房地産利好？住建部明确城中村改造3步走，釋放了哪些信号？

房地産正在逐漸進入新的階段，從市場角度看，房地産将由過去的賣方市場向賣方市場過渡轉變，從政策角度看，房地産将從過去的重市場向市場保障并舉推進。

住建部明确超大特大城市城中村改造分三步走

10月12日，住建部釋出消息稱，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除建立，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

在這裡，大家又看到一個跟拆遷相關的詞，很容易聯想到當年全國轟轟烈烈的拆遷景象，這也曾經是房地産最瘋狂的時代。如今要推進的城中村改造還能讓房地産重制當年情景嗎？

按理說從房地産現狀看，的确有這種需求，但是我們是有過教訓的，重走過去的老路幾乎不太可能。

關于城中村改造，今年國家已經多次提及。

4月28日會上，國家提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。後來的7月21日，國家又通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。7月24日，國家又重申了超大特大城市推進城中村改造。

到現在國家提出分三步推進城中村改造，可以說又處在這樣一個非常關鍵的時期，很多人急需這樣的利好來帶動市場活躍。是以，棚改2.0的聲音總是不絕于耳，甚至将此說成是房價又要大漲的節奏。因為确實從心理上是需要的，甚至是很渴望。

城中村改造的背景及意義

城中村到底是什麼？它還被為“都市裡的村莊”，由于大多都屬于布局淩亂、配套設施落後、公共服務缺失，是以經常被貼上“髒”“亂”“差”等标簽，與繁華的城市面貌格格不入。但是在這樣的地方，卻生活着無數的城市新市民或年輕人。

首先，城中村改造，這是一項重大的民生工程，原則上應當按一定比例建設保障性住房。超大特大城市的城中村讓很多新市民、青年人等群體可以住得起，但品質和安全隐患衆所周知，是以改造勢在必行，來滿足他們的生活品質追求。另一方面，它也是提振内需潛力的重要路徑。

民生這塊不多說，為什麼說它對内需有很大的刺激呢？

說這個之前，我們先明确下這次城中村改造跟以往的棚改有哪些差別。

盡管它們之間的目标都一緻，都是為了改善民生，拉動内需。畢竟這都跟房地産上下遊有關，可以拉動有效投資和建材、裝修、家電等産業鍊環節的發展。

城中村改造是棚改貨币化2.0嗎？

但是，這一次的城中村改造主要聚焦于21個超大特大城市，而棚改主要面向全國，基本上覆寫的是大量三四線城市。此外，過去的棚改主要是拆除重建，可以大幅帶動房地産開發建設，而城中村改造會涉及一部分拆遷。

如果說相對稍微早些時候提到的不拆了來說，城中村改造算是又給了拆遷一些活口，并非絕對不拆，但涉及的範圍小了很多。是以，城中村改造并不是房地産的再一次大規模建設，更是解決城市發展不平衡問題的細化，是對新市民和年輕人解決住房難問題的再一次民生關懷。

在這個基礎上，如果它能夠帶來更多的内需拉動，豈不是更好？

機構：城中村改造潛在投資總規模或超5萬億元

利好肯定是利好，但這是在保證房價不會大漲基礎上的利好。

據華泰證券在9月中旬釋出的一份研報中指出：“我們将本輪21個特大超大城市投資潛力測算進行細化，整個周期潛在投資總規模預計超過5萬億元，若投資前置，2023年（開工）投資額或萬億級别。”

另據中泰證券測算，重點城市城中村改造空間廣闊，預計未來10年，每年建安費用或将達到6638億元，有望顯著拉動工程需求，并帶動下遊相關消費。

說白了，城中村改造就是不想走老路又希望能夠帶動投資的一種比較平衡的做法。拆遷的規模會大幅縮小，體量沒有那麼大，加上不再是貨币化安置為主，就會減少房價大漲可能。

加上房子是用來住的不是用來炒的這個定位決定，未來不可能再搞過去的那種棚改貨币化政策，因為副作用的教訓還是很大的。房價大漲是空穴來風。

但同時，它又是可持續的、長期的對經濟的邊際拉動作用，是推動房地産全面轉型的催化劑，堪稱新的經濟增長點。從另一個角度看，也是救樓市的一種方式。既給房地産問題的化解找一個出口，又給經濟複蘇找一個新的經濟增長點，既能解決民生，又帶動房地産下遊産業，帶動消費和經濟，而不是靠房價上漲帶動經濟。

當然，城中村改造也并非想象中那麼簡單，涉及的問題還有很多，需要有一個更為全面綜合的長遠考量。國家政策和設計都已經準備好了，就看落地情況了。