樓市，翻不了篇
作者：餘飛
01 | 新一輪救市，又無果了
從8月末開始，新一輪拯救樓市的大幕全面拉開。
8月31日，央行與金融監督管理總局聯合釋出了兩份檔案，一份針對降首付，一份針對降存量房貸利率。
其中釋出的《關于調整優化差别化住房信貸政策的通知》中明确提出：
一、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。
二、首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
目前，很多中心城市都已經跟進，降低了首套房與二套房的首付比例。
同一天，廣州、深圳取消認房認貸，第二天，也就是9月1日，上海、北京跟進，正式。
之後一大堆中心城市敞開了救市。其中沈陽、福州、大連、南京、鄭州、青島、濟南、武漢、合肥等城市全面取消限購。
其中武漢成為8個超大城市中，除本就不限購的重慶之外，唯一一個全面解除限購的超大城市。
制圖：城市财經
廣州、廈門、西安、成都、蘇州等城市則大幅放松限購門檻、收縮限購圈。其中廣州是唯一大幅放松限購的一線城市。
如今1個月過去了，救市産生了什麼效果？是否扭轉了局面？統計局這兩天公布的資料，已經揭曉了答案：絲毫沒有，救了個寂寞。
02 | 成交量仍在探底
國家統計局10月18日披露的資料顯示：
前9個月，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。
9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%。其中，住宅待售面積增長19.7%。
來源：國家統計局
前九個月的商品房成交量與成交金額跌幅仍在擴大，顯然9月份賣掉比8月份還慘淡。
這說明，持續一個月的救市，仍沒有達到想要的結果，阻擋不住房地産市場的自然調整。
取消限購、取消認房認貸等措施，基本沒有什麼作用。
具體城市的成交量也同樣能夠佐證。
比如9月份取消認房認貸并大幅放松限購的廣州，如此大的動作，隻換來了新房成交量環比增長11%，二手房成交量環比增長4.76%，可謂疲态盡顯。
同樣，在9月19日全面放開限購的武漢，新房成交量不增反降。
制圖：城市财經；資料：武漢市住建局
雖然沒有松綁限購，但早在8月末取消認房認貸的深圳，9月份新房和二手房成交量仍在下跌，救了個寂寞。
當然，本号讨論的是整體情況，不排除有一些價格合理、位置較好比較抗跌、配套不錯、折扣優惠的樓盤仍很暢銷。
但當下每個城市的整體情況，都繞不開難賣，哪怕北京、上海也是如此。
本号反複強調過，樓市冷場的直接原因，不是什麼限購、限售以及認房認貸措施。
而是人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業不确定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求這些因素共同作用下的口袋空空和預期缺失。
這一輪樓市調整，是系統性的，并非單獨的市場問題，還有行業問題（房企債務鍊條），經濟問題（收入與就業）。
是以，本輪調整周期不會短。
03 | 房價仍在調整中
救市沒能阻擋成交量下降，也沒能阻擋房價下行。
國家統計局10月19日披露了9月份70個大中城市新房與二手價格漲跌情況。
新房方面：
70個大中城市，54個環比下跌，15個上漲，1個持平。下跌城市較8月份增加了兩個，上漲城市減少了兩個。
這意味着新房跌幅面積進一步擴大。
新房同比下跌城市有45個，比上月增加1個。這意味着新房比去年房價低的城市數量仍在增加。
二手房方面：
70個城市中二手房價格環比下跌城市有65個，1個持平，4個上漲。下跌城市較8月份減少了1個，上漲的城市多了1個。
二手房價格環比下跌城市占比高達93%。
其中二手房環比仍在上漲的城市為北京、上海、天津、石家莊。
二手房同比下跌的城市67個，3個上漲。下跌城市較上月增加了1個。這意味着，96%的城市，房價下跌之下，至少低于1年前。
之是以說至少，是因為很多城市的房價已經跌回至幾年前，乃至十幾年前。
比如深圳，房價就已經跌回2018年。
根據樂有家研究中心披露的資料顯示，深圳房價從2021年年初見頂以來，已經下跌了2年半時間，目前整體均價已經回到了2018年的水準。
深圳的跌勢，仍沒有看到停步的迹象。
樂有家資料顯示，9月深圳挂牌價仍然處于下滑态勢，僅6個片區的業主報價環比略有上漲，90%的業主報價下滑或維持穩定。全市挂牌均價環比下跌0.8%。
肅殺的市場，無論如何刺激都激不起任何漣漪。9月份的成交量已經是最好诠釋。
再比如牡丹江，已經跌回至十多年前。和鶴崗一樣，牡丹江同樣是資源枯竭而不斷下跌的城市，隻是鶴崗沒有被納入統計局的統計而已。
前段時間火遍全網的河南鶴壁，10萬塊錢8套房，盡管房子都在老城區，但不得不讓人反思，持續流出的城市，房子價值正在大洗牌。
有人統計過一些房價跌回七八年前乃至十年前的城市。比如吉林省吉林市、山東威海乳山市（縣級市）、四川達州、甘肅玉門、黑龍江齊齊哈爾。
目前全國房價下跌面積不斷擴大，結合當下的宏觀大環境、目前的全國房屋供求關系以及未來人口趨勢。
這場房價調整的周期不會短，有人預測是5至10年。這也意味着，會有越來越多的城市，房價會不斷倒退。
尤其是很大産業羸弱、庫存高企、人口流失、不但得不到中心城市幫扶反而被他們虹吸的三四線城市，房價會逐漸鶴崗化。