3月29日,哈尔滨政府发布了楼市“二十一条”新规,
“六大补贴”、公积金新政、赠送面积……
购房者的利好接踵而至,
那房企呢?
一、一个都不能少,留房企
以前楼市上行,房企拿地不亦乐乎,各区纷纷出现“地王”,
但回头一看,各种条件如同“紧箍咒”,牢牢锁住了房企的发展,
限价格、限容积率、绑商业、绑安置面积……
现在楼市下行三年,疫情三年,
本就不富裕的房企“雪上加霜”,别说赚钱了,现在都开始赔钱了。
但现在,楼市“二十一条”的出现,让房企成了“掌上明珠”,
从拿地到开发,哈尔滨开始“宠”起来了。
卖房有补贴,卖地也要给实惠。
现在,土地市场转为买方市场,放宽条件让利房企是最优选择。
楼市“二十一条”新规第十二条提到:
对拟出让土地进行调整后,可以增加住宅占比,降低商业库存堆积,
重点在于,加大低密度、高品质商品住宅用地供应。
换句话:土地市场要开始小型化供地。
毕竟有些板块房价高了,地价也得相应看齐,
小型化供地可以免优质地块的流拍和贬值,让一些小型的房企也有机会入市。
取得《建筑工程施工许可证》后,项目可以先施工,
不仅可以缩短审批时间,也有效减少房企的时间成本。
楼市“二十一条”新规第十四条中提到:
对以前高价拿大地块的房企来说,这个新规就是“救命稻草”,
可以进一步减轻开发商当下的资金流压力。
分期开发、分区域规划核实,不仅可以缓解开发商的建设压力,还能让新房快速在市场流通。
楼市“二十一条”新规第十六条中提到:
明确地下出让金的标准,
意味着政府开始鼓励房企开发利用地下空间,提高土地利用率,
有效缓解土地资源紧缺,降低企业开发投资成本。
对于楼盘来说,积压的库存最难清理,
尤其是商业用地,需求萎缩,库存没办法消化,
对于房企来说,这就是债,对于市场来说,也是库存负担。
新规给出了“变通法”:
商改住。
楼市“二十一条”新规第十七条更强调了,
科学调整商业商务配比,有效推进去库存工作。
1、对先行承诺商住比例、享受综合地价优惠及其他有关扶持政策的产业项目,
经属地区政府报请市政府同意后,可适当向下调整居住公建比例。
2、对未享受综合地价优惠,且已完成《产业监管协议》或《招商引资协议》约定的产业项目,
由属地区政府先行验收或认定履约情况并报请市政府批准后,可适当向下调整居住公建比例。
上述两类产业项目调整居住公建比例,原则不得低于原居住公建比例的50%。
申请调整规划时间截至2024年12月31日前,
调整后房屋不得改变宗地主要规划用地性质和增加容积率,宗地出让价款不予退返。
为什么说商转住是变通法?
因为现在很多板块、楼盘商业占比较高,有的甚至高达40%,
已经过剩,就没必要增加新的库存,不如转成住宅,
既能盘活库存,增加住宅比例,又提升楼盘质量,
对于购房者、开发商和市场来说,是实打实的“三方共赢”。
二、一个都不能少,惠房企
经过楼市下行、房企暴雷,政府也转向保房企的道路,
楼市“二十一条”新政也有意保障房企按时交工,
其中第十五条提出:
简单来说:
房企提前进场施工,在时间宽裕的基础上,房企会有更多的空间进行产品升级,
这不仅可以缩短房企开盘时间,减少购房者的时间成本,还能提升产品品质,
符合了新规要求的:
着力打造高品质住宅项目。
对于还未竣工的项目,楼市“二十一条”第十八条新规提出:
放宽了房企开发的违约时间,
可以让房企有资金有时间重新建设,避免烂尾风险。
楼市“二十一条”第十九条新规提出:
可以备案撤销,也就意味着可以退房了,
这无疑是给开发商一种压力,毕竟做好品质楼盘才是关键。
这样不仅可以倒逼开发商用心打造好产品,也保障了购房者的权益。
楼市“二十一条”第二十条新规提出:
完善移交工作,将进一步完善城市社区综合管理和小区服务保障体系,
不仅可以创造更好的居住生活环境,还能便利业主使用。
不管是拿地,还是开发,哈尔滨对房企的态度已经很明确了。
原因很简单:
以前去杠杆、降负债,“三条红线”政策加大了房企资金压力,
流动资金缺乏,加上没有利润,降低了房企拿地的意愿。
要想让房企继续深耕哈尔滨,必须降低它的成本。
要么降低土地成本,要么降低开发成本。
利润高了,房企就会持续拿地,土地市场就能良性循环。
固定资产依靠“三条腿”:房地产、制造业、基础设施投资。
去年,哈尔滨房地产开发投资降了33.3%。
受房地产开发投资下降影响,全年固定资产投资比上年下降24.7%。
一旦房地产下滑过多,可能会影响城市运营,
必要时刻还是要出手拉动一下。
仔细研究可以发现,这一次的新规就是为了促进楼市良性循环,
房企成本降低,房价就会相应降低,
购房者也能拿到实惠。
当下楼市也确实如此,
新入市的几个新盘,地价也较周边楼盘便宜40%,还升级成了“第三代产品”。
现在这个行情,不仅是房企的巅峰时刻,也是买房人的巅峰时刻。