随着畢業季的即将到來，新一輪租賃旺季正在開啟。近期，不少房企公布了相關營運資料，其中長租較高價的電梯大廈業務的快速增長和利潤貢獻引發了諸多關注。比如，萬科泊寓自去年10月宣布實作業務盈利以來，管理規模和開業規模持續攀升，2024年一季度，已分别達到24.1萬間和18.0萬間，新增1.2萬間房源，累計服務客戶超過80萬人。龍湖集團2023年年報則顯示，其資管航道旗下長租較高價的電梯大廈品牌冠寓已開業房間數達12.3萬間，期末出租率達95.5%，6個月及以上房源出租率達96.4%，租金收入同比增長6%至25.5億元。租賃市場中，長租較高價的電梯大廈正以全新的面貌打開更廣空間。
需求上升，長租駛入“快車道”
“房子是去年8月租的，租期1年，再過幾個月就到期了，可房東突然說準備以房換房，不再出租了。”最近，25歲的南京租客王靜無奈之餘，隻能繼續尋找新房。但這一次她的目标改變了，從個人房源轉到了長租較高價的電梯大廈上。“關注了幾家，環境、服務評價都不錯，準備得空去現場對比一下就定下來。長租較高價的電梯大廈穩定性強多了，不用再擔心臨時搬家。”
龍湖冠寓南京河西大街店店長程娟最近更加忙碌。“每周的咨詢量在40個左右。這邊的出租率達到98%以上，續租率60%左右。”不僅如此，程娟還發現，如今，簽訂2年合同的客戶也越來越多了。“我們的客戶六成以上是應屆畢業生及畢業2到3年的。”
《2023中國城市長租市場發展藍皮書》顯示，近三年城市業主年輕化趨勢明顯。目前一線、新一線城市業主群體中，80後業主占比超過40%。年輕租房人群對“房屋品質、居住體驗、租期服務”的關注程度明顯提升。“目前，一線城市中約40%的出租房源，因房齡偏高、裝修陳舊、設施老化等品質不足的問題，與青年人的高租住品質預期呈明顯錯配，江蘇也不例外。”南京财經大學房地産綜合實驗室主任盛業旭表示，在目前租住群體和需求改變的背景下，長租較高價的電梯大廈特别是集中式長租較高價的電梯大廈在主題化、标準化開發、配套服務等方面的優勢更加凸顯。“當人們的生活、居住理念開始變化，越來越多的人開始選擇租賃住房，而非購買住房，租賃住房的市場蛋糕開始壯大。”
需求攀升的同時，政策紅利也在加速釋放。僅2023年，中央和地方政府出台的租賃相關政策就多達百餘條。《江蘇省貫徹落實擴大内需戰略實施方案》中也明确提出，要大力培育住房租賃市場，支援住房租賃企業專業化、機構化發展，多管道增加租賃住房供給，完善長租房政策，落實住房租賃稅收優惠政策等。不少業内人士表示，從更改項目規劃的綠色通道，到加大金融貸款資金支援，再到公募REITs的全面打開，長租機構在房源擷取、資金來源和營運成本等方面得到極大改善，形成了住房租賃“投融管退”的商業模式閉環，為長租市場的長期穩定發展奠定了基礎。
理性歸來，修煉内功正當時
“對于城市發展來說，長租市場的作用不僅僅是滿足部分人群的住房需求、提高居民福利，更重要的是幫助城市把人留住，壯大城市經濟社會發展的人口基礎，特别是對于大城市、特大城市，它是防止人才和勞動力外流的重要閘門。”盛業旭說。
回顧長租較高價的電梯大廈近十年的發展曆程，自2015年“租購并舉”提出後，各方資本湧入加速規模擴張的同時，在房源供應緊張、投資回報周期長、融資貸款難等多重因素下，市場曾一度陷入暴雷泥潭。眼下，曆經洗牌，理性歸來，在新一輪的角逐中，以品質提升為主的内功修煉正成為行業共識。
屋内，智能門鎖、人體工學床墊、環保木質家具、全新收納體系等共同營造極簡輕奢居住風格；屋外，公共區間裡，影音休閑區、自習辦公區、會客區、茶水吧、健身房等應有盡有……從2017年入駐南京以來，龍湖冠寓目前在南京房源量已達7000間。冠寓南京負責人陳泓錦告訴記者，近年來，冠寓不斷圍繞裝修顔值品質、公共社交空間、戶内生活場景、成本精細化等方面更新疊代，産品已從1.0時代進入4.0時代，真正實作“給城市青年一個溫暖而明亮的節點”。不僅如此，龍湖冠寓還形成了20類服務場景的流程規範，在 150 餘項細分服務場景中建立标準，并打造了100%覆寫内、外部門店的品質聯查機制，以标準化的服務體系為安全舒适的租房體驗保駕護航。每年超 2000 場的社群活動也讓租客找到更多歸屬感。“我們每一個項目開業之後，會在第3、第6、第9年，對綜合經營、客群、産品等各項名額跟蹤回顧，同時結合對未來營收的預判，重新定位，優化整體資産結構。”
2018年，萬科泊寓從南京開始進入江蘇區域市場，同年，蘇州、無錫、南通三個城市共計開業9家泊寓門店。截至目前，江蘇區域已開業門店15家，累計開業房間近萬間。萬科泊寓相關負責人介紹，2023年，結合市場供應、客戶需求、配套政策的變化，泊寓又進一步完善了産品線。在青年較高價的電梯大廈的基礎上，推出了宿舍類産品和家庭型較高價的電梯大廈。其中，宿舍類産品快速發展，在南京、合肥、廣州、深圳、佛山等10個城市，已累計向企業提供了超1萬個宿舍床位；同時，在昆明、北京、濟南等15個城市的36個項目中，打造了家庭式租住産品，以滿足市場上對于家庭式租住産品的需求。同時，泊寓還結合客戶對租賃周期的多種需求，在長租房外推出了月包房和日租房，其中日租房累計入住超30萬間。
值得一提的是，數智化技術的融入，更為長租機構實作高品質增長提供了重要助力。據悉，在萬科泊寓，客戶可實作找房+租務流程100%數字化。智慧營運管理系統将高頻重複、非必要人工操作節點由AI小泊自動處理，再經過“門店工作台”智慧配置設定給24小時管家。在龍湖冠寓，數字化六大智能系統、資料化平台、九大鍊條工具圍繞“投、融、建、管”等環節，覆寫90%的場景，可為租客、門店、業主等提供全方位的服務與支援。
使命變遷，全面開啟存量時代
近年來，在城市更新、産業轉型的背景下，諸多存量房屋、園區的營運改造更新，在助力城市發展動能換擋的同時，也彰顯“存量市場”孕育的巨大機遇。“長租房存量經營既是房企轉型的重要路徑，也是未來房地産市場的重要突破口。”盛業旭說，目前，長租房的曆史使命已發生變化，由“防止房地産過熱”變為“幫助存量房去化”。
在盛業旭看來，目前，江蘇長租較高價的電梯大廈的發展依然處于起步階段，這一階段最明顯的特點是“主體集中、融資多元”。“主體集中”是指參與主體以“國家隊”為主，“融資多元”是指租賃房開業的融資管道比較分散。是以，在幫助存量房去化的過程中，國有企業應當積極發揮更大作用。“其他地方已經開始嘗試。比如，山東濟南城市發展集團資産營運管理有限公司在濟南市區收購3000套存量房源用于租賃儲備住房。”他表示，江蘇也可以嘗試采取這一發展業态，由國有企業牽頭收購空置的建立商品房用于長期租賃，發展租賃住房的同時加快存量房去化。
而對民營長租機構來說，基于資産營運特别是輕資産營運上的經驗和優勢，盤活存量市場同樣大有可為。在蘇州高新區浒墅關經濟開發區，有一個早在2010年就建成的集體宿舍。曾經的這裡，一個房間住着8名員工，員工洗澡需要步行到園區裡的公共浴室。就在今年，萬科泊寓與項目最早的開發商投控集團成立聯合品牌“陽山泊寓”，由泊寓輸出産品、建造與營運，分批對陽山較高價的電梯大廈室内、公區、配套進行更新。如今，全新改造後的1400套房源，除了更加舒适的4人間産品，還配備了一定比例的品質單間。每一間較高價的電梯大廈經重新設計劃分功能區，室内增設獨立衛浴，并配置家具家電。園區裡也增設了公共活動空間，可提供健身房、影音娛樂、會客洽談、閱讀辦公等功能，并設立了青年之家，定期舉辦社群活動。“我們目前已經面向6家企業提供超過500個床位。”萬科上述負責人介紹說。
日前，龍湖集團釋出全新資産管理品牌“逍遙洲資管”，原長租較高價的電梯大廈航道正式更新更名為資産管理航道，期望以資管時代對接“存量”機遇。逍遙洲資管涵蓋長租較高價的電梯大廈“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式較高價的電梯大廈“霞菲公館”、産業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年較高價的電梯大廈“椿山萬樹”六大業務，建構了一條以“住”“職”“娛”“醫”“養”等空間資産組成的鍊條，進一步促進存量提質和增量投資駛入良性循環軌道。截至2023年年末，龍湖逍遙洲資管已參與百餘個城市閑置存量盤活，協助當地政府盤活存量資産，還落地了包括冠寓、藍海引擎在内的多個标杆項目。不久前，龍湖冠寓攜手龍湖智創生活成功中标小米集團華東總部項目。“預計今年10月正式開業，首批房源500餘間。除了傳統産品外，項目中還将上線我們在南京地區的首個高端酒店式較高價的電梯大廈産品。” 陳泓錦透露。
江蘇經濟報記者 洪姝翌