新規定壓低了溢價率，但還不足以打壓房企的積極性，30例土地和22例達到最高價格
照片/陳家軒5月10日在北京土地拍賣會上
溫|财經記者 陳家軒 王波
由|編輯王波
主持人各喊出新一輪報價，有房企要漲牌，在最熱門的海澱和朝陽區土地拍賣會上，不斷舉牌，層層加碼的戰争局勢也紛紛上演。
5月10日.m 9時40分，北京首次集中聚居地。萬科、金茂、保利、中海等房企負責人都到達現場，開始流淚。
這是中國土地供應在偶爾的非量化招标之後首次在北京實施。
為了防止房企盲目擡牌、炒作房價高企，此次北京集中供應的土地仍創下最高拍賣價，限制了溢價空間。
結合多家機構的資料，北京集中土地供應交易溢價率為6.4%。這是近五年來的最低水準，比2020年全年營業額溢價低7.4個百分點。
雖然新規定壓低了保費率，但并沒有壓低房企搶占土地的積極性。
本次集中供給全部土地上市共30例，建設用地面積168萬平方米，挂牌起拍價1036億元。截至5月11日，共有22宗土地出讓達到最高價，總成交價為1109億元。
從交易結果來看，财團、國有房企負責人仍有很大的優勢。卓越，中國冶金置地金地集團以113億、85億、62億成交額（合地情況按各房企平均分布情況計算），占交易前三名。
金地集團、華潤置地、保利發展集團以财團形式參與了20場拍賣會，以51億元的價格在朝陽翠莊赢得了一塊地塊。頭屋企業，如貴貴園、中國創景等也收獲頗豐。
但并非所有情節都很受歡迎。大興、門頭溝、懷柔等偏遠地區的4個地塊均以底價出售。
兩天冰火的土地拍賣結果背後，是房企"兩套"土地供應新規的審慎試錯。
一位參與土地拍攝的領先房企認為，新政下越來越熱，因為近三分之一的土地被釋放，企業可以更清楚地看到土地的價值。
三輪篩選，三個标準
頭頭房企聚集在拍賣現場，不僅在北京土地黃金，買是賺，而且在北京的經營标準和拍賣過程中對于全國市場都有着指向性的意義。
2月下旬，一份題為"土地市場動态監測和監管制度"的檔案在網上流傳。
該檔案要求22個重點城市實作住宅用地的"兩個集中"，即2021年釋出的住宅用地公告不能超過3次，集中釋出轉讓公告，集中組織轉讓活動。
這是房地産行業繼去年8月之後的"三條紅線"又一次沖擊了行業，無法追蹤，反而已經實施了這一政策。
這一次北京土地供應的集中是新政出道後。
在拍賣現場，北京市規劃自然資源委員會為熱門地塊設定了相對較低的溢價率上限，導緻更多房屋進入最後兩輪競标，但這并不意味着競标難度降低。
北京本次土地競價基本采用三階段競價規則，第一階段資金實力簡單，當投資擴大者出價達到最高價位時，自動進入第二階段競價。
第二階段主要考察房屋企業向政府出讓空間，即政府持有預設份額的商業住宅産權或公共租賃住房面積的配置設定情況，這兩個名額也達到了上限，競買人進入第三階段招标。
最後階段的審查是投标人建造高标準商品房的能力，投資方案包括綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築等内容，評審團根據評分确定投标人。
總體而言，北京的競拍規則比廣州土地拍賣更為複雜，後者于4月結束，廣州第二階段隻對公共租賃住房區的建設進行競投，不涉及政府控股股份的競拍，第三階段是通過震蕩器确定競拍人。
超過70%的土地達到最高價格
雖然北京集中拍攝地的門檻較高，但并未影響買家的熱情。本次土地拍賣，30塊土地、22塊很快達到最高價，占比73.3%。
本次土地拍賣有12個土地溢價率上限在2%-6%的範圍内，前11個投标已經達到最高價格，直接進入第二階段，競标政府控股股份或配合建設公共租賃住房區。
網站正式開通後，又有11個網站達到最高價。在達到價格上限的最後22塊土地上，12塊在第二階段完成，6塊達到第二階段限制，進入第三階段，4塊根據招标檔案中規定的招标規則直接從第一階段進入第三階段。
在二期達到上限的6例土地中，3例位于朝陽王四營，1例位于朝陽翠莊，2例位于海澱樹村。這些地塊因其交通和地理位置等優勢而受到先驅者的追捧。
朝陽旺4營3号地塊靠近地鐵7号線，是朝陽區内唯一一個五環内拍賣，吸引投資，中國冶金地産、金地等20多家房企參與拍賣。
房企似乎有這三個必須獲得的土地案例，投資蛇口、五礦地産、北京城市建設聯合體、華僑城、中國冶金地産等競拍人都多次舉牌。
在焦急的場合，主持人每一次喊出新一輪的報價，都有企業立即提出出價，中國冶金地産一度連續兩張牌漲價。
經過兩輪競拍，公租房區拍賣達到上限，進入第三輪競拍，競拍人必須在現場拍賣後的第10個工作日送出高标準的商品房建設方案。
與王思營相比，同樣位于朝陽區的翠莊的三例陸地熱度略低，主要是因為其地理位置位于東五環以外，靠近機場高速和蟹島度假區。
但在金地-華潤-保利财團和招商城建設财團分别以50.94億元和22000平方米的公租價赢得兩塊地，以及一套42.2億元、2萬平方米的公租房後，王思英最後一塊底價最低的地塊引發了購買熱潮。
最後，拍賣首日後最多輪次——46輪報價，買家進入高标準的建設方案投資階段。
殼牌研究院進階分析師潘浩指出，朝陽地土地規劃建築面積在此次土地供應中占比為25%，前幾年，占比普遍在10%左右，是以住企拿地的積極性非常高。
王四營之戰剛剛結束，各房企紛紛轉向海澱樹村戰場。
位于地鐵13号線和16号線附近的海澱縣村的兩個地塊位于海澱優質學區，引發了拍賣第一天的最終購買熱潮。兩塊地塊都在10分鐘内達到了拍賣第二階段的上限。
幾乎所有在場的競标者都在政府最後一塊土地的份額達到上限之前同時提高了出價。
除了居民房企，這次北京大地槍擊的現場也出現了一些新的面孔。
花式歲月，雅居樂、越秀、卓越等北京外房企業也來"去北京趕考"。初期的卓越北京甚至位居目前交易榜首，中标四筆土地交易，總交易金額約113億元（按房企平均分布情況看）。
羅蘭貝格房地産行業首席研究員張亦飛認為，與此前不規範的公開招标相比，集中供地模式下的土地市場資訊更加公開透明，這為房企進入新城市開拓市場帶來了機遇。
新規則下的新玩法
雖然主流房企在北京為關注土地展開激烈争鬥，但他們對新規定持謹慎态度。
一位桂桂園高管表示，土地集中供給提高了房企參與的門檻，改變了房企規劃資金的方式，要求房企在準備大量資金的同時，土地部門在招标前要做更多的功課，壓力更大。
财經記者了解到，要參加北京拍賣的所有地塊，房企需要準備約200億元的保證金，這對于任何房企來說都不是小數目。
根據中國中央研究院的資料，2020年中國房地産百強企業的平均淨利潤僅為71.5億元人民币。
為了減輕資金壓力，本輪北京集中土地拍賣，房企大多組成财團征地。
在這個地球射擊登記機構中共有248個，其中88個是聯合的，占三分之一以上。
在現場投标階段出售的15塊土地中，有7塊是由财團投标人中标的。目前仍有10宗土地拍賣已進入高标準方案的遴選階段。
5月8日，房企代表送出現場招投标相關資料、攝影/陳家軒
金迪-華潤-保利的合并是财團中三兄弟中最引人注目的一家。他們以财團的形式參與了幾乎所有地塊的現場拍賣。
張亦飛預測，在熱門城市中，房企以财團的形式拿地的情況可能會越來越多。不少房企看好财團的融資優勢，未來會考慮聯合征地。
但上述貴元高管認為，并非所有的房企都适合财團拿地，财團拿地早、晚麻煩多。如果施工階段協同作用差，很容易造成品質問題和延誤。
金迪、華潤和保利投資安藤部從業人員告訴财經記者，他們三家企業已經合作多年，比較熟悉，是以在拿地後可以迅速進入開發階段。
在包裹合作模式中，三家公司與大多數地塊的投标挂鈎，是以無需為每個地塊尋找不同的合作夥伴，進而降低了談判的時間成本。
在"兩個中心"政策下，除了資金管理能力外，房企的研究和判斷能力也在經受考驗。
房企相關人員向《财經》記者透露，"兩套"模式，過去很長一段時間以來集中工作，工作壓力加倍。為了控制風險，提高效率，確定資金得到有效利用，他們正在促進研究過程的标準化，以應對工作量的急劇增加。
嚴控房企利潤
财經記者獲悉，此次集中土地供應除限價外，投标人還送出了房價承諾書，承諾未來住房價格不高于北京市住房和城鄉建設委員會給出的指導價格。
這意味着監管機構對房企的利潤率實施了雙重鎖定，以控制房價的過度上漲。防止房企高價搶土地，走向灰色地帶，偷偷漲價，高于政府指導價出售房屋。
張亦飛指出，"兩套"模式，每年在各地土地供應的次數有限，房企的容錯空間都在縮小。
多位房源高管在采訪中表示，未來從企業的整體政策來看，不能腦熱，一心一意地熱，稍有瑕疵的地塊将不參與競價。
羅蘭貝格全球進階合夥人方偉良表示，中國房地産企業的同質化仍然非常嚴重，産品競争力過于依賴土地本身的區域屬性。
他建議，當大型住房公司專注于熱門地塊時，中小型住房公司可以建立差異化的産品系統。無論規模大小，未來房企的發展模式都要适應企業的戰略規劃，完成從資源紅利到管理紅利的過渡。