長隆-萬博CBD闆塊的舊改航母裡仁洞，稱得上是番禺的焦點。
最近，這個舊改項目，陸續有一些消息釋放。
這些消息背後，有兩個資訊點：
其一，從密集發聲的節奏來看，裡仁洞項目的動作很快，預計會在這段時間正式亮相了。
其二，這不是一個簡單的城市更新項目。
于自身而言，是越秀地産落地廣州乃至全國的，第一個「未來城市」項目。
于闆塊而言，這是長隆-萬博CBD闆塊為自己規劃的一個超級計劃。
未來城市 × 超級計劃，足夠宏偉藍圖，撩動人心。
搶在項目亮相之前，盤叔去了一趟裡仁洞。
01.
裡仁洞舊改，現狀如何？
整個裡仁洞項目，鄰近長隆旅遊片區及萬博商圈，橫跨興業大道、金山大道，縱跨番禺大道、新光快速路。
2019年，越秀地産被确定為裡仁洞村舊改合作企業。
2022年11月，番禺裡仁洞村實施方案正式獲廣州市住建局批複。
根據實施方案，裡仁洞村改造範圍用地約162公頃，項目規劃建設總量約392萬平方米，其中複建住宅約155萬平方米，融資住宅約111萬平方米。
從實地踩盤來看，位于番禺興業大道與新光快速附近的複建住宅的速度更快。
這也是裡仁洞的首期複建房項目：白地坑地塊。
按照計劃，首批複建住房今年傳遞。
至于大家更為關心的融資部分，則分布在整個裡仁洞三個不同的片區：
鶴地朝陽片區、冼馬彭片區、植地莊南北約羅莊片區。
看了下現狀，鶴地朝陽片區整體已經已經清拆平整，很有可能就是首開亮相的融資區。
這一塊，整體素質不錯。
靠近萬博核心商務區，有地鐵，附近則是長隆樂園，旁邊則是錦繡香江，一路之隔是越秀和樾府、長隆萬博悅府，再遠點則有耀勝新世界。
從目前所提出的「未來城市」概念來看，項目會在社群生活、城市配套、公共服務這些次元上，提供更加多元化的生活體驗。
就看會怎麼打造了。
02.
裡仁洞村的舊改，對自身來說，是一次價值重估。
對于所處的萬博商務區呢？
最直覺的，是闆塊供應的格局會被打破。
目前，長隆-萬博闆塊在售的一手盤，主要是華潤長隆萬博悅府、耀勝新世界尊府、越秀瑞麓府。
再遠點我們忽略不計。
根據裡仁洞村舊改的實施方案，裡仁洞村複建住宅約137萬方，融資商品房住宅約100萬方。
若按照100平/套進行計算，也有1萬多套，足夠多了。
這樣的供應量放在整個闆塊之中，不算少了。
一旦産品做的不錯，對于闆塊的供應來說，會是一個标杆性的存在。
類似基本清盤的萬科城市之光，便是如此。
而此前闆塊賣得最好，口碑在第一檔的，也恰恰是越秀的項目：
越秀萬博和樾府。
至于這個巨無霸項目的入場，對于闆塊二手的影響有多大，感興趣的，可以私下聊。
03.
但裡仁洞項目更值得關注的意義，是什麼？
對闆塊的提升。
作為番禺乃至廣州南部變量最大的闆塊，長隆-萬博的兌現度已經看得見。
商業體已經基本落成，并引入了多家企業，當中不乏Shein（希音）、奧園集團、海大集團、虎牙直播、攜程、華多網絡、嘉誠物流多家企業。
萬達廣場、廣州第二家天河城廣場、廣州第一家國際超市山姆會員店和喜來登、希爾頓等多家星級酒店，也都齊聚于此。
該片區還有世界級旅遊IP長隆旅遊度假區。
進入到2.0階段，長隆-萬博闆塊則多了更多的落地規劃和産業資源。
這兩年每次來萬博，我們都會有新的感受。
甚至是能夠感受到城市資源洶湧而來的沖擊感。
裡仁洞舊改的，扮演的，則是3.0版本的重要一環。
按照官方設想，未來裡仁洞村舊改後，将與長隆文化旅遊區、萬博商務區共同形成“商—旅—創”黃金三角。
長隆旅遊度假區有文旅、萬博商務區有産業商業、裡仁洞村有住宅和公共配套，各司其職。
是以我們也看到，整個闆塊也在圍繞3.0版本去不斷調整和提升。
比如去年差不多這個時間段，長隆“超級地塊”的出讓，首次将長隆、萬博雙闆塊正式連通。
而尚未亮相的長隆三期AB地塊，則會借助地塊的商業、文旅屬性，進一步提升整個闆塊的串聯性。
而作為萬博長隆的超級計劃，裡仁洞舊改項目要扮演的，是原有城市界面的煥新以及更多城市資源的傾瀉而入。
未來的片區，在諸多舊改（裡仁洞、新基、官堂、員崗）完成之後，可以有一個更大的想象空間。
屆時整個闆塊的城市界面、公共配套及闆塊價值還将再提升一個等級，将被纏繞上更高的城市濃度。
隻有規劃更多的配套和消費，才能崛起闆塊的二次勢能。
那時候，長隆-萬博闆塊更好的「門戶感」和「城市感」，就要在我們眼前生動鋪陳。
進而進化成3.0版本的超級複合完全體。
04.
對于這樣的超級計劃，又有「未來城市」項目準備入市，如果僅從購房邏輯的角度去看，或許有些俗氣。
但對于購房者來說，他們也更為關心，在利好不斷湧入的情況下，如何正确地買入長隆-萬博闆塊？
有兩點置業邏輯需要牢記：
其一，宜商宜居宜業的闆塊，與之比對的産品品質會更為關鍵。
尤其是當下的市場和未來的發展背景下，唯有高品質産品才能脫穎而出，也更能在後市擁有更高的價值。
稀缺度更高、産品力更突出的産品，更值得選。
其二，更靠近CBD核心區，資源聚集度更高，房子才更值錢。
至于裡仁洞項目，究竟會是一個怎樣的「未來城市」項目，我們也會持續關注。