最近，房地产市场有三个信息特别抢眼：
1、六大行公布的数据显示，2023年房贷规模缩水6000亿元；
2、二手房新增挂牌量3月比2月增加了35.6%；
3、目前已有30多个城市推出“以旧换新”政策，以打消“未卖掉旧房不敢买新房”的顾虑。
这三个消息虽然看似不相关，但是都直指房地产市场，而且行内人士分析，透过这三个信息，有三个信号值得我们特别关注：
第一个信号：总体反映了当前的经济下行压力加大，购房者观望情绪浓厚，多数人都不敢轻易进场；
第二个信号：如今不仅仅是萎靡，二手房市场压力更大，甚至随着房价下行，越来越多人已经扛不住，不得不降价挂盘抛货。不过，总体来说，绝大多数挂盘，主要也是基于对未来不确定性的担忧，越来越多投资者一心想要落袋为安。
第三个信号：地方上已经看到了改善型需求群体卖房难的顾虑，所以越来越多的城市推出“以旧换新”。
关于以旧换新这个概念，说实话，最近特别火，但是从实际情况来看，以旧换新也就是采取三种方式，即直接收购、与中介合作，发放补贴。但是从一些人的担忧来看，其效果可能并不是大家想象的那么好。
先来讲讲直接收购二手房用于保障房，从目前一些地方已经采取这个方式的来看，其实收购价也不可能采取市场价，最高可能会按市场评估价的8折，最低甚至有可能只有6折，你目前二手房200市值，给你160收购，甚至12万收购，你愿不愿意？估计出手的不多。
其次就是与中介合作，这个也很好理解，就是委托中介帮你卖房，价格当然也是中介说了算，如果能够卖掉，肯定价格也很低，而且中介还可能存在两头吃，得利的肯定不是卖房者。
而且换新也应该会有固定池子，比如大概率都是一些不怎么好卖的房源聚集池，位置、口碑可能没那么有竞争力，试想，这种新房你要不要置换？
最后就是购房补贴，这个应该是最放心的，一般旧房业主都更倾向于选择这种方式，毕竟钱到口袋才放心嘛。
但最近也有个状况，网上消息说，有些地方购房补贴遇到“兑现难”现象，为啥难？人家明确表示经济压力大，财政压力也大，只能是且走且看了。说白了，都在开空头支票，前面出手置换房子的人没拿到补贴，你觉得后面的人还会跟进吗？答案很明显。
所以，转了一大圈，还是回归到了最初点，如果经济不恢复正常，大家兜里没有钱，啥玩法可能都玩不转。
在这些信号的作用下，结果就出现了这样一个情况，即使在同一座城市，同一条街道，二手房市场价格也比新房更低，比如很多新房，最多打了个七八折，但是有的二手房却出现了“拦腰斩”，甚至“膝折”。
说白了，二手房挂牌量激增，卖价越来越低，供过于求的市场大环境下，有3类房子将变得“最难转手”，原因你可能没想到，我们一起来看看：
.01
新建设区域的房子
数据显示，截至2023年末，大陆地方债务余额为40.7万亿，与发达经济体相比，占GDP的比值相差无几。换言之，再大举借债的可能性几乎不存在，这也是国家为什么在去年底就提出，要优化“央地债务结构”。毕竟地方一味举债，如果将来还不上，影响是很大的。
所以，接下来，地方如果经济本身不是很突出的话，除了一些战略层面的急需，想使用国债其实已经没那么容易申请了。
这个是啥意思呢？用行内人士的话来说，如果咱们那些已经达到了10年以上的新区，大体轮廓已经有了，该配套的配套了，该建设的都建设了。
但是5年内新规划建设的新区，想要实现此前的规划可能就有点难了，一方面，经济发展压力大；另一方面，口袋没钱。这样一来，对周边的小区影响是显而易见的。
比如某国家级新区，在3年前房价直冲4-5万，现在呢？很多都降到了2万多，关键是降到这个程度了，还没有几个人看房。主要也是因为这些新区都有一个共同点，那就是大型配套不全，要产业没产业，要学校没学校，商业配套、交通等都大打折扣。
过去很多人都跑去买这样的房子是因为预期将来配套跟上，有溢价。如今配套跟不上，也没有新接盘的人，最后你说这些房子转给谁？
.02
远郊和都市圈的房子。
其实这轮房子调整，最早就是从郊区开始，而且从目前来看，这轮调整的跌幅最大的也是远郊和一些都市圈。
先说说都市圈，比如环京、环沪、环深，包括一些规划的国家都市圈等地方，以前两三万一平米，现在就只有大几千一平米，以前一万多的，现在只有小几千一平米。
而且，郊区的价格显然比市区价格跌幅更大，而之所以远郊和都市圈的房子会出现这么大的下行空间，主要也是因为当初楼市火热时，地价成本也不便宜，一些开发商在主城区拿不到地，就去郊区“抢”，大家看开发商这么有信心，买房的人就更加有信心，结果在楼市火爆期，很多人跑去郊区买房都要摇号。
但一旦遇到楼市不行，城市核心区的房子都没什么人买，谁还会买远郊和都市圈的房子呢？
再说了，城市中就不会把核心资源转移到远郊或者都市圈，试想，现在城市招商引资都困难，主城都还有大量空置的办公楼、废弃的厂房，谁还会把好资源搬到远郊和都市圈边上，去辐射周边的城市呢，这显然不现实，所以以后也更不可能，没有资源优势，远郊的房子配套都不足，生活不便利，谁愿意买呢？
.03
老高层房子。
我们说的这种高层住宅，主要指的是住宅年限已经超过了十几年的老高层住宅，随着时间的推移，这种住宅的弊端也会越来越明显，比如近几年来，不断有高层住宅火灾甚至大风事件出现，人们对老高层住宅的质疑也在不断深化。
特别是火灾，新华网曾发文章题为《公安部发布高层建筑消防安全十大提示》中就提到，国内配备的消防高举车大都在50米以下，大多数消防水炮、水枪高度也是50多米，超过50米，基本难有有效的外攻手段。
所以，逃生安全是最大的难题，毕竟不少人也开始担忧，随着高层住宅楼龄增加，一些设施设备开始老化，更容易引起火灾，逃生将是个大难题，如果再遇到大风、地震等突发事件，不能不让人忧虑。
说白了，未来如果这种事情频繁出现，人们对老高层住宅的好感会不断弱化，会加速降低其价值的预期。而且自从南京电动车事件、南昌大风事件后，网上也有不少网友表示，还是想着趁市场回暖把高层房卖了。
此外，还有一个重要原因是，由于房地产供求关系发生重大转变，为了扭转这种局面，已经有越来越多省市开始制定新规——未来将供应低密住宅用地，这其实就是要分流高层住宅接盘客户。说白了，有低密改善品质住宅，谁还会花大资金买老高楼？
所以，未来随着时间的推移，国内很多住宅都可能会如当初曹德旺说的那样，陷入卖不掉也租不出去的困境。而且关于这一点，经济学家李迅雷也说了：
这轮房地产调整的时间可能比较长，历史上还没有一个国家同时面临总人口减少、老龄化加速、宏观杠杆率接近300%、房地产周期开始下行等如此复杂的局面。
说白了，未来即使市场恢复了，也会出现较为明显的分化，而到那个时候，好房子自然是更受欢迎，不好的房子，比如上面讲到的这几个，想要转手可能只会变得越来越难。
万子婳说：文章的每个字，都是我用心敲出来的，点个「在看」，让我知道，你们也在为人生「拼尽全力」。
*图源网络