去年11月，位于萬安的三利麓山城推出了春風裡組團最後99套建面約158㎡的現房，單價1.3萬元/㎡左右，總價206-230萬元左右，這批房源在房産資訊小程式上顯示“售罄”。
但這些“售罄”的房源并沒有在市場中消失。
三利麓山城實拍圖
最近，陸續有這批次房源的管道房源流出，和幾個月前驗證時的情況不同的是，這些房源的總價“漲了”約60萬左右，帶看房源的變為了管道公司，如果要購買，則依然與開發商直接簽約。
在透明房産網背景可以看到，目前三利麓山城A地塊、B地塊1期中，9、10、11号樓有部分房源顯示已售，但仍有36套房源顯示為可售。
三利麓山城部分房源表，圖據：透明房産網
半年不到“漲了”60萬，當單價達到1.7萬/㎡、總價站上了270萬起，和二手房沒有價差的三利麓山城新房還香嗎？
“漲價”60萬
紅盤剪刀差消失
三利麓山城上一批次推出的是春風裡組團的9、10、11号樓，預售的套均單價是1.3萬元/㎡左右，隻有建面約158㎡這一個戶型，2T2戶。
如果以這一價格出售，放在目前市場其實很具競争力。但在今年，項目的管道清水單價達到1.7萬元/㎡起，總價站上270萬元/套左右。
“漲價”60萬意味着什麼？
我們從貝殼APP可以看到。春風裡組團的二手房最新成交價在1.7萬元/㎡左右，時間如果拉長到2023年或2022年，這一價格能夠達到2萬元/㎡以上；而與這一組團相鄰的蔚然集組團，最新成交單價在1.6萬元/㎡左右。
三利麓山城春風裡組團二手房成交價，圖據：貝殼APP
整體看來，三利麓山城及周邊多個小區的二手房成交單價都在1.7萬元/㎡左右。原本帶着60萬左右剪刀差入市，現在價格幾乎與周邊二手房持平。
現場實探
剛改小區裡的現房闆樓
這批次産品怎麼樣？記者也去了實地探訪。
從地鐵6号線萬安站下車，步行大約800米，就能到達三利麓山城春風裡組團。區域内除了有三利麓山城的多個組團外，還有一個市政公園和天府六小；小區門口有社群底商、社群的打造的超市等配套，能夠滿足業主的日常居住需求；步行1.2公裡左右，就是天府和悅廣場，生活比較便捷。
整個小區容積率2.0，前期的小戶型都已經傳遞入住，而出售的9、10、11号樓，是小區内為數不多的大戶型産品，全部為2T2戶的闆式結構，總共有17層。
小區為圍合式布局，9、10、11号樓順次排布，一面可以看到小區中庭，主景觀面能看外部的公園。整體的視野不錯。
在售房源視窗的公園實拍圖
在小區内部能夠有幾點感受：
1、小區内部的園林較為質樸，中庭中除了一些休閑區域外，沒有更多的景觀。
三利麓山城實拍圖
2、項目的面積跨度較大，有最小80㎡+戶型，最大面積達到158㎡，中間還包括100㎡+、120㎡+等多種戶型，整體的居住不算純粹。
3、這一戶型建面約158㎡，據介紹，公攤約17%，套内實得面積在131㎡左右。從戶型圖可以看到，這一戶型為豎廳設計，套四雙衛。在生活陽台旁設計了一個獨立的儲物間，而客廳和生活陽台形成了較好的空氣對流。
三利麓山城建面約158㎡戶型圖
置業建議
老産品面臨的市場挑戰
三利麓山城春風裡是一個老規項目，貝殼APP顯示，小區建成于2019年左右。時隔約5年，項目賣出了最後的大戶型産品。有人在看過這個項目之後，向發哥咨詢：能買嗎？
可以從新房和二手房市場來對比分析。
先來看看二手房市場。區域内大部分二手房目前的成交單價在1.7萬元/㎡左右，和這批次房源目前的售價差不多。但這批次房源勝在闆式結構、小高層、且是二手市場目前沒有的大戶型産品。這些條件疊加下，這一産品依然具備一定的競争力。
三利麓山城實拍圖
但如果把這一戶型放到新房市場中，或許就暴露劣勢了。
首先從産品來看。
從去年開始，天府新區許多項目都開始打造首層全架空，并且在架空層設定許多業主後期活動的會所空間。
從功能性來看，兩代産品拉出了差距；而在公區呈現方面，新項目的園林應用了酒店度假風或者新中式風格等，并且無論是大門還是入戶電梯都與老項目拉開了差距，并且這些項目同樣是容積率2.0、闆式結構、17層左右的小高層，像三利麓山城這一批面積站在158㎡的改善戶型，在這些方面與新項目相比，難言改善。
三利麓山城實拍圖
其次，來看戶型空間。
老項目雖然有一定的贈送空間，但在空間的使用率和得房率方面并不如最近的新項目。
以天府新區的龍湖天府晴川作為對比，項目128㎡的戶型同樣做到了套四雙衛。LDK廳的開間超過7米，主卧的套房面積超過20㎡，次卧面積也都在10㎡左右。并且同樣是2T2戶的獨立電梯入戶，新項目全部做到了明廳入戶，大大提升了入戶空間的舒适度和實用性。
整體來看，老項目的158㎡的實際使用空間與新項目建面128㎡的實際使用空間相差不大。
龍湖天府晴川建面約128㎡戶型圖
最後，對比價格來看，三利麓山城158㎡的清水單價在270萬起，龍湖天府晴川128㎡的精裝單價在310萬左右，價差剛好是約3000元/㎡的精裝價格。也就是說，看似1.7萬元/㎡的清水價格，在現在的高得房率産品面前，已經不再具備成本效益了。
三利麓山城建面約158㎡清水室内實拍圖
面對挑戰的不止是三利麓山城的新房。
當産品疊代成為了一個市場共性，擁有更高得房率、更優質公區環境的新房給區域内的次新房形成了較大的沖擊。如果現在128㎡的戶型和二手房158㎡戶型空間一樣，總價接近，或許，買新房會成為更多購房者的選擇。