根据国家统计局公布的最新数据，商品房库存创历史新高了！怎么理解库存，这对房价意味着什么？
1、什么是商品住宅库存?
狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。也就是狭义库存面积+未动工总建面积+已动工未拿销证面积。
2、中国楼市库存情况
2月末，国家统计局公布数据显示，商品房待售面积57026万平方米（狭义库存），比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。
广义库存同比增3%至38.5亿平，部分弱二线和三四线同比增幅超20%。
主要是二三线城市库存上涨明显，具体到城市分化更严重
3、应该怎么准确理解去库存？要结合去化周期
库存去化周期=商品住宅库存量（狭义）/近3月商品住宅成交面积均值
也就是按目前的库存量和过往销售速度，多少个月能卖完。
具体来看，一线城市也出现了明显分化，北京去化周期超2年，广州、深圳则处于10-15个月之间，与此同时，上海去化周期“一降再降”，已由5.35个月降至4.67个月。
30个二线城市中有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，以北部内陆城市居多，成交相对惨淡；
三四线城市形势较为严峻，去化周期高达23.25个月，已经逐步迫近2020年疫情期间水平。
4、怎样的去化周期是比较合理的？
按房地产业内的看法，一个城市去化周期在6-12月之间是比较健康的。
低于6个月就是供应不足的信号，大于12个月就是供应过量。
图：珠海去化周期
但也不能机械化，理解去化周期，不能看到一个城市去化周期24个月，就觉得这个城市房子就一定不值得买。
具体到城市，去化周期要动态看，要结合历史数据看，才能得到准确的判断。
根据公式：库存去化周期=商品住宅库存量（狭义）/近3月商品住宅成交面积均值
一个城市的去化周期在年初可能是24个月，到了年中就变成了12个月，这种情况是完全存在的。
如果大幅提高速度销售，降低商品房供应速度，就可以快速降低去化周期。以珠海为例，去化周期大体在8-13个月之间波动。
5、总结
整体来看，目前全国商品房的库存、去化周期均处于高位。面对这种情况，虽然多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，但目前没有出现明显的降库存趋势，可以认为，去库存的压力是非常大的，尤其是广义库存的存量非常巨大。
同时，需要关注各类型城市的不同情况，一线、二线、三四线各不相同，中国房地产并不是一盘棋。
操作层面，如果你关注的城市去化周期很久，则降价压力大，可以持币观望；如果你关注的城市去化周期适中，则降价压力一般，如果价格促销到位，可以考虑行动。
长远来看，开发商层面因现金流问题，拿地也十分谨慎，供应在萎缩；但购房者层面，“房住不炒”深入人心，叠加疫情等影响，购房动力仍然不足，后市需进一步观察。