长隆-万博CBD板块的旧改航母里仁洞，称得上是番禺的焦点。
最近，这个旧改项目，陆续有一些消息释放。
这些消息背后，有两个信息点：
其一，从密集发声的节奏来看，里仁洞项目的动作很快，预计会在这段时间正式亮相了。
其二，这不是一个简单的城市更新项目。
于自身而言，是越秀地产落地广州乃至全国的，第一个「未来城市」项目。
于板块而言，这是长隆-万博CBD板块为自己规划的一个超级计划。
未来城市 × 超级计划，足够宏伟蓝图，撩动人心。
抢在项目亮相之前，盘叔去了一趟里仁洞。
01.
里仁洞旧改，现状如何？
整个里仁洞项目，邻近长隆旅游片区及万博商圈，横跨兴业大道、金山大道，纵跨番禺大道、新光快速路。
2019年，越秀地产被确定为里仁洞村旧改合作企业。
2022年11月，番禺里仁洞村实施方案正式获广州市住建局批复。
根据实施方案，里仁洞村改造范围用地约162公顷，项目规划建设总量约392万平方米，其中复建住宅约155万平方米，融资住宅约111万平方米。
从实地踩盘来看，位于番禺兴业大道与新光快速附近的复建住宅的速度更快。
这也是里仁洞的首期复建房项目：白地坑地块。
按照计划，首批复建住房今年交付。
至于大家更为关心的融资部分，则分布在整个里仁洞三个不同的片区：
鹤地朝阳片区、冼马彭片区、植地庄南北约罗庄片区。
看了下现状，鹤地朝阳片区整体已经已经清拆平整，很有可能就是首开亮相的融资区。
这一块，整体素质不错。
靠近万博核心商务区，有地铁，附近则是长隆乐园，旁边则是锦绣香江，一路之隔是越秀和樾府、长隆万博悦府，再远点则有耀胜新世界。
从目前所提出的「未来城市」概念来看，项目会在社区生活、城市配套、公共服务这些维度上，提供更加多元化的生活体验。
就看会怎么打造了。
02.
里仁洞村的旧改，对自身来说，是一次价值重估。
对于所处的万博商务区呢？
最直观的，是板块供应的格局会被打破。
目前，长隆-万博板块在售的一手盘，主要是华润长隆万博悦府、耀胜新世界尊府、越秀瑞麓府。
再远点我们忽略不计。
根据里仁洞村旧改的实施方案，里仁洞村复建住宅约137万方，融资商品房住宅约100万方。
若按照100平/套进行计算，也有1万多套，足够多了。
这样的供应量放在整个板块之中，不算少了。
一旦产品做的不错，对于板块的供应来说，会是一个标杆性的存在。
类似基本清盘的万科城市之光，便是如此。
而此前板块卖得最好，口碑在第一档的，也恰恰是越秀的项目：
越秀万博和樾府。
至于这个巨无霸项目的入场，对于板块二手的影响有多大，感兴趣的，可以私下聊。
03.
但里仁洞项目更值得关注的意义，是什么？
对板块的提升。
作为番禺乃至广州南部变量最大的板块，长隆-万博的兑现度已经看得见。
商业体已经基本落成，并引入了多家企业，当中不乏Shein（希音）、奥园集团、海大集团、虎牙直播、携程、华多网络、嘉诚物流多家企业。
万达广场、广州第二家天河城广场、广州第一家国际超市山姆会员店和喜来登、希尔顿等多家星级酒店，也都齐聚于此。
该片区还有世界级旅游IP长隆旅游度假区。
进入到2.0阶段，长隆-万博板块则多了更多的落地规划和产业资源。
这两年每次来万博，我们都会有新的感受。
甚至是能够感受到城市资源汹涌而来的冲击感。
里仁洞旧改的，扮演的，则是3.0版本的重要一环。
按照官方设想，未来里仁洞村旧改后，将与长隆文化旅游区、万博商务区共同形成“商—旅—创”黄金三角。
长隆旅游度假区有文旅、万博商务区有产业商业、里仁洞村有住宅和公共配套，各司其职。
所以我们也看到，整个板块也在围绕3.0版本去不断调整和提升。
比如去年差不多这个时间段，长隆“超级地块”的出让，首次将长隆、万博双板块正式连通。
而尚未亮相的长隆三期AB地块，则会借助地块的商业、文旅属性，进一步提升整个板块的串联性。
而作为万博长隆的超级计划，里仁洞旧改项目要扮演的，是原有城市界面的焕新以及更多城市资源的倾泻而入。
未来的片区，在诸多旧改（里仁洞、新基、官堂、员岗）完成之后，可以有一个更大的想象空间。
届时整个板块的城市界面、公共配套及板块价值还将再提升一个等级，将被缠绕上更高的城市浓度。
只有规划更多的配套和消费，才能崛起板块的二次势能。
那时候，长隆-万博板块更好的「门户感」和「城市感」，就要在我们眼前生动铺陈。
从而进化成3.0版本的超级复合完全体。
04.
对于这样的超级计划，又有「未来城市」项目准备入市，如果仅从购房逻辑的角度去看，或许有些俗气。
但对于购房者来说，他们也更为关心，在利好不断涌入的情况下，如何正确地买入长隆-万博板块？
有两点置业逻辑需要牢记：
其一，宜商宜居宜业的板块，与之匹配的产品品质会更为关键。
尤其是当下的市场和未来的发展背景下，唯有高品质产品才能脱颖而出，也更能在后市拥有更高的价值。
稀缺度更高、产品力更突出的产品，更值得选。
其二，更靠近CBD核心区，资源聚集度更高，房子才更值钱。
至于里仁洞项目，究竟会是一个怎样的「未来城市」项目，我们也会持续关注。