保费率，但并没有压低房企抢占土地的积极性。
本次集中供给全部土地上市共30例，建设用地面积168万平方米，挂牌起拍价1036亿元。截至5月11日，共有22宗土地出让达到最高价，总成交价为1109亿元。
从交易结果来看，财团、国有房企负责人仍有很大的优势。卓越，中国冶金置地金地集团以113亿、85亿、62亿成交额（合地情况按各房企平均分布情况计算），占交易前三名。
金地集团、华润置地、保利发展集团以财团形式参与了20场拍卖会，以51亿元的价格在朝阳翠庄赢得了一块地块。头屋企业，如贵贵园、中国创景等也收获颇丰。
但并非所有情节都很受欢迎。大兴、门头沟、怀柔等偏远地区的4个地块均以底价出售。
两天冰火的土地拍卖结果背后，是房企"两套"土地供应新规的审慎试错。
一位参与土地拍摄的领先房企认为，新政下越来越热，因为近三分之一的土地被释放，企业可以更清楚地看到土地的价值。
三轮筛选，三个标准
头头房企聚集在拍卖现场，不仅在北京土地黄金，买是赚，而且在北京的经营标准和拍卖过程中对于全国市场都有着指向性的意义。
2月下旬，一份题为"土地市场动态监测和监管制度"的文件在网上流传。
该文件要求22个重点城市实现住宅用地的"两个集中"，即2021年发布的住宅用地公告不能超过3次，集中发布转让公告，集中组织转让活动。
这是房地产行业继去年8月之后的"三条红线"又一次冲击了行业，无法追踪，反而已经实施了这一政策。
这一次北京土地供应的集中是新政出道后。
在拍卖现场，北京市规划自然资源委员会为热门地块设定了相对较低的溢价率上限，导致更多房屋进入最后两轮竞标，但这并不意味着竞标难度降低。
北京本次土地竞价基本采用三阶段竞价规则，第一阶段资金实力简单，当投资扩大者出价达到最高价位时，自动进入第二阶段竞价。
第二阶段主要考察房屋企业向政府出让空间，即政府持有预设份额的商业住宅产权或公共租赁住房面积的分配情况，这两个指标也达到了上限，竞买人进入第三阶段招标。
最后阶段的审查是投标人建造高标准商品房的能力，投资方案包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等内容，评审团根据评分确定投标人。
总体而言，北京的竞拍规则比广州土地拍卖更为复杂，后者于4月结束，广州第二阶段只对公共租赁住房区的建设进行竞投，不涉及政府控股股份的竞拍，第三阶段是通过震荡器确定竞拍人。
超过70%的土地达到最高价格
虽然北京集中拍摄地的门槛较高，但并未影响买家的热情。本次土地拍卖，30块土地、22块很快达到最高价，占比73.3%。
本次土地拍卖有12个土地溢价率上限在2%-6%的范围内，前11个投标已经达到最高价格，直接进入第二阶段，竞标政府控股股份或配合建设公共租赁住房区。
网站正式开通后，又有11个网站达到最高价。在达到价格上限的最后22块土地上，12块在第二阶段完成，6块达到第二阶段限制，进入第三阶段，4块根据招标文件中规定的招标规则直接从第一阶段进入第三阶段。
在二期达到上限的6例土地中，3例位于朝阳王四营，1例位于朝阳翠庄，2例位于海淀树村。这些地块因其交通和地理位置等优势而受到先驱者的追捧。
朝阳旺4营3号地块靠近地铁7号线，是朝阳区内唯一一个五环内拍卖，吸引投资，中国冶金地产、金地等20多家房企参与拍卖。
房企似乎有这三个必须获得的土地案例，投资蛇口、五矿地产、北京城市建设联合体、华侨城、中国冶金地产等竞拍人都多次举牌。
在焦急的场合，主持人每一次喊出新一轮的报价，都有企业立即提出出价，中国冶金地产一度连续两张牌涨价。
经过两轮竞拍，公租房区拍卖达到上限，进入第三轮竞拍，竞拍人必须在现场拍卖后的第10个工作日提交高标准的商品房建设方案。
与王思营相比，同样位于朝阳区的翠庄的三例陆地热度略低，主要是因为其地理位置位于东五环以外，靠近机场高速和蟹岛度假区。
但在金地-华润-保利财团和招商城建设财团分别以50.94亿元和22000平方米的公租价赢得两块地，以及一套42.2亿元、2万平方米的公租房后，王思英最后一块底价最低的地块引发了购买热潮。
最后，拍卖首日后最多轮次——46轮报价，买家进入高标准的建设方案投资阶段。
壳牌研究院高级分析师潘浩指出，朝阳地土地规划建筑面积在此次土地供应中占比为25%，前几年，占比普遍在10%左右，因此住企拿地的积极性非常高。
王四营之战刚刚结束，各房企纷纷转向海淀树村战场。
位于地铁13号线和16号线附近的海淀县村的两个地块位于海淀优质学区，引发了拍卖第一天的最终购买热潮。两块地块都在10分钟内达到了拍卖第二阶段的上限。
几乎所有在场的竞标者都在政府最后一块土地的份额达到上限之前同时提高了出价。
除了居民房企，这次北京大地枪击的现场也出现了一些新的面孔。
花式岁月，雅居乐、越秀、卓越等北京外房企业也来"去北京赶考"。初期的卓越北京甚至位居当前交易榜首，中标四笔土地交易，总交易金额约113亿元（按房企平均分布情况看）。
罗兰贝格房地产行业首席研究员张亦飞认为，与此前不规范的公开招标相比，集中供地模式下的土地市场信息更加公开透明，这为房企进入新城市开拓市场带来了机遇。
新规则下的新玩法
虽然主流房企在北京为关注土地展开激烈争斗，但他们对新规定持谨慎态度。
一位桂桂园高管表示，土地集中供给提高了房企参与的门槛，改变了房企规划资金的方式，要求房企在准备大量资金的同时，土地部门在招标前要做更多的功课，压力更大。
财经记者了解到，要参加北京拍卖的所有地块，房企需要准备约200亿元的保证金，这对于任何房企来说都不是小数目。
根据中国中央研究院的数据，2020年中国房地产百强企业的平均净利润仅为71.5亿元人民币。
为了减轻资金压力，本轮北京集中土地拍卖，房企大多组成财团征地。
在这个地球射击登记机构中共有248个，其中88个是联合的，占三分之一以上。
在现场投标阶段出售的15块土地中，有7块是由财团投标人中标的。目前仍有10宗土地拍卖已进入高标准方案的遴选阶段。
5月8日，房企代表提交现场招投标相关资料、摄影/陈家轩
金迪-华润-保利的合并是财团中三兄弟中最引人注目的一家。他们以财团的形式参与了几乎所有地块的现场拍卖。
张亦飞预测，在热门城市中，房企以财团的形式拿地的情况可能会越来越多。不少房企看好财团的融资优势，未来会考虑联合征地。
但上述贵元高管认为，并非所有的房企都适合财团拿地，财团拿地早、晚麻烦多。如果施工阶段协同作用差，很容易造成质量问题和延误。
金迪、华润和保利投资安藤部工作人员告诉财经记者，他们三家企业已经合作多年，比较熟悉，所以在拿地后可以迅速进入开发阶段。
在包裹合作模式中，三家公司与大多数地块的投标挂钩，因此无需为每个地块寻找不同的合作伙伴，从而降低了谈判的时间成本。
在"两个中心"政策下，除了资金管理能力外，房企的研究和判断能力也在经受考验。
房企相关人员向《财经》记者透露，"两套"模式，过去很长一段时间以来集中工作，工作压力加倍。为了控制风险，提高效率，确保资金得到有效利用，他们正在促进研究过程的标准化，以应对工作量的急剧增加。
严控房企利润
财经记者获悉，此次集中土地供应除限价外，投标人还提交了房价承诺书，承诺未来住房价格不高于北京市住房和城乡建设委员会给出的指导价格。
这意味着监管机构对房企的利润率实施了双重锁定，以控制房价的过度上涨。防止房企高价抢土地，走向灰色地带，偷偷涨价，高于政府指导价出售房屋。
张亦飞指出，"两套"模式，每年在各地土地供应的次数有限，房企的容错空间都在缩小。
多位房源高管在采访中表示，未来从企业的整体策略来看，不能脑热，一心一意地热，稍有瑕疵的地块将不参与竞价。
罗兰贝格全球高级合伙人方伟良表示，中国房地产企业的同质化仍然非常严重，产品竞争力过于依赖土地本身的区域属性。
他建议，当大型住房公司专注于热门地块时，中小型住房公司可以建立差异化的产品系统。无论规模大小，未来房企的发展模式都要适应企业的战略规划，完成从资源红利到管理红利的过渡。