聚焦樓市寬松向好
編者按 5月17日,樓市迎來重磅利好,多部門聯手打出政策“組合拳”，保交房、去庫存也進一步發力。加上最近随着杭州、西安等城市相繼解除限購,二線城市已基本上松綁,一線城市也已相對寬松。本期地産周刊聚焦樓市寬松向好,重點反映一、二線城市房地産市場出現的積極變化。
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■中國經濟時報記者 李曉紅
5月17日，個人住房商業貸款、住房公積金貸款政策迎來重大調整：取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。
與此同時，限購作為樓市調控的重要手段之一，正在逐漸退出曆史舞台。截至目前，除了北上廣深四個一線城市以及天津主城區、珠海橫琴、海南省保留限購政策外，其他地方已全面取消限購。
“順應供求關系的新變化，放開限購優化需求側管理政策，有助于釋放一些前期積壓的需求，特别是部分老市民的改善性需求；房貸政策的寬松，本質上是降低購房的自有資金門檻，月供還款壓力也将顯著降低，助推需求側支付能力提升，特别是新市民的支付能力提升。”國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民告訴中國經濟時報記者，上述政策“組合拳”，預計将對二線城市房地産市場信心回暖産生較大提振作用。從政策落地層面來看，短期内大機率主要是成交量的企穩回升，至少會有一個脈沖式提振效果。
01
政策“組合拳”激活二線城市樓市需求
4月30日，中共中央政治局會議首次提出，“要統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。此後，多地陸續放開限購政策，對房地産市場成交和信心提振起到了一定作用。5月9日，杭州、西安兩城又相繼宣布，全面取消樓市限購政策。目前，除了四大一線城市、天津主城區、珠海橫琴、海南省保留限購政策外，其他地方已全面取消限購。
中國經濟時報記者從多家中介機構了解到，不少二線城市取消限購措施後，樓市熱度有所回升，中介帶看房量明顯增多。以杭州為例，杭州我愛我家研究院資料顯示，5月9日，杭州新增客源量比前一天增長45%，新增房源量增長達到93%，客戶帶看量增長25%。在日均變化上，5月9日—5月13日，日均新增帶看量比4月份增長31%，日均新增房源量增長25.8%，日均新增客源量增長36%。
杭州貝殼研究院院長上官劍在接受中國經濟時報記者采訪時表示，限購政策放開後，日均二手房咨詢量與4月份相比增加33%，買賣房源增加50%，帶看量與之前基本持平，下定量增加27%。其中，5月12日，貝殼杭州站下定量為自2021年以來最高單日下定量。短期來看，限購政策取消對樓市成交明顯起到了助力作用。
中國經濟時報記者采訪了多位二線城市的潛在購房者或者改善型購房者，有的購房者已經開始看房，但仍然存在“再等等”的心态，期待出台更大力度的房地産支援政策。同時，多位購房者表示，對未來收入的信心不足，如果要買房或者換房，不僅要考慮首付，還要考慮未來二三十年的收入能否支撐起房貸和其他家庭開支。
中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地産研究中心副主任餘華義告訴中國經濟時報記者，二線城市全面放開限購，首先，為房地産市場帶來了包括人員、資金和資訊等必要的要素流動，給房地産市場帶來了活力。其次，住房限購的放開，給購房者和開發商帶來了信心。與金融市場類似，如果市場參與者信心不足，房地産市場的交易活躍度會很低，價格可能持續下探。放開限購給了市場參與者很大的信心，在房價下行的背景下，有利于房價的穩定。
央行打出優化房地産信貸政策“組合拳”，有利于減輕購房者的負擔，提升居民的消費能力和意願，從需求端為樓市企穩複蘇創造更為适宜的貨币信貸環境。相較于一線城市，二線及以下城市的政策靈活度更高，是以，這些政策對二線及以下城市的影響将更為顯著。
王瑞民告訴中國經濟時報記者，二線城市基本上也是人口淨流入城市，産業活力較強，住房需求較為強勁。由于供給和需求之間存在時滞，在市場上行時，供給調整往往滞後于需求的快速攀升；供給調整到位時，需求往往已經發生了新變化，帶來一定的去化壓力。上述政策，順應了供給和需求的變化，有助于在新階段實作供求關系的新平衡。
此外，餘華義認為，房地産市場還具有市場關聯和溢出效應的特點。許多二線城市也是省會城市。二線城市房地産市場的活躍，會通過市場關聯和溢出的方式，影響周邊的三、四線城市，這對于穩定三、四線城市的房價，可能也有一定的效果。
02
二線城市樓市分化或進一步擴大
從“五一”前的成都，到節後的杭州、西安，核心二線城市接連放開限購，标志着樓市政策正步入新一輪寬松期，樓市調控進入了新階段。
餘華義認為，杭州和西安等二線城市放開限購後，短期來看，對新房的成交量應該會有推動作用，尤其是高端和高品質的新房項目。近年來，随着大城市告别住房短缺，剛需型住房需求逐漸向改善型住房需求過渡。許多新房項目，是瞄準改善型需求而推出的。限購放開後，這部分需求得到釋放，表現出高端新房項目的熱銷。但是，在很多大城市，購房者往往是通過置換的方式購買新房。限購放開後，改善型需求的釋放，往往會伴随着短期二手房挂牌量的攀升。是以，短期内，二手房的看房量、成交量可能難以提高，二手房價格短期内也不會提升。随着存量房源的逐漸消化，長期來看，市場有回升向好的趨勢。
在西南财經大學經濟學院教授劉璐看來，二線城市全面放開限購以後，樓市的分化則會進一步地擴大。比如，之前一些供大于求的區域，本身樓市購買力就不足。放開限購之後，直接利好的是之前供不應求的區域，樓市購買力會進一步向這些供不應求的區域集中。而其他供大于求的區域，樓市購買力則會被進一步地分流。劉璐通過觀察近期成都樓市的一些變化發現，的确出現了分化的趨勢。“目前分化才剛開始，以後會表現得更加明顯。”
餘華義也認為，在房地産信貸政策“組合拳”利好房地産市場的同時，可能導緻市場的進一步分化。高端和改善型住房市場進一步上行，但對剛需住房市場的改善效果有待觀察。
盡管取消限購政策消除了二線城市要素流動和信心的桎梏，對房地産市場是一種正面的利好，但是，二線城市房地産市場的發展仍面臨一些亟待解決的問題。
餘華義認為，二線城市過去經曆了高速發展和城市擴張，往往在遠郊供地規模較大，基礎設施和配套卻跟不上，使得二線城市遠郊區縣的房地産問題十分突出。他建議，二線城市在未來應摒棄“攤大餅”的發展模式，推進緊湊型發展模式。這不僅有助于減少地方政府财政負擔，促進集聚效應的發揮，也有助于化解二線城市房地産供求不比對問題。
王瑞民認為，需求分化與供給同質性在二線城市是一對突出沖突。老市民對優質住房的新期待，實際上是一種對居住形态躍遷的期盼；而新市民主要解決首次置業的剛性居住問題，兩者的需求是高度分化的，客觀上呼喚差異化的住房供給，使得老市民和新市民在動态的住房階梯上各得其所。目前，一些二線城市也積極開展住房“以舊換新”。他建議，需要新的居住形态來助推老市民“換新”的積極性和支付意願提升，實作供給創造需求，激活市場，帶動房地産業整體向上更新。換下來的舊房一部分用作保障房，不僅有利于房地産市場端的供求平衡，也有助于緩解保障端的供給不足壓力。
上官劍表示，在二線城市，支援和鼓勵合理住房需求的政策仍會持續出台，購房者預期也會有所改善，二手房成交量有望走出最低谷，以價換量會緩慢收窄，行業有望實作新的均衡。對于新房來說，供需存在不比對，導緻新房、二手房并未形成良性關聯，難以大幅提升成交量。市場較為迫切地需要發展高品質住宅。“應調整供地規模、結構和節奏，中心城區供應不足的區域，加大供應優質地塊，供應較大、銷售壓力大的地方盡量減少供應，或者供應低容積率地塊。”
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