重磅！多部委成立工作組，事關去庫存，漲價or跌價？

老楊聊房

2024-05-16 23:38釋出于江西易居房地産研究院副院長 房産領域創作者

重磅：多部委成立聯合工作組，醞釀推出房地産“重大舉措”！

4月17日，召開重要會議，宣布重磅救市内容，主要是圍繞保交樓與去庫存！

今年樓市小陽春顯著弱于去年，成色不足，嚴重拖累經濟後腿。

在美國發動新一輪貿易戰的背景之下，要想穩經濟，就得刺激内需；

想要激活内需，首先是要拯救房地産；

想要救活房地産，關鍵在于去庫存！

事隔八年之後，重提房地産去庫存，這是4月30号最高層會議的定調，也是房地産市場将迎來重要轉機的重要信号！

全國商品房現房待售面積，今年1-2月超過了2016年初的高點，創曆史新高！

其中商品住宅待售面積還沒創新高，說明目前商辦類物業積壓程度超過2016年初；如果不大力去庫存，則明年住宅也會創新高。

是以，從高層到地方，近期不得不高度關注庫存壓力山大，這一緊迫而現實的問題！

過去半個月，自然資源部和多地出台房地産新政，力度明顯大于之前兩年。

對政策面最敏感的地産股，近期漲漲漲，漲不停，大幅強于大盤。

消息一向靈通的彭博，早兩天已有消息傳出。

近日，陸續有地方政府出台去庫存的具體政策。

比如杭州臨安，提出不再建立保障性租賃房，轉而通過收購存量商品用作保障房。

再如，雲南大理，同樣提出收購存量房用于保障性租賃住房和人才房；對于拆遷，原則上不建安置房了，優先購買存量房用作安置房！

除了上述措施，去庫存還有其他多種路徑：拆遷安置中的房票制度、以舊換新政策、去化周期長的城市暫停供地、收購存量房用作保障性住房（配售型）、壓縮保障性住房（配售型）建立規模甚至停建。

當然，最重要路徑，要刺激購購房需求，隻有大家願意出手買房了，才能從根本上實作去庫存！

這就扯出另一個話題，怎麼刺激購房者出手？

在去庫存和房價漲跌的關系上，其實有兩種不同的觀點。

一種觀點認為：房價還要大跌，房企們趕快大幅促銷吧，房價再跌20%，甚至50%，買房者才會買你的房子。

另外一種觀點是：房地産去庫存，必須以要房價上漲為前提，房價如果持續下跌，去庫存是很困難的。

那麼，從國家層面，怎麼看這事？

我們可以回顧一下上次房地産去庫存的政策措辭。

2014年7月，住建部召開的座談上，部長提出，各地可以根據當地實際出台平穩房地産市場的相關政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積。

2015年12月，國家經濟工作會議上，首次提出化解房地産庫存。其中說了很多去庫存的手段，包括：要鼓勵房地産開發企業順應市場規律，調整營銷政策，适當降低商品住房價格！

這是降價去庫存的思路。

那麼，後來市場表現如何？

咱上圖，有圖有真相。

這是我們監測的全國50個重點城市新房庫存（期房為主）的走勢。

可以看到，2014年庫存量快速攀升；此時，樓市降溫，房價下跌。

2015年庫存處于高位，2016年庫存開始小幅下滑，2017年庫存大幅下滑。

而50城房價由跌轉漲的拐點，是2015年的6月份。

随着房價轉漲，而且漲幅越來越大之後，庫存去化也越來越快，直到2017年和2018年庫存見底。

是以，也可以說，市場走勢證明了去庫存是需要漲價的，而不是降價。

市場的真實走勢，跟我們想象的市場規律不一樣！

該怎麼解釋這一背離呢？

其實，老楊認為，這不算背離，很正常！

在商品經濟當中，價格，一般分為兩類。一類是消費品價格，一類是資産品價格。

消費品越是降價，越利于促進銷售、去庫存。日常生活中，我們有時會看到大媽大爺們去商場菜場排隊，買一些特價品，那都是消費品大幅降價之後引發的現象。

資産品價格，特性是買漲不買跌。價格越是漲，越是有很多投資者跟風去投資，不管是樓市還是股市；越是跌，越是沒人買。

而房價，就屬于資産價格！

各位可以觀察一下，過去兩年多房地産市場是降溫的，房價是下跌的，各位看到很多售樓處火爆了嗎？

個别的售樓處火爆，類似上海杭州，那也是因為限價之後有價差，導緻紅盤出現。

真正價格市場化的樓盤，極少看到很多人去搶房。

是以，最終結論是非常明确的，要想房産去庫存，購房需求真正釋放出來，持續的增長主要是靠房價上漲。

尤其是房價由跌轉漲之後，真正的購房需求才能大量出現，才能夠真正有效去庫存​！

老楊聊房，喜歡講道理、擺事實。

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