聚焦楼市宽松向好
编者按 5月17日,楼市迎来重磅利好,多部门联手打出政策“组合拳”，保交房、去库存也进一步发力。加上最近随着杭州、西安等城市相继解除限购,二线城市已基本上松绑,一线城市也已相对宽松。本期地产周刊聚焦楼市宽松向好,重点反映一、二线城市房地产市场出现的积极变化。
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■中国经济时报记者 李晓红
5月17日，个人住房商业贷款、住房公积金贷款政策迎来重大调整：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
与此同时，限购作为楼市调控的重要手段之一，正在逐步退出历史舞台。截至目前，除了北上广深四个一线城市以及天津主城区、珠海横琴、海南省保留限购政策外，其他地方已全面取消限购。
“顺应供求关系的新变化，放开限购优化需求侧管理政策，有助于释放一些前期积压的需求，特别是部分老市民的改善性需求；房贷政策的宽松，本质上是降低购房的自有资金门槛，月供还款压力也将显著降低，助推需求侧支付能力提升，特别是新市民的支付能力提升。”国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民告诉中国经济时报记者，上述政策“组合拳”，预计将对二线城市房地产市场信心回暖产生较大提振作用。从政策落地层面来看，短期内大概率主要是成交量的企稳回升，至少会有一个脉冲式提振效果。
01
政策“组合拳”激活二线城市楼市需求
4月30日，中共中央政治局会议首次提出，“要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。此后，多地陆续放开限购政策，对房地产市场成交和信心提振起到了一定作用。5月9日，杭州、西安两城又相继宣布，全面取消楼市限购政策。目前，除了四大一线城市、天津主城区、珠海横琴、海南省保留限购政策外，其他地方已全面取消限购。
中国经济时报记者从多家中介机构了解到，不少二线城市取消限购措施后，楼市热度有所回升，中介带看房量明显增多。以杭州为例，杭州我爱我家研究院数据显示，5月9日，杭州新增客源量比前一天增长45%，新增房源量增长达到93%，客户带看量增长25%。在日均变化上，5月9日—5月13日，日均新增带看量比4月份增长31%，日均新增房源量增长25.8%，日均新增客源量增长36%。
杭州贝壳研究院院长上官剑在接受中国经济时报记者采访时表示，限购政策放开后，日均二手房咨询量与4月份相比增加33%，买卖房源增加50%，带看量与之前基本持平，下定量增加27%。其中，5月12日，贝壳杭州站下定量为自2021年以来最高单日下定量。短期来看，限购政策取消对楼市成交明显起到了助力作用。
中国经济时报记者采访了多位二线城市的潜在购房者或者改善型购房者，有的购房者已经开始看房，但仍然存在“再等等”的心态，期待出台更大力度的房地产支持政策。同时，多位购房者表示，对未来收入的信心不足，如果要买房或者换房，不仅要考虑首付，还要考虑未来二三十年的收入能否支撑起房贷和其他家庭开支。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任余华义告诉中国经济时报记者，二线城市全面放开限购，首先，为房地产市场带来了包括人员、资金和信息等必要的要素流动，给房地产市场带来了活力。其次，住房限购的放开，给购房者和开发商带来了信心。与金融市场类似，如果市场参与者信心不足，房地产市场的交易活跃度会很低，价格可能持续下探。放开限购给了市场参与者很大的信心，在房价下行的背景下，有利于房价的稳定。
央行打出优化房地产信贷政策“组合拳”，有利于减轻购房者的负担，提升居民的消费能力和意愿，从需求端为楼市企稳复苏创造更为适宜的货币信贷环境。相较于一线城市，二线及以下城市的政策灵活度更高，因此，这些政策对二线及以下城市的影响将更为显著。
王瑞民告诉中国经济时报记者，二线城市基本上也是人口净流入城市，产业活力较强，住房需求较为强劲。由于供给和需求之间存在时滞，在市场上行时，供给调整往往滞后于需求的快速攀升；供给调整到位时，需求往往已经发生了新变化，带来一定的去化压力。上述政策，顺应了供给和需求的变化，有助于在新阶段实现供求关系的新平衡。
此外，余华义认为，房地产市场还具有市场联动和溢出效应的特点。许多二线城市也是省会城市。二线城市房地产市场的活跃，会通过市场联动和溢出的方式，影响周边的三、四线城市，这对于稳定三、四线城市的房价，可能也有一定的效果。
02
二线城市楼市分化或进一步扩大
从“五一”前的成都，到节后的杭州、西安，核心二线城市接连放开限购，标志着楼市政策正步入新一轮宽松期，楼市调控进入了新阶段。
余华义认为，杭州和西安等二线城市放开限购后，短期来看，对新房的成交量应该会有推动作用，尤其是高端和高品质的新房项目。近年来，随着大城市告别住房短缺，刚需型住房需求逐渐向改善型住房需求过渡。许多新房项目，是瞄准改善型需求而推出的。限购放开后，这部分需求得到释放，表现出高端新房项目的热销。但是，在很多大城市，购房者往往是通过置换的方式购买新房。限购放开后，改善型需求的释放，往往会伴随着短期二手房挂牌量的攀升。因此，短期内，二手房的看房量、成交量可能难以提高，二手房价格短期内也不会提升。随着存量房源的逐渐消化，长期来看，市场有回升向好的趋势。
在西南财经大学经济学院教授刘璐看来，二线城市全面放开限购以后，楼市的分化则会进一步地扩大。比如，之前一些供大于求的区域，本身楼市购买力就不足。放开限购之后，直接利好的是之前供不应求的区域，楼市购买力会进一步向这些供不应求的区域集中。而其他供大于求的区域，楼市购买力则会被进一步地分流。刘璐通过观察近期成都楼市的一些变化发现，的确出现了分化的趋势。“目前分化才刚开始，以后会表现得更加明显。”
余华义也认为，在房地产信贷政策“组合拳”利好房地产市场的同时，可能导致市场的进一步分化。高端和改善型住房市场进一步上行，但对刚需住房市场的改善效果有待观察。
尽管取消限购政策消除了二线城市要素流动和信心的桎梏，对房地产市场是一种正面的利好，但是，二线城市房地产市场的发展仍面临一些亟待解决的问题。
余华义认为，二线城市过去经历了高速发展和城市扩张，往往在远郊供地规模较大，基础设施和配套却跟不上，使得二线城市远郊区县的房地产问题十分突出。他建议，二线城市在未来应摒弃“摊大饼”的发展模式，推进紧凑型发展模式。这不仅有助于减少地方政府财政负担，促进集聚效应的发挥，也有助于化解二线城市房地产供求不匹配问题。
王瑞民认为，需求分化与供给同质性在二线城市是一对突出矛盾。老市民对优质住房的新期待，实际上是一种对居住形态跃迁的期盼；而新市民主要解决首次置业的刚性居住问题，两者的需求是高度分化的，客观上呼唤差异化的住房供给，使得老市民和新市民在动态的住房阶梯上各得其所。目前，一些二线城市也积极开展住房“以旧换新”。他建议，需要新的居住形态来助推老市民“换新”的积极性和支付意愿提升，实现供给创造需求，激活市场，带动房地产业整体向上升级。换下来的旧房一部分用作保障房，不仅有利于房地产市场端的供求平衡，也有助于缓解保障端的供给不足压力。
上官剑表示，在二线城市，支持和鼓励合理住房需求的政策仍会持续出台，购房者预期也会有所改善，二手房成交量有望走出最低谷，以价换量会缓慢收窄，行业有望实现新的均衡。对于新房来说，供需存在不匹配，导致新房、二手房并未形成良性联动，难以大幅提升成交量。市场较为迫切地需要发展高品质住宅。“应调整供地规模、结构和节奏，中心城区供应不足的区域，加大供应优质地块，供应较大、销售压力大的地方尽量减少供应，或者供应低容积率地块。”
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