房地产利好？住建部明确城中村改造3步走，释放了哪些信号？

房地产正在逐步进入新的阶段，从市场角度看，房地产将由过去的卖方市场向卖方市场过渡转变，从政策角度看，房地产将从过去的重市场向市场保障并举推进。

住建部明确超大特大城市城中村改造分三步走

10月12日，住建部发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

在这里，大家又看到一个跟拆迁相关的词，很容易联想到当年全国轰轰烈烈的拆迁景象，这也曾经是房地产最疯狂的时代。如今要推进的城中村改造还能让房地产重现当年情景吗？

按理说从房地产现状看，的确有这种需求，但是我们是有过教训的，重走过去的老路几乎不太可能。

关于城中村改造，今年国家已经多次提及。

4月28日会上，国家提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。后来的7月21日，国家又通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月24日，国家又重申了超大特大城市推进城中村改造。

到现在国家提出分三步推进城中村改造，可以说又处在这样一个非常关键的时期，很多人急需这样的利好来带动市场活跃。所以，棚改2.0的声音总是不绝于耳，甚至将此说成是房价又要大涨的节奏。因为确实从心理上是需要的，甚至是很渴望。

城中村改造的背景及意义

城中村到底是什么？它还被为“都市里的村庄”，由于大多都属于布局凌乱、配套设施落后、公共服务缺失，所以经常被贴上“脏”“乱”“差”等标签，与繁华的城市面貌格格不入。但是在这样的地方，却生活着无数的城市新市民或年轻人。

首先，城中村改造，这是一项重大的民生工程，原则上应当按一定比例建设保障性住房。超大特大城市的城中村让很多新市民、青年人等群体可以住得起，但质量和安全隐患众所周知，所以改造势在必行，来满足他们的生活品质追求。另一方面，它也是提振内需潜力的重要路径。

民生这块不多说，为什么说它对内需有很大的刺激呢？

说这个之前，我们先明确下这次城中村改造跟以往的棚改有哪些区别。

尽管它们之间的目标都一致，都是为了改善民生，拉动内需。毕竟这都跟房地产上下游有关，可以拉动有效投资和建材、装修、家电等产业链环节的发展。

城中村改造是棚改货币化2.0吗？

但是，这一次的城中村改造主要聚焦于21个超大特大城市，而棚改主要面向全国，基本上覆盖的是大量三四线城市。此外，过去的棚改主要是拆除重建，可以大幅带动房地产开发建设，而城中村改造会涉及一部分拆迁。

如果说相对稍微早些时候提到的不拆了来说，城中村改造算是又给了拆迁一些活口，并非绝对不拆，但涉及的范围小了很多。所以，城中村改造并不是房地产的再一次大规模建设，更是解决城市发展不平衡问题的细化，是对新市民和年轻人解决住房难问题的再一次民生关怀。

在这个基础上，如果它能够带来更多的内需拉动，岂不是更好？

机构：城中村改造潜在投资总规模或超5万亿元

利好肯定是利好，但这是在保证房价不会大涨基础上的利好。

据华泰证券在9月中旬发布的一份研报中指出：“我们将本轮21个特大超大城市投资潜力测算进行细化，整个周期潜在投资总规模预计超过5万亿元，若投资前置，2023年（开工）投资额或万亿级别。”

另据中泰证券测算，重点城市城中村改造空间广阔，预计未来10年，每年建安费用或将达到6638亿元，有望显著拉动工程需求，并带动下游相关消费。

说白了，城中村改造就是不想走老路又希望能够带动投资的一种比较平衡的做法。拆迁的规模会大幅缩小，体量没有那么大，加上不再是货币化安置为主，就会减少房价大涨可能。

加上房子是用来住的不是用来炒的这个定位决定，未来不可能再搞过去的那种棚改货币化政策，因为副作用的教训还是很大的。房价大涨是空穴来风。

但同时，它又是可持续的、长期的对经济的边际拉动作用，是推动房地产全面转型的催化剂，堪称新的经济增长点。从另一个角度看，也是救楼市的一种方式。既给房地产问题的化解找一个出口，又给经济复苏找一个新的经济增长点，既能解决民生，又带动房地产下游产业，带动消费和经济，而不是靠房价上涨带动经济。

当然，城中村改造也并非想象中那么简单，涉及的问题还有很多，需要有一个更为全面综合的长远考量。国家政策和设计都已经准备好了，就看落地情况了。