文|劉律講法
文章由劉律講法頭條首發
房地産企業破産案件中，涉及合同解除的情形多樣，包括《最高人民法院關于審理企業破産案件若幹問題的規定》第七十條規定的解除合同和《中華人民共和國合同法》第九十三條規定的法定解除權。
在房地産企業破産案件中，由于合同解除後雙方當事人權利義務關系的終止，與普通民事合同不同，更需要關注涉及解除合同後對合同權利義務關系的處理。
法律分析
- 商品房買賣合同糾紛中的解除
在商品房買賣合同糾紛中，管理人往往會以商品房買賣合同已經解除為由，裁定不予受理。對此，有的法院認為，即使法院裁定不予受理，但該合同仍然有效，不能解除。
例如，在（2017）最高法民申1970号案件中，最高院認為：“某公司向法院提出不予受理房地産企業破産申請的申請時，已經完成了對《商品房買賣合同》的解除。雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》并未因解除而無效。
在房地産企業破産後，該《商品房買賣合同》已經失去了繼續履行的基礎，應為有效。至于是否解除商品房買賣合同并返還購房款等問題，因該《商品房買賣合同》已不存在”。
筆者認為，《最高人民法院關于審理企業破産案件若幹問題的規定》第七十條規定的解除權可以了解為以通知方式作出的解除通知。而對于以起訴方式作出的解除通知是否可以視為通知解除并未明确。
- 未取得預售許可證的商品房買賣合同解除後，購房者能否繼續履行支付購房款的義務
商品房買賣合同的解除，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第七條“因商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品房擔保貸款合同的目的無法實作，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援”的規定，購房人有權要求繼續履行支付購房款的義務。
但需注意以下兩個問題：一是購房人所購房屋因其自身原因尚未辦理過戶登記，應承擔相應責任；二是如果購房人所購房屋已經辦理過戶登記，但因開發商原因未能辦理過戶登記，則購房人的損失主要表現為房屋差價損失。該損失不能僅僅以《商品房買賣合同》被解除為由而予以扣除。該損失應由開發商承擔。
- 房地産企業破産案件中，以房抵債合同的解除及抵債房屋的處置
以房抵債合同是指債務人在向債權人傳遞标的物之後，債權人将其标的物所有權轉移于債務人，而原債務仍未履行或尚未完全履行的合同。
在房地産企業破産案件中，以房抵債合同因涉及金錢給付行為而與普通的金錢給付合同有很大的差別，在債務人未全部清償債務時，如債權人與債務人簽訂以房抵債協定并已辦理備案登記，則以房抵債協定具有擔保性質。
對于債權人而言，在債務人破産時，若其債權未能得到全部清償，則要求對以房抵債協定中已簽訂的房屋進行處置将存在較大風險。是以在破産程式中，對于以房抵債合同的解除與房屋的處置問題應予以特别關注，可以采取多種方式解決不同利益主體之間的利益沖突。
- 其他類型合同解除後的救濟
1.房屋買賣合同解除後的救濟。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導緻合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隐瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隐瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隐瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”房地産企業破産案件中，由于當事人簽訂房屋買賣合同時未取得預售許可證明，存在欺詐、惡意串通等情形，故破産管理人有權解除合同。
對于購房人而言，有權請求返還已付購房款及利息、賠償損失；對于開發商而言，有權要求返還購房款及利息、賠償損失。
- 管理人行使合同解除權是否需要通知對方當事人
根據《企業破産法》第十八條規定，管理人應當及時報告債權人委員會。在債務人的董事、監事和進階管理人員均不在債務人處時，管理人應當及時向該董事和進階管理人員報告。在此情形下，管理人是否需要向對方當事人履行通知義務，法律并無明确規定。
從《最高人民法院關于審理企業破産案件若幹問題的規定》第七十條第二款的規定看，如果管理人在履行職責過程中認為需要解除合同的，應當及時通知對方當事人有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構确認解除行為的效力。
如果在此情形下，管理人沒有履行通知義務，法院可能會認定管理人未依法履行合同解除權。從上述規定中可以看出，即使債務人或債權人在此情形下主張管理人未履行通知義務，法院也可能認定管理人解除合同行為有效。
- 管理人在決定是否繼續履行合同時，對購房者應注意的問題
在确定購房者繼續履行合同時，應注意以下幾個問題：
1.購房者支付的購房款應是全部購房款，而不是部分購房款。如購房者支付的是部分購房款，管理人決定繼續履行合同的，應綜合考慮已付購房款中是否有超出合理範圍外的費用，如有，則管理人可決定不繼續履行合同。
2.購房者支付的部分購房款中已經包含了稅款、契稅等相關稅費的，不能重複計算。管理人決定不繼續履行合同的，應當在認定購房人已支付全部購房款的基礎上，将剩餘購房款扣除稅款、契稅等相關稅費後作為購房人的購房款支付給購房者。
3.對于已經支付全部購房款後因其他原因導緻合同解除的，管理人可以在認定購房人已支付全部購房款後，決定是否繼續履行合同。如仍需要繼續履行合同的，管理人可以将剩餘購房款支付給購房者。
結語
在房地産企業破産案件中，管理人需要處理的是債權債務關系，而非合同關系，是以要以解除合同的法律後果作為區分依據。
對于債務人有過錯的解除合同，如出現延遲交房、逾期辦證等違約行為時，管理人可基于此解除合同；對于無過錯的解除合同，管理人應按照法律規定及時行使解除權，而不能在破産程式中濫用解除權。
總之，房地産企業破産案件中涉及到的法律關系比較複雜，且不同于一般民事案件，對于合同解除後如何救濟也與普通民事案件有一定差別。管理人應在法律規定的架構内行使解除權，妥善處理合同糾紛，使破産程式得以順利推進。