楼市，翻不了篇
作者：余飞
01 | 新一轮救市，又无果了
从8月末开始，新一轮拯救楼市的大幕全面拉开。
8月31日，央行与金融监督管理总局联合发布了两份文件，一份针对降首付，一份针对降存量房贷利率。
其中发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中明确提出：
一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
目前，很多中心城市都已经跟进，降低了首套房与二套房的首付比例。
同一天，广州、深圳取消认房认贷，第二天，也就是9月1日，上海、北京跟进，正式。
之后一大堆中心城市敞开了救市。其中沈阳、福州、大连、南京、郑州、青岛、济南、武汉、合肥等城市全面取消限购。
其中武汉成为8个超大城市中，除本就不限购的重庆之外，唯一一个全面解除限购的超大城市。
制图：城市财经
广州、厦门、西安、成都、苏州等城市则大幅放松限购门槛、收缩限购圈。其中广州是唯一大幅放松限购的一线城市。
如今1个月过去了，救市产生了什么效果？是否扭转了局面？统计局这两天公布的数据，已经揭晓了答案：丝毫没有，救了个寂寞。
02 | 成交量仍在探底
国家统计局10月18日披露的数据显示：
前9个月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。
9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。
来源：国家统计局
前九个月的商品房成交量与成交金额跌幅仍在扩大，显然9月份卖掉比8月份还惨淡。
这说明，持续一个月的救市，仍没有达到想要的结果，阻挡不住房地产市场的自然调整。
取消限购、取消认房认贷等措施，基本没有什么作用。
具体城市的成交量也同样能够佐证。
比如9月份取消认房认贷并大幅放松限购的广州，如此大的动作，只换来了新房成交量环比增长11%，二手房成交量环比增长4.76%，可谓疲态尽显。
同样，在9月19日全面放开限购的武汉，新房成交量不增反降。
制图：城市财经；数据：武汉市住建局
虽然没有松绑限购，但早在8月末取消认房认贷的深圳，9月份新房和二手房成交量仍在下跌，救了个寂寞。
当然，本号讨论的是整体情况，不排除有一些价格合理、位置较好比较抗跌、配套不错、折扣优惠的楼盘仍很畅销。
但当下每个城市的整体情况，都绕不开难卖，哪怕北京、上海也是如此。
本号反复强调过，楼市冷场的直接原因，不是什么限购、限售以及认房认贷措施。
而是人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求这些因素共同作用下的口袋空空和预期缺失。
这一轮楼市调整，是系统性的，并非单独的市场问题，还有行业问题（房企债务链条），经济问题（收入与就业）。
因此，本轮调整周期不会短。
03 | 房价仍在调整中
救市没能阻挡成交量下降，也没能阻挡房价下行。
国家统计局10月19日披露了9月份70个大中城市新房与二手价格涨跌情况。
新房方面：
70个大中城市，54个环比下跌，15个上涨，1个持平。下跌城市较8月份增加了两个，上涨城市减少了两个。
这意味着新房跌幅面积进一步扩大。
新房同比下跌城市有45个，比上月增加1个。这意味着新房比去年房价低的城市数量仍在增加。
二手房方面：
70个城市中二手房价格环比下跌城市有65个，1个持平，4个上涨。下跌城市较8月份减少了1个，上涨的城市多了1个。
二手房价格环比下跌城市占比高达93%。
其中二手房环比仍在上涨的城市为北京、上海、天津、石家庄。
二手房同比下跌的城市67个，3个上涨。下跌城市较上月增加了1个。这意味着，96%的城市，房价下跌之下，至少低于1年前。
之所以说至少，是因为很多城市的房价已经跌回至几年前，乃至十几年前。
比如深圳，房价就已经跌回2018年。
根据乐有家研究中心披露的数据显示，深圳房价从2021年年初见顶以来，已经下跌了2年半时间，目前整体均价已经回到了2018年的水平。
深圳的跌势，仍没有看到停步的迹象。
乐有家数据显示，9月深圳挂牌价仍然处于下滑态势，仅6个片区的业主报价环比略有上涨，90%的业主报价下滑或维持稳定。全市挂牌均价环比下跌0.8%。
肃杀的市场，无论如何刺激都激不起任何涟漪。9月份的成交量已经是最好诠释。
再比如牡丹江，已经跌回至十多年前。和鹤岗一样，牡丹江同样是资源枯竭而不断下跌的城市，只是鹤岗没有被纳入统计局的统计而已。
前段时间火遍全网的河南鹤壁，10万块钱8套房，尽管房子都在老城区，但不得不让人反思，持续流出的城市，房子价值正在大洗牌。
有人统计过一些房价跌回七八年前乃至十年前的城市。比如吉林省吉林市、山东威海乳山市（县级市）、四川达州、甘肃玉门、黑龙江齐齐哈尔。
目前全国房价下跌面积不断扩大，结合当下的宏观大环境、目前的全国房屋供求关系以及未来人口趋势。
这场房价调整的周期不会短，有人预测是5至10年。这也意味着，会有越来越多的城市，房价会不断倒退。
尤其是很大产业羸弱、库存高企、人口流失、不但得不到中心城市帮扶反而被他们虹吸的三四线城市，房价会逐渐鹤岗化。