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问答377期
提示：12点开门，自带水，备好馍，一起品尝房哥牌电子榨菜！
问：房哥呼吁理性买房，等来了他的正义？
答：关注我们五年以上的一定记得三句话，分别是五证齐全不要买，对应13-16年的城改房时期，其次是刚需早点买，对应18-21年房价快速上涨时期，第三句是不住不买，对应市场下行，改善换房的时期。
这三点的核心，确实是围绕房子是用来住的，在面对大宗资产的购买前，独立思考，想清楚自己要什么，而非墙头草，听别人一嘴，跟着就去赚钱了，当下已经不是倒挂买房的时代了。
至于房价下跌，则是另一回事，当年7500买的，高点能卖23000，现在二手房价格踩踏，能卖21000，你告诉我这叫下跌，只是赚的不够多好吧，买房早的，哪有下跌。
新房部分，西安连涨多年，均价从7500一路到如今的16000多，如今多了疲态，主要表现为赠送面积，开盘折扣，送物业费，绑定车位降价等，都是变相降价。
这一轮的地产不是周期的变动了，而是一个高周转，高增长的时代过去了！
问：高新三期独角兽用地改住宅，怎么看？
答：高三的争议最近很多，除了新希望的事儿，还有新房内卷，开发商抢客户，土地大量供应等等，目前能看到的，还是供应量太大，需求不足，价格偏高。
供应量上，产品没有区分，价格没有梯度，无论瞳西，南，北，一个价，你做143㎡，我也跟风，大家要么一起挨饿，要么一起吃撑，这是不太正常的，参考港务奥体，产品面积和价格和周边有明显区分。
需求上，分流太多，高新未来很好，目前仍在建设初期，自住求稳心态，曲江，软件新城，航天都在分流，投资的变现心态，目前华发、新希望，中海，招商等交房小区二手行情一般。
价格上，明涨暗降，赠送+开盘折扣+车位绑定，算上贷款利息持有成本，很多人担心后期二手房流通，还是梯度的问题，高三要有27000+的，也要有21000+的。
最后遗漏的点，还是在高新三期投资的人太多，自住看长期发展，投资看短期变现，一旦预期不高，投资客首先坐不住，今天怕摘牌，明天嫌挂牌，后来争学区。
商业用地变住宅，大概率还是经济下行，企业扩张意愿弱，招商困难，忍痛回血，毕竟学校周边的房子还是好卖的。
问：经开绿城桂语兰庭成交量这么高，房价怎么上不去?
答：确实是城北范围卖的很好的二手房，根据贝壳统计的数据，三月绿城桂语兰庭成交32套，去化月份只有五个月，四月前两周的数据，又成交了9套。
但成交均价并不高，只有15053元/㎡，原因在于小区满三但未满二，没算5.3%的增值费，还有3%的中介费，买家实际支付的房价是更高的。
除此外，还有新房的影响，今年经开尚稷路供应大年，白桦林境，隐，绿城春鸣里，江语云庭等在周边轮番上市，价格相似，很多人去了新房。
桂语兰庭的核心溢价除了绿城小区，品质不错外，还有经开一小，一中稳定学区的卖点，目前短板在于周边交通，商业不便。
但当年业主买的都便宜，万元出头，也是吃到了名校学区和房价上涨这两波红利，同时提前交房，没有遭遇暴雷风波。
绿城还是会拿地，港务的全运村，经开的桂语兰庭，守着好学校，不愁没人买。
问：城西改善，华发利君129㎡能选吗，纠结在万科二选一？
答：今年主城区的新房中，城西的华发和电子城的信达卖的都挺好，前者老厂房搬迁，后者城改拿地，都是生活便利，配套齐全的老城，附近人居住环境差，置换意愿强。
价格上，均价17000+，西安均价之上，又低于此前周边的富力开元城，相似位置，国企开发，价格更低，户型赠送更多，还是大社区，景观配套更全，这价格因素叠加下，少见的摇号开盘。
对于城西的自住，以及高新够不到，预算有限的刚需，顺着团结南路向北，土门是可以住的，学校，商业，地铁都全。
万科金色悦城房龄明显偏老，小区也更刚需，二手均价15000+，在三桥竞争力有限，华润，中建，保利，华宇都可以选，万科周边改造很难，区域几乎定性了。
本着买新不买旧的原则，华发的这个价格，比周边的二手房，还是有优势的！
问：为什么交房涨3000才算平进平出，还有其他成本吗？
答：这也是众多买新房的朋友坚定房价必须涨的原因，贷款买房的前提下，虽然当下首套房利率低，但持有期间有利息成本，看似300万买套房，其实翻倍，有能力的还是首付多一点，少贷一些，或者提前还款。
房价上涨时期，这是普通人从银行贷到的最低资金，下行时期，还是要保现金流，减少负债。
此外平进平出，还需要考虑买家成本，现在很多房子未满二就卖，对于买家既有增值税，又有中介费，实际付出的成本更高，而新房，则没有这些，买家也会对比。
算下自己首付损失了多少存款利息，按揭交了多少利息，再加上各种其他税费，就知道了实际成本了，这也是众多二手房交付后先涨价的原因。
问：图书馆可以当作买房的卖点吗？
答：大家都知道房价是手段，不是目的，是物质条件有限的当下，一种债务转移，没有房子，也会有别的东西困扰你，比如古代的盐铁，现在的水电气暖。
因此房价的价值也并非房子本身，而是地段，地段的核心即你所占据的城市优质配套，过往的排序里，地铁，商业，公园，学校，医院公建都有，如今地铁到处都有，地铁房不再稀缺。
公园，商业，医院等属于公共资源，对距离的要求没有那么高，也非专属，只有学校绑定房价，划分学区，是当下买房的锚点，这在港务，经开，高新都是主要亮点。
而图书馆，博物馆，音乐厅这类则属于上层建筑，人无我有，人有我优，和房价本身并没有直接关系，但会提升住在周边人的幸福感。
在软件新城区域，天谷五路沿线，图书馆，会议中心，学校，公园集中，也是区域城建面貌最好的地方，公建配套集中，不是坏事，总比一圈都是住宅，遛狗都没地方要强。
问：融创江山宸院交房后，自住还是卖掉？
答：也是当年你的网红盘，摇号选手，我印象中均价近17500+，带装修，小高层，21年三月开盘，正处楼市最后的疯狂时期，一房难求，此后又遇开发商最近紧张，延期交房。
小区本身，地处长安大学城腹地，一侧西北大学，外国语大学校区，另一侧为农田，有学校，但商业，交通不算便利，小区本身，小高层社区，户型还不错，就看开发商保交付水平。
二手房附近有参考的为万科城润园，雅居乐湖居笔记，前者均价在16500+左右，后者在14000+左右，二手房价并不理想，而长安二手锚点的万科城，最近均价只有17400+。
江山宸院三年前购入，有贷款利息和时间成本，如今卖必然是吃亏的，次新房有优势，自住优先。
问：绿城春风心语打算两年后卖，空置还是先出租？
答：西安的限价商品房本就有限，由于产品特殊，要求很多，并非主流，春风心语由于接的是鸿基新城的地，又是限价，算是难得的好位置，在保障房的这个定位上，小区交房还不错，公摊大，户型老问题无解。
边户三室位置还不错，但顶楼是个问题，买的时候价格低，卖的时候也低，买家因为心理因素，更会挑挑拣拣，后期小区二手房出货不少，竞争很激烈。
既然打算卖，就不要装修，二手房毛坯比装修好卖很多，单单两年的租金没有多少，还要附上装修成本，得不偿失。
到时候卖房，装修不仅难有溢价，因为顶楼，又装修过，买家更加担心漏水等风险，属于自己给自己找麻烦。
虽是限价保障房，但科技四路的核心位置，又有高新学区，还是看涨的，附近保利二手，绿城新房房价有托底，都会带动附近二手的门槛。
问：融创观唐宸院保交付，不知行情装还是卖？
答：保交付代表能交付，和企业正常经营时的交付还是有差距的，这个定律谁都逃不过，好在交房了，同理还有隔壁的中南君启。
目前的形式两方面，一是城北的新房供应不少，临近的团结村片区，保利绿城都有供应，目前看周边市场销量一般，相似价位，很多人去了港务区和浐灞，留在未央自住的，购买力又很有限。
二是二手房，凤城五路沿线供应很多，除了比较新的融创，正荣，中南外，还有房龄稍老的恒大帝景、万科幸福里、华远枫悦、绿地香树花城等，这些老盘当年入手价格不高，业主现在也能降下去。
以万科幸福里为例，200万总价内的一大把，大家降价激烈，内卷卖房，融产品更新，房龄更优，还带装修，但短期内，附近竞争太激烈。
没有着急卖的必要，也不好卖，刚刚保交付，可以留着先自住，后期拼房龄和产品优势，和它竞争的主要是中南，正荣的次新房。
问：保利天珺143㎡买了能挣钱吗，经济收益和招商云山间谁更好？
答：坦率地说，西安目前新房里，所谓买了能赚钱的屈指可数，普遍高地价，没有倒挂，且周边供应充足。
保利天珺城改拿地，百亩用地，后期新房众多，自我价格竞争，好在靠近曲江、能吃外溢，只要曲江价格稳住，一路之隔，这边就有市场。
能买天珺的也多是周边自住，曲江二期小换大，旧换新，投资来的很少，300万的总价门槛也不低。
招商云山间更是这样，临山头牌，纯粹大户型，小高层，自住属性更浓，且是长期自住，看好航天，是看好产业小高新，环境小曲江，住宅低密且稀缺，并非性价比。
二选一，自住改善角度，云山间更稀缺，门槛也更高，能替代揽月阁板块的也更少，而天珺的高层大户型，在接下来的CCBD南区还有不少供应。
指望买房赚钱，对于普通人很难了，买黄金或许是好办法，拿在手里的，并非托管给机构持有的那种。