重磅！多部委成立工作组，事关去库存，涨价or跌价？

老杨聊房

2024-05-16 23:38发布于江西易居房地产研究院副院长 房产领域创作者

重磅：多部委成立联合工作组，酝酿推出房地产“重大举措”！

4月17日，召开重要会议，宣布重磅救市内容，主要是围绕保交楼与去库存！

今年楼市小阳春显著弱于去年，成色不足，严重拖累经济后腿。

在美国发动新一轮贸易战的背景之下，要想稳经济，就得刺激内需；

想要激活内需，首先是要拯救房地产；

想要救活房地产，关键在于去库存！

事隔八年之后，重提房地产去库存，这是4月30号最高层会议的定调，也是房地产市场将迎来重要转机的重要信号！

全国商品房现房待售面积，今年1-2月超过了2016年初的高点，创历史新高！

其中商品住宅待售面积还没创新高，说明当前商办类物业积压程度超过2016年初；如果不大力去库存，则明年住宅也会创新高。

所以，从高层到地方，近期不得不高度关注库存压力山大，这一紧迫而现实的问题！

过去半个月，自然资源部和多地出台房地产新政，力度明显大于之前两年。

对政策面最敏感的地产股，近期涨涨涨，涨不停，大幅强于大盘。

消息一向灵通的彭博，早两天已有消息传出。

近日，陆续有地方政府出台去库存的具体政策。

比如杭州临安，提出不再新建保障性租赁房，转而通过收购存量商品用作保障房。

再如，云南大理，同样提出收购存量房用于保障性租赁住房和人才房；对于拆迁，原则上不建安置房了，优先购买存量房用作安置房！

除了上述措施，去库存还有其他多种路径：拆迁安置中的房票制度、以旧换新政策、去化周期长的城市暂停供地、收购存量房用作保障性住房（配售型）、压缩保障性住房（配售型）新建规模甚至停建。

当然，最重要路径，要刺激购购房需求，只有大家愿意出手买房了，才能从根本上实现去库存！

这就扯出另一个话题，怎么刺激购房者出手？

在去库存和房价涨跌的关系上，其实有两种不同的观点。

一种观点认为：房价还要大跌，房企们赶快大幅促销吧，房价再跌20%，甚至50%，买房者才会买你的房子。

另外一种观点是：房地产去库存，必须以要房价上涨为前提，房价如果持续下跌，去库存是很困难的。

那么，从国家层面，怎么看这事？

我们可以回顾一下上次房地产去库存的政策措辞。

2014年7月，住建部召开的座谈上，部长提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积。

2015年12月，国家经济工作会议上，首次提出化解房地产库存。其中说了很多去库存的手段，包括：要鼓励房地产开发企业顺应市场规律，调整营销策略，适当降低商品住房价格！

这是降价去库存的思路。

那么，后来市场表现如何？

咱上图，有图有真相。

这是我们监测的全国50个重点城市新房库存（期房为主）的走势。

可以看到，2014年库存量快速攀升；此时，楼市降温，房价下跌。

2015年库存处于高位，2016年库存开始小幅下滑，2017年库存大幅下滑。

而50城房价由跌转涨的拐点，是2015年的6月份。

随着房价转涨，而且涨幅越来越大之后，库存去化也越来越快，直到2017年和2018年库存见底。

因此，也可以说，市场走势证明了去库存是需要涨价的，而不是降价。

市场的真实走势，跟我们想象的市场规律不一样！

该怎么解释这一背离呢？

其实，老杨认为，这不算背离，很正常！

在商品经济当中，价格，一般分为两类。一类是消费品价格，一类是资产品价格。

消费品越是降价，越利于促进销售、去库存。日常生活中，我们有时会看到大妈大爷们去商场菜场排队，买一些特价品，那都是消费品大幅降价之后引发的现象。

资产品价格，特性是买涨不买跌。价格越是涨，越是有很多投资者跟风去投资，不管是楼市还是股市；越是跌，越是没人买。

而房价，就属于资产价格！

各位可以观察一下，过去两年多房地产市场是降温的，房价是下跌的，各位看到很多售楼处火爆了吗？

个别的售楼处火爆，类似上海杭州，那也是因为限价之后有价差，导致红盘出现。

真正价格市场化的楼盘，极少看到很多人去抢房。

因此，最终结论是非常明确的，要想房产去库存，购房需求真正释放出来，持续的增长主要是靠房价上涨。

尤其是房价由跌转涨之后，真正的购房需求才能大量出现，才能够真正有效去库存​！

老杨聊房，喜欢讲道理、摆事实。

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