最近，房地産市場有三個資訊特别搶眼：
1、六大行公布的資料顯示，2023年房貸規模縮水6000億元；
2、二手房新增挂牌量3月比2月增加了35.6%；
3、目前已有30多個城市推出“以舊換新”政策，以打消“未賣掉舊房不敢買新房”的顧慮。
這三個消息雖然看似不相關，但是都直指房地産市場，而且行内人士分析，透過這三個資訊，有三個信号值得我們特别關注：
第一個信号：總體反映了目前的經濟下行壓力加大，購房者觀望情緒濃厚，多數人都不敢輕易進場；
第二個信号：如今不僅僅是萎靡，二手房市場壓力更大，甚至随着房價下行，越來越多人已經扛不住，不得不降價挂盤抛貨。不過，總體來說，絕大多數挂盤，主要也是基于對未來不确定性的擔憂，越來越多投資者一心想要落袋為安。
第三個信号：地方上已經看到了改善型需求群體賣房難的顧慮，是以越來越多的城市推出“以舊換新”。
關于以舊換新這個概念，說實話，最近特别火，但是從實際情況來看，以舊換新也就是采取三種方式，即直接收購、與中介合作，發放補貼。但是從一些人的擔憂來看，其效果可能并不是大家想象的那麼好。
先來講講直接收購二手房用于保障房，從目前一些地方已經采取這個方式的來看，其實收購價也不可能采取市場價，最高可能會按市場評估價的8折，最低甚至有可能隻有6折，你目前二手房200市值，給你160收購，甚至12萬收購，你願不願意？估計出手的不多。
其次就是與中介合作，這個也很好了解，就是委托中介幫你賣房，價格當然也是中介說了算，如果能夠賣掉，肯定價格也很低，而且中介還可能存在兩頭吃，得利的肯定不是賣房者。
而且換新也應該會有固定池子，比如大機率都是一些不怎麼好賣的房源聚集池，位置、口碑可能沒那麼有競争力，試想，這種新房你要不要置換？
最後就是購房補貼，這個應該是最放心的，一般舊房業主都更傾向于選擇這種方式，畢竟錢到口袋才放心嘛。
但最近也有個狀況，網上消息說，有些地方購房補貼遇到“兌現難”現象，為啥難？人家明确表示經濟壓力大，财政壓力也大，隻能是且走且看了。說白了，都在開空頭支票，前面出手置換房子的人沒拿到補貼，你覺得後面的人還會跟進嗎？答案很明顯。
是以，轉了一大圈，還是回歸到了最初點，如果經濟不恢複正常，大家兜裡沒有錢，啥玩法可能都玩不轉。
在這些信号的作用下，結果就出現了這樣一個情況，即使在同一座城市，同一條街道，二手房市場價格也比新房更低，比如很多新房，最多打了個七八折，但是有的二手房卻出現了“攔腰斬”，甚至“膝折”。
說白了，二手房挂牌量激增，賣價越來越低，供過于求的市場大環境下，有3類房子将變得“最難轉手”，原因你可能沒想到，我們一起來看看：
.01
建立設區域的房子
資料顯示，截至2023年末，大陸地方債務餘額為40.7萬億，與發達經濟體相比，占GDP的比值相差無幾。換言之，再大舉借債的可能性幾乎不存在，這也是國家為什麼在去年底就提出，要優化“央地債務結構”。畢竟地方一味舉債，如果将來還不上，影響是很大的。
是以，接下來，地方如果經濟本身不是很突出的話，除了一些戰略層面的急需，想使用國債其實已經沒那麼容易申請了。
這個是啥意思呢？用行内人士的話來說，如果咱們那些已經達到了10年以上的新區，大體輪廓已經有了，該配套的配套了，該建設的都建設了。
但是5年内新規劃建設的新區，想要實作此前的規劃可能就有點難了，一方面，經濟發展壓力大；另一方面，口袋沒錢。這樣一來，對周邊的小區影響是顯而易見的。
比如某國家級新區，在3年前房價直沖4-5萬，現在呢？很多都降到了2萬多，關鍵是降到這個程度了，還沒有幾個人看房。主要也是因為這些新區都有一個共同點，那就是大型配套不全，要産業沒産業，要學校沒學校，商業配套、交通等都大打折扣。
過去很多人都跑去買這樣的房子是因為預期将來配套跟上，有溢價。如今配套跟不上，也沒有新接盤的人，最後你說這些房子轉給誰？
.02
遠郊和都市圈的房子。
其實這輪房子調整，最早就是從郊區開始，而且從目前來看，這輪調整的跌幅最大的也是遠郊和一些都市圈。
先說說都市圈，比如環京、環滬、環深，包括一些規劃的國家都市圈等地方，以前兩三萬一平米，現在就隻有大幾千一平米，以前一萬多的，現在隻有小幾千一平米。
而且，郊區的價格顯然比市區價格跌幅更大，而之是以遠郊和都市圈的房子會出現這麼大的下行空間，主要也是因為當初樓市火熱時，地價成本也不便宜，一些開發商在主城區拿不到地，就去郊區“搶”，大家看開發商這麼有信心，買房的人就更加有信心，結果在樓市火爆期，很多人跑去郊區買房都要搖号。
但一旦遇到樓市不行，城市核心區的房子都沒什麼人買，誰還會買遠郊和都市圈的房子呢？
再說了，城市中就不會把核心資源轉移到遠郊或者都市圈，試想，現在城市招商引資都困難，主城都還有大量空置的辦公樓、廢棄的廠房，誰還會把好資源搬到遠郊和都市圈邊上，去輻射周邊的城市呢，這顯然不現實，是以以後也更不可能，沒有資源優勢，遠郊的房子配套都不足，生活不便利，誰願意買呢？
.03
老高層房子。
我們說的這種高層住宅，主要指的是住宅年限已經超過了十幾年的老高層住宅，随着時間的推移，這種住宅的弊端也會越來越明顯，比如近幾年來，不斷有高層住宅火災甚至大風事件出現，人們對老高層住宅的質疑也在不斷深化。
特别是火災，新華網曾發文章題為《公安部釋出高層建築消防安全十大提示》中就提到，國内配備的消防高舉車大都在50米以下，大多數消防水炮、水槍高度也是50多米，超過50米，基本難有有效的外攻手段。
是以，逃生安全是最大的難題，畢竟不少人也開始擔憂，随着高層住宅樓齡增加，一些設施裝置開始老化，更容易引起火災，逃生将是個大難題，如果再遇到大風、地震等突發事件，不能不讓人憂慮。
說白了，未來如果這種事情頻繁出現，人們對老高層住宅的好感會不斷弱化，會加速降低其價值的預期。而且自從南京電動車事件、南昌大風事件後，網上也有不少網友表示，還是想着趁市場回暖把高層房賣了。
此外，還有一個重要原因是，由于房地産供求關系發生重大轉變，為了扭轉這種局面，已經有越來越多省市開始制定新規——未來将供應低密住宅用地，這其實就是要分流高層住宅接盤客戶。說白了，有低密改善品質住宅，誰還會花大資金買老高樓？
是以，未來随着時間的推移，國内很多住宅都可能會如當初曹德旺說的那樣，陷入賣不掉也租不出去的困境。而且關于這一點，經濟學家李迅雷也說了：
這輪房地産調整的時間可能比較長，曆史上還沒有一個國家同時面臨總人口減少、老齡化加速、宏觀杠杆率接近300%、房地産周期開始下行等如此複雜的局面。
說白了，未來即使市場恢複了，也會出現較為明顯的分化，而到那個時候，好房子自然是更受歡迎，不好的房子，比如上面講到的這幾個，想要轉手可能隻會變得越來越難。
萬子婳說：文章的每個字，都是我用心敲出來的，點個「在看」，讓我知道，你們也在為人生「拼盡全力」。
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