随着毕业季的即将到来，新一轮租赁旺季正在开启。近期，不少房企公布了相关运营数据，其中长租公寓业务的快速增长和利润贡献引发了诸多关注。比如，万科泊寓自去年10月宣布实现业务盈利以来，管理规模和开业规模持续攀升，2024年一季度，已分别达到24.1万间和18.0万间，新增1.2万间房源，累计服务客户超过80万人。龙湖集团2023年年报则显示，其资管航道旗下长租公寓品牌冠寓已开业房间数达12.3万间，期末出租率达95.5%，6个月及以上房源出租率达96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元。租赁市场中，长租公寓正以全新的面貌打开更广空间。
需求上升，长租驶入“快车道”
“房子是去年8月租的，租期1年，再过几个月就到期了，可房东突然说准备以房换房，不再出租了。”最近，25岁的南京租客王静无奈之余，只能继续寻找新房。但这一次她的目标改变了，从个人房源转到了长租公寓上。“关注了几家，环境、服务评价都不错，准备得空去现场对比一下就定下来。长租公寓稳定性强多了，不用再担心临时搬家。”
龙湖冠寓南京河西大街店店长程娟最近更加忙碌。“每周的咨询量在40个左右。这边的出租率达到98%以上，续租率60%左右。”不仅如此，程娟还发现，如今，签订2年合同的客户也越来越多了。“我们的客户六成以上是应届毕业生及毕业2到3年的。”
《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，近三年城市业主年轻化趋势明显。当前一线、新一线城市业主群体中，80后业主占比超过40%。年轻租房人群对“房屋品质、居住体验、租期服务”的关注程度明显提升。“目前，一线城市中约40%的出租房源，因房龄偏高、装修陈旧、设施老化等品质不足的问题，与青年人的高租住品质预期呈明显错配，江苏也不例外。”南京财经大学房地产综合实验室主任盛业旭表示，在当前租住群体和需求改变的背景下，长租公寓特别是集中式长租公寓在主题化、标准化开发、配套服务等方面的优势更加凸显。“当人们的生活、居住理念开始变化，越来越多的人开始选择租赁住房，而非购买住房，租赁住房的市场蛋糕开始壮大。”
需求攀升的同时，政策红利也在加速释放。仅2023年，中央和地方政府出台的租赁相关政策就多达百余条。《江苏省贯彻落实扩大内需战略实施方案》中也明确提出，要大力培育住房租赁市场，支持住房租赁企业专业化、机构化发展，多渠道增加租赁住房供给，完善长租房政策，落实住房租赁税收优惠政策等。不少业内人士表示，从更改项目规划的绿色通道，到加大金融贷款资金支持，再到公募REITs的全面打开，长租机构在房源获取、资金来源和运营成本等方面得到极大改善，形成了住房租赁“投融管退”的商业模式闭环，为长租市场的长期稳定发展奠定了基础。
理性归来，修炼内功正当时
“对于城市发展来说，长租市场的作用不仅仅是满足部分人群的住房需求、提高居民福利，更重要的是帮助城市把人留住，壮大城市经济社会发展的人口基础，特别是对于大城市、特大城市，它是防止人才和劳动力外流的重要闸门。”盛业旭说。
回顾长租公寓近十年的发展历程，自2015年“租购并举”提出后，各方资本涌入加速规模扩张的同时，在房源供应紧张、投资回报周期长、融资贷款难等多重因素下，市场曾一度陷入暴雷泥潭。眼下，历经洗牌，理性归来，在新一轮的角逐中，以品质提升为主的内功修炼正成为行业共识。
屋内，智能门锁、人体工学床垫、环保木质家具、全新收纳体系等共同营造极简轻奢居住风格；屋外，公共区间里，影音休闲区、自习办公区、会客区、茶水吧、健身房等应有尽有……从2017年入驻南京以来，龙湖冠寓目前在南京房源量已达7000间。冠寓南京负责人陈泓锦告诉记者，近年来，冠寓不断围绕装修颜值品质、公共社交空间、户内生活场景、成本精细化等方面升级迭代，产品已从1.0时代进入4.0时代，真正实现“给城市青年一个温暖而明亮的节点”。不仅如此，龙湖冠寓还形成了20类服务场景的流程规范，在 150 余项细分服务场景中建立标准，并打造了100%覆盖内、外部门店的品质联查机制，以标准化的服务体系为安全舒适的租房体验保驾护航。每年超 2000 场的社群活动也让租客找到更多归属感。“我们每一个项目开业之后，会在第3、第6、第9年，对综合经营、客群、产品等各项指标跟踪回顾，同时结合对未来营收的预判，重新定位，优化整体资产结构。”
2018年，万科泊寓从南京开始进入江苏区域市场，同年，苏州、无锡、南通三个城市共计开业9家泊寓门店。截至目前，江苏区域已开业门店15家，累计开业房间近万间。万科泊寓相关负责人介绍，2023年，结合市场供应、客户需求、配套政策的变化，泊寓又进一步完善了产品线。在青年公寓的基础上，推出了宿舍类产品和家庭型公寓。其中，宿舍类产品快速发展，在南京、合肥、广州、深圳、佛山等10个城市，已累计向企业提供了超1万个宿舍床位；同时，在昆明、北京、济南等15个城市的36个项目中，打造了家庭式租住产品，以满足市场上对于家庭式租住产品的需求。同时，泊寓还结合客户对租赁周期的多种需求，在长租房外推出了月包房和日租房，其中日租房累计入住超30万间。
值得一提的是，数智化技术的融入，更为长租机构实现高质量增长提供了重要助力。据悉，在万科泊寓，客户可实现找房+租务流程100%数字化。智慧运营管理系统将高频重复、非必要人工操作节点由AI小泊自动处理，再经过“门店工作台”智慧分配给24小时管家。在龙湖冠寓，数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具围绕“投、融、建、管”等环节，覆盖90%的场景，可为租客、门店、业主等提供全方位的服务与支持。
使命变迁，全面开启存量时代
近年来，在城市更新、产业转型的背景下，诸多存量房屋、园区的运营改造升级，在助力城市发展动能换挡的同时，也彰显“存量市场”孕育的巨大机遇。“长租房存量经营既是房企转型的重要路径，也是未来房地产市场的重要突破口。”盛业旭说，当前，长租房的历史使命已发生变化，由“防止房地产过热”变为“帮助存量房去化”。
在盛业旭看来，目前，江苏长租公寓的发展依然处于起步阶段，这一阶段最明显的特点是“主体集中、融资多元”。“主体集中”是指参与主体以“国家队”为主，“融资多元”是指租赁房开业的融资渠道比较分散。因此，在帮助存量房去化的过程中，国有企业应当积极发挥更大作用。“其他地方已经开始尝试。比如，山东济南城市发展集团资产运营管理有限公司在济南市区收购3000套存量房源用于租赁储备住房。”他表示，江苏也可以尝试采取这一发展业态，由国有企业牵头收购空置的新建商品房用于长期租赁，发展租赁住房的同时加快存量房去化。
而对民营长租机构来说，基于资产运营特别是轻资产运营上的经验和优势，盘活存量市场同样大有可为。在苏州高新区浒墅关经济开发区，有一个早在2010年就建成的集体宿舍。曾经的这里，一个房间住着8名员工，员工洗澡需要步行到园区里的公共浴室。就在今年，万科泊寓与项目最早的开发商投控集团成立联合品牌“阳山泊寓”，由泊寓输出产品、建造与运营，分批对阳山公寓室内、公区、配套进行升级。如今，全新改造后的1400套房源，除了更加舒适的4人间产品，还配备了一定比例的品质单间。每一间公寓经重新设计划分功能区，室内增设独立卫浴，并配置家具家电。园区里也增设了公共活动空间，可提供健身房、影音娱乐、会客洽谈、阅读办公等功能，并设立了青年之家，定期举办社群活动。“我们目前已经面向6家企业提供超过500个床位。”万科上述负责人介绍说。
日前，龙湖集团发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”，原长租公寓航道正式升级更名为资产管理航道，期望以资管时代对接“存量”机遇。逍遥洲资管涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大业务，构建了一条以“住”“职”“娱”“医”“养”等空间资产组成的链条，进一步促进存量提质和增量投资驶入良性循环轨道。截至2023年年末，龙湖逍遥洲资管已参与百余个城市闲置存量盘活，协助当地政府盘活存量资产，还落地了包括冠寓、蓝海引擎在内的多个标杆项目。不久前，龙湖冠寓携手龙湖智创生活成功中标小米集团华东总部项目。“预计今年10月正式开业，首批房源500余间。除了传统产品外，项目中还将上线我们在南京地区的首个高端酒店式公寓产品。” 陈泓锦透露。
江苏经济报记者 洪姝翌