「西安房哥」本地購房服務平台，深耕十年，接地氣，說人話！
問答377期
提示：12點開門，自帶水，備好馍，一起品嘗房哥牌電子榨菜！
問：房哥呼籲理性買房，等來了他的正義？
答：關注我們五年以上的一定記得三句話，分别是五證齊全不要買，對應13-16年的城改房時期，其次是剛需早點買，對應18-21年房價快速上漲時期，第三句是不住不買，對應市場下行，改善換房的時期。
這三點的核心，确實是圍繞房子是用來住的，在面對大宗資産的購買前，獨立思考，想清楚自己要什麼，而非牆頭草，聽别人一嘴，跟着就去賺錢了，當下已經不是倒挂買房的時代了。
至于房價下跌，則是另一回事，當年7500買的，高點能賣23000，現在二手房價格踩踏，能賣21000，你告訴我這叫下跌，隻是賺的不夠多好吧，買房早的，哪有下跌。
新房部分，西安連漲多年，均價從7500一路到如今的16000多，如今多了疲态，主要表現為贈送面積，開盤折扣，送物業費，綁定車位降價等，都是變相降價。
這一輪的地産不是周期的變動了，而是一個高周轉，高增長的時代過去了！
問：高新三期獨角獸用地改住宅，怎麼看？
答：高三的争議最近很多，除了新希望的事兒，還有新房内卷，開發商搶客戶，土地大量供應等等，目前能看到的，還是供應量太大，需求不足，價格偏高。
供應量上，産品沒有區分，價格沒有梯度，無論瞳西，南，北，一個價，你做143㎡，我也跟風，大家要麼一起挨餓，要麼一起吃撐，這是不太正常的，參考港務奧體，産品面積和價格和周邊有明顯區分。
需求上，分流太多，高新未來很好，目前仍在建設初期，自住求穩心态，曲江，軟體新城，航天都在分流，投資的變現心态，目前華發、新希望，中海，招商等交房小區二手行情一般。
價格上，明漲暗降，贈送+開盤折扣+車位綁定，算上貸款利息持有成本，很多人擔心後期二手房流通，還是梯度的問題，高三要有27000+的，也要有21000+的。
最後遺漏的點，還是在高新三期投資的人太多，自住看長期發展，投資看短期變現，一旦預期不高，投資客首先坐不住，今天怕摘牌，明天嫌挂牌，後來争學區。
商業用地變住宅，大機率還是經濟下行，企業擴張意願弱，招商困難，忍痛回血，畢竟學校周邊的房子還是好賣的。
問：經開綠城桂語蘭庭成交量這麼高，房價怎麼上不去?
答：确實是城北範圍賣的很好的二手房，根據貝殼統計的資料，三月綠城桂語蘭庭成交32套，去化月份隻有五個月，四月前兩周的資料，又成交了9套。
但成交均價并不高，隻有15053元/㎡，原因在于小區滿三但未滿二，沒算5.3%的增值費，還有3%的中介費，買家實際支付的房價是更高的。
除此外，還有新房的影響，今年經開尚稷路供應大年，白桦林境，隐，綠城春鳴裡，江語雲庭等在周邊輪番上市，價格相似，很多人去了新房。
桂語蘭庭的核心溢價除了綠城小區，品質不錯外，還有經開一小，一中穩定學區的賣點，目前短闆在于周邊交通，商業不便。
但當年業主買的都便宜，萬元出頭，也是吃到了名校學區和房價上漲這兩波紅利，同時提前交房，沒有遭遇暴雷風波。
綠城還是會拿地，港務的全運村，經開的桂語蘭庭，守着好學校，不愁沒人買。
問：城西改善，華發利君129㎡能選嗎，糾結在萬科二選一？
答：今年主城區的新房中，城西的華發和電子城的信達賣的都挺好，前者老廠房搬遷，後者城改拿地，都是生活便利，配套齊全的老城，附近人居住環境差，置換意願強。
價格上，均價17000+，西安均價之上，又低于此前周邊的富力開元城，相似位置，國企開發，價格更低，戶型贈送更多，還是大社群，景觀配套更全，這價格因素疊加下，少見的搖号開盤。
對于城西的自住，以及高新夠不到，預算有限的剛需，順着團結南路向北，土門是可以住的，學校，商業，地鐵都全。
萬科金色悅城房齡明顯偏老，小區也更剛需，二手均價15000+，在三橋競争力有限，華潤，中建，保利，華宇都可以選，萬科周邊改造很難，區域幾乎定性了。
本着買新不買舊的原則，華發的這個價格，比周邊的二手房，還是有優勢的！
問：為什麼交房漲3000才算平進平出，還有其他成本嗎？
答：這也是衆多買新房的朋友堅定房價必須漲的原因，貸款買房的前提下，雖然當下首套房利率低，但持有期間有利息成本，看似300萬買套房，其實翻倍，有能力的還是首付多一點，少貸一些，或者提前還款。
房價上漲時期，這是普通人從銀行貸到的最低資金，下行時期，還是要保現金流，減少負債。
此外平進平出，還需要考慮買家成本，現在很多房子未滿二就賣，對于買家既有增值稅，又有中介費，實際付出的成本更高，而新房，則沒有這些，買家也會對比。
算下自己首付損失了多少存款利息，按揭交了多少利息，再加上各種其他稅費，就知道了實際成本了，這也是衆多二手房傳遞後先漲價的原因。
問：圖書館可以當作買房的賣點嗎？
答：大家都知道房價是手段，不是目的，是物質條件有限的當下，一種債務轉移，沒有房子，也會有别的東西困擾你，比如古代的鹽鐵，現在的水電氣暖。
是以房價的價值也并非房子本身，而是地段，地段的核心即你所占據的城市優質配套，過往的排序裡，地鐵，商業，公園，學校，醫院公建都有，如今地鐵到處都有，地鐵房不再稀缺。
公園，商業，醫院等屬于公共資源，對距離的要求沒有那麼高，也非專屬，隻有學校綁定房價，劃分學區，是當下買房的錨點，這在港務，經開，高新都是主要亮點。
而圖書館，博物館，音樂廳這類則屬于上層建築，人無我有，人有我優，和房價本身并沒有直接關系，但會提升住在周邊人的幸福感。
在軟體新城區域，天谷五路沿線，圖書館，會議中心，學校，公園集中，也是區域城建面貌最好的地方，公建配套集中，不是壞事，總比一圈都是住宅，遛狗都沒地方要強。
問：融創江山宸院交房後，自住還是賣掉？
答：也是當年你的網紅盤，搖号選手，我印象中均價近17500+，帶裝修，小高層，21年三月開盤，正處樓市最後的瘋狂時期，一房難求，此後又遇開發商最近緊張，延期交房。
小區本身，地處長安大學城腹地，一側西北大學，外國語大學校區，另一側為農田，有學校，但商業，交通不算便利，小區本身，小高層社群，戶型還不錯，就看開發商保傳遞水準。
二手房附近有參考的為萬科城潤園，雅居樂湖居筆記，前者均價在16500+左右，後者在14000+左右，二手房價并不理想，而長安二手錨點的萬科城，最近均價隻有17400+。
江山宸院三年前購入，有貸款利息和時間成本，如今賣必然是吃虧的，次新房有優勢，自住優先。
問：綠城春風心語打算兩年後賣，空置還是先出租？
答：西安的限價商品房本就有限，由于産品特殊，要求很多，并非主流，春風心語由于接的是鴻基新城的地，又是限價，算是難得的好位置，在保障房的這個定位上，小區交房還不錯，公攤大，戶型老問題無解。
邊戶三室位置還不錯，但頂樓是個問題，買的時候價格低，賣的時候也低，買家因為心理因素，更會挑挑揀揀，後期小區二手房出貨不少，競争很激烈。
既然打算賣，就不要裝修，二手房毛坯比裝修好賣很多，單單兩年的租金沒有多少，還要附上裝修成本，得不償失。
到時候賣房，裝修不僅難有溢價，因為頂樓，又裝修過，買家更加擔心漏水等風險，屬于自己給自己找麻煩。
雖是限價保障房，但科技四路的核心位置，又有高新學區，還是看漲的，附近保利二手，綠城新房房價有托底，都會帶動附近二手的門檻。
問：融創觀唐宸院保傳遞，不知行情裝還是賣？
答：保傳遞代表能傳遞，和企業正常經營時的傳遞還是有差距的，這個定律誰都逃不過，好在交房了，同理還有隔壁的中南君啟。
目前的形式兩方面，一是城北的新房供應不少，臨近的團結村片區，保利綠城都有供應，目前看周邊市場銷量一般，相似價位，很多人去了港務區和浐灞，留在未央自住的，購買力又很有限。
二是二手房，鳳城五路沿線供應很多，除了比較新的融創，正榮，中南外，還有房齡稍老的恒大帝景、萬科幸福裡、華遠楓悅、綠地香樹花城等，這些老盤當年入手價格不高，業主現在也能降下去。
以萬科幸福裡為例，200萬總價内的一大把，大家降價激烈，内卷賣房，融産品更新，房齡更優，還帶裝修，但短期内，附近競争太激烈。
沒有着急賣的必要，也不好賣，剛剛保傳遞，可以留着先自住，後期拼房齡和産品優勢，和它競争的主要是中南，正榮的次新房。
問：保利天珺143㎡買了能掙錢嗎，經濟收益和招商雲山間誰更好？
答：坦率地說，西安目前新房裡，所謂買了能賺錢的屈指可數，普遍高地價，沒有倒挂，且周邊供應充足。
保利天珺城改拿地，百畝用地，後期新房衆多，自我價格競争，好在靠近曲江、能吃外溢，隻要曲江價格穩住，一路之隔，這邊就有市場。
能買天珺的也多是周邊自住，曲江二期小換大，舊換新，投資來的很少，300萬的總價門檻也不低。
招商雲山間更是這樣，臨山頭牌，純粹大戶型，小高層，自住屬性更濃，且是長期自住，看好航天，是看好産業小高新，環境小曲江，住宅低密且稀缺，并非成本效益。
二選一，自住改善角度，雲山間更稀缺，門檻也更高，能替代攬月閣闆塊的也更少，而天珺的高層大戶型，在接下來的CCBD南區還有不少供應。
指望買房賺錢，對于普通人很難了，買黃金或許是好辦法，拿在手裡的，并非托管給機構持有的那種。