去年11月，位于万安的三利麓山城推出了春风里组团最后99套建面约158㎡的现房，单价1.3万元/㎡左右，总价206-230万元左右，这批房源在房产信息小程序上显示“售罄”。
但这些“售罄”的房源并没有在市场中消失。
三利麓山城实拍图
最近，陆续有这批次房源的渠道房源流出，和几个月前取证时的情况不同的是，这些房源的总价“涨了”约60万左右，带看房源的变为了渠道公司，如果要购买，则依然与开发商直接签约。
在透明房产网后台可以看到，目前三利麓山城A地块、B地块1期中，9、10、11号楼有部分房源显示已售，但仍有36套房源显示为可售。
三利麓山城部分房源表，图据：透明房产网
半年不到“涨了”60万，当单价达到1.7万/㎡、总价站上了270万起，和二手房没有价差的三利麓山城新房还香吗？
“涨价”60万
红盘剪刀差消失
三利麓山城上一批次推出的是春风里组团的9、10、11号楼，预售的套均单价是1.3万元/㎡左右，只有建面约158㎡这一个户型，2T2户。
如果以这一价格出售，放在当前市场其实很具竞争力。但在今年，项目的渠道清水单价达到1.7万元/㎡起，总价站上270万元/套左右。
“涨价”60万意味着什么？
我们从贝壳APP可以看到。春风里组团的二手房最新成交价在1.7万元/㎡左右，时间如果拉长到2023年或2022年，这一价格能够达到2万元/㎡以上；而与这一组团相邻的蔚然集组团，最新成交单价在1.6万元/㎡左右。
三利麓山城春风里组团二手房成交价，图据：贝壳APP
整体看来，三利麓山城及周边多个小区的二手房成交单价都在1.7万元/㎡左右。原本带着60万左右剪刀差入市，现在价格几乎与周边二手房持平。
现场实探
刚改小区里的现房板楼
这批次产品怎么样？记者也去了实地探访。
从地铁6号线万安站下车，步行大约800米，就能到达三利麓山城春风里组团。区域内除了有三利麓山城的多个组团外，还有一个市政公园和天府六小；小区门口有社区底商、社区的打造的超市等配套，能够满足业主的日常居住需求；步行1.2公里左右，就是天府和悦广场，生活比较便捷。
整个小区容积率2.0，前期的小户型都已经交付入住，而出售的9、10、11号楼，是小区内为数不多的大户型产品，全部为2T2户的板式结构，总共有17层。
小区为围合式布局，9、10、11号楼顺次排布，一面可以看到小区中庭，主景观面能看外部的公园。整体的视野不错。
在售房源窗口的公园实拍图
在小区内部能够有几点感受：
1、小区内部的园林较为质朴，中庭中除了一些休闲区域外，没有更多的景观。
三利麓山城实拍图
2、项目的面积跨度较大，有最小80㎡+户型，最大面积达到158㎡，中间还包括100㎡+、120㎡+等多种户型，整体的居住不算纯粹。
3、这一户型建面约158㎡，据介绍，公摊约17%，套内实得面积在131㎡左右。从户型图可以看到，这一户型为竖厅设计，套四双卫。在生活阳台旁设计了一个独立的储物间，而客厅和生活阳台形成了较好的空气对流。
三利麓山城建面约158㎡户型图
置业建议
老产品面临的市场挑战
三利麓山城春风里是一个老规项目，贝壳APP显示，小区建成于2019年左右。时隔约5年，项目卖出了最后的大户型产品。有人在看过这个项目之后，向发哥咨询：能买吗？
可以从新房和二手房市场来对比分析。
先来看看二手房市场。区域内大部分二手房目前的成交单价在1.7万元/㎡左右，和这批次房源目前的售价差不多。但这批次房源胜在板式结构、小高层、且是二手市场目前没有的大户型产品。这些条件叠加下，这一产品依然具备一定的竞争力。
三利麓山城实拍图
但如果把这一户型放到新房市场中，或许就暴露劣势了。
首先从产品来看。
从去年开始，天府新区许多项目都开始打造首层全架空，并且在架空层设置许多业主后期活动的会所空间。
从功能性来看，两代产品拉出了差距；而在公区呈现方面，新项目的园林应用了酒店度假风或者新中式风格等，并且无论是大门还是入户电梯都与老项目拉开了差距，并且这些项目同样是容积率2.0、板式结构、17层左右的小高层，像三利麓山城这一批面积站在158㎡的改善户型，在这些方面与新项目相比，难言改善。
三利麓山城实拍图
其次，来看户型空间。
老项目虽然有一定的赠送空间，但在空间的利用率和得房率方面并不如最近的新项目。
以天府新区的龙湖天府晴川作为对比，项目128㎡的户型同样做到了套四双卫。LDK厅的开间超过7米，主卧的套房面积超过20㎡，次卧面积也都在10㎡左右。并且同样是2T2户的独立电梯入户，新项目全部做到了明厅入户，大大提升了入户空间的舒适度和实用性。
整体来看，老项目的158㎡的实际使用空间与新项目建面128㎡的实际使用空间相差不大。
龙湖天府晴川建面约128㎡户型图
最后，对比价格来看，三利麓山城158㎡的清水单价在270万起，龙湖天府晴川128㎡的精装单价在310万左右，价差刚好是约3000元/㎡的精装价格。也就是说，看似1.7万元/㎡的清水价格，在现在的高得房率产品面前，已经不再具备性价比了。
三利麓山城建面约158㎡清水室内实拍图
面对挑战的不止是三利麓山城的新房。
当产品迭代成为了一个市场共性，拥有更高得房率、更优质公区环境的新房给区域内的次新房形成了较大的冲击。如果现在128㎡的户型和二手房158㎡户型空间一样，总价接近，或许，买新房会成为更多购房者的选择。