文|刘律讲法
文章由刘律讲法头条首发
房地产企业破产案件中，涉及合同解除的情形多样，包括《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十条规定的解除合同和《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的法定解除权。
在房地产企业破产案件中，由于合同解除后双方当事人权利义务关系的终止，与普通民事合同不同，更需要关注涉及解除合同后对合同权利义务关系的处理。
法律分析
- 商品房买卖合同纠纷中的解除
在商品房买卖合同纠纷中，管理人往往会以商品房买卖合同已经解除为由，裁定不予受理。对此，有的法院认为，即使法院裁定不予受理，但该合同仍然有效，不能解除。
例如，在（2017）最高法民申1970号案件中，最高院认为：“某公司向法院提出不予受理房地产企业破产申请的申请时，已经完成了对《商品房买卖合同》的解除。双方当事人签订的《商品房买卖合同》并未因解除而无效。
在房地产企业破产后，该《商品房买卖合同》已经失去了继续履行的基础，应为有效。至于是否解除商品房买卖合同并返还购房款等问题，因该《商品房买卖合同》已不存在”。
笔者认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十条规定的解除权可以理解为以通知方式作出的解除通知。而对于以起诉方式作出的解除通知是否可以视为通知解除并未明确。
- 未取得预售许可证的商品房买卖合同解除后，购房者能否继续履行支付购房款的义务
商品房买卖合同的解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，购房人有权要求继续履行支付购房款的义务。
但需注意以下两个问题：一是购房人所购房屋因其自身原因尚未办理过户登记，应承担相应责任；二是如果购房人所购房屋已经办理过户登记，但因开发商原因未能办理过户登记，则购房人的损失主要表现为房屋差价损失。该损失不能仅仅以《商品房买卖合同》被解除为由而予以扣除。该损失应由开发商承担。
- 房地产企业破产案件中，以房抵债合同的解除及抵债房屋的处置
以房抵债合同是指债务人在向债权人交付标的物之后，债权人将其标的物所有权转移于债务人，而原债务仍未履行或尚未完全履行的合同。
在房地产企业破产案件中，以房抵债合同因涉及金钱给付行为而与普通的金钱给付合同有很大的区别，在债务人未全部清偿债务时，如债权人与债务人签订以房抵债协议并已办理备案登记，则以房抵债协议具有担保性质。
对于债权人而言，在债务人破产时，若其债权未能得到全部清偿，则要求对以房抵债协议中已签订的房屋进行处置将存在较大风险。因此在破产程序中，对于以房抵债合同的解除与房屋的处置问题应予以特别关注，可以采取多种方式解决不同利益主体之间的利益冲突。
- 其他类型合同解除后的救济
1.房屋买卖合同解除后的救济。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”房地产企业破产案件中，由于当事人签订房屋买卖合同时未取得预售许可证明，存在欺诈、恶意串通等情形，故破产管理人有权解除合同。
对于购房人而言，有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失；对于开发商而言，有权要求返还购房款及利息、赔偿损失。
- 管理人行使合同解除权是否需要通知对方当事人
根据《企业破产法》第十八条规定，管理人应当及时报告债权人委员会。在债务人的董事、监事和高级管理人员均不在债务人处时，管理人应当及时向该董事和高级管理人员报告。在此情形下，管理人是否需要向对方当事人履行通知义务，法律并无明确规定。
从《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十条第二款的规定看，如果管理人在履行职责过程中认为需要解除合同的，应当及时通知对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
如果在此情形下，管理人没有履行通知义务，法院可能会认定管理人未依法履行合同解除权。从上述规定中可以看出，即使债务人或债权人在此情形下主张管理人未履行通知义务，法院也可能认定管理人解除合同行为有效。
- 管理人在决定是否继续履行合同时，对购房者应注意的问题
在确定购房者继续履行合同时，应注意以下几个问题：
1.购房者支付的购房款应是全部购房款，而不是部分购房款。如购房者支付的是部分购房款，管理人决定继续履行合同的，应综合考虑已付购房款中是否有超出合理范围外的费用，如有，则管理人可决定不继续履行合同。
2.购房者支付的部分购房款中已经包含了税款、契税等相关税费的，不能重复计算。管理人决定不继续履行合同的，应当在认定购房人已支付全部购房款的基础上，将剩余购房款扣除税款、契税等相关税费后作为购房人的购房款支付给购房者。
3.对于已经支付全部购房款后因其他原因导致合同解除的，管理人可以在认定购房人已支付全部购房款后，决定是否继续履行合同。如仍需要继续履行合同的，管理人可以将剩余购房款支付给购房者。
结语
在房地产企业破产案件中，管理人需要处理的是债权债务关系，而非合同关系，因此要以解除合同的法律后果作为区分依据。
对于债务人有过错的解除合同，如出现延迟交房、逾期办证等违约行为时，管理人可基于此解除合同；对于无过错的解除合同，管理人应按照法律规定及时行使解除权，而不能在破产程序中滥用解除权。
总之，房地产企业破产案件中涉及到的法律关系比较复杂，且不同于一般民事案件，对于合同解除后如何救济也与普通民事案件有一定区别。管理人应在法律规定的框架内行使解除权，妥善处理合同纠纷，使破产程序得以顺利推进。