文：财侦探
来源：丽尔摩斯
3月18日上午，新城控股发布公告，将于3月25日召开2022年第一次临时股东大会，大会共有7大议题，但其中最为重大的议题则是“150亿”的借款议题——《关于向关联方借款的议案》。
这意味着新城控股在借款这件事上，借助临时股东大会，又将步伐加快了一步。
关于借钱议题，此前已经获得新城控股董事会的通过，并于3月7日发布了公告——鉴于房地产开发行业属于资金密集型行业，在目前行业整体承压环境下，充足的资金有利于保障公司长期可持续发展，新城控股将于18个月内向新城发展借款150亿，借款将用于项目建设与流动资金，借款年利率不超过8%。
同在3月7日，根据凤凰财经消息，新城控股联手被称为“房地产大救星”之一的中融信托，为154万方的超级综合体融资10亿补血。此项目名为天誉未来城，位于连云港开发区，所融资金将用于一期开发。
而在不久之前，新城控股先后多次发布公告，一再说自己不差钱。
2月7日，新城控股发布了一则提前赎回境外美元债券的公告，称“公司现金流充裕”，提前赎回是为促进公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心。且于2月21日再次发布公告，披露提前赎回2亿美元债券的最新进展。
而早在2021年的11月，新城控股也表示自己不差钱，称“公司现金流充裕”，并在此后发布赎回3.5亿美元的公告。
但是，从表示自己不差钱到借钱，不过一个月的时间，由此看来，新城控股表示的“不差钱”，并没有那么底气十足。
这种底气的不足其实在其股价上也可以略窥一二。在高层连续释放对房地产的“解冻”政策之后，3月17日地产股大幅反弹，新城控股涨停收报23.9元。但是从2月21日开始，新城控股股价从高点的34.9元一路下滑，至今不到一个月已经跌掉了30%。
而在评级下调、销售下降的背景下，尤其是三四线市场疲软、高杠杆失灵、商业地产需要大量投入的情况下，新城控股面临的将是一个异常复杂的局面。
1 评级下调
不得不说，在地产行业普遍面临现金流“紧张”、甚至面临债务危机，新城控股的一再表示“不差钱”，实是让人艳羡不已。
而对于普遍融资受限，求借无门的房企来说，新城控股能够顺利借钱也同样让人羡慕不已。
作为住宅与商业双轮驱动的房企，新城控股在商业地产表现不俗，2021年整体出租率为97%，商业运营总收入86亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%。
而从最近几年的商业运营收入来看，亦是稳步上升，其中，2018年为21亿，2019年为40亿，2020年为57亿，按此趋势，新城控股的商业地产的收入还将继续增长。
其持续的租金收入增长，将为新城控股稳定现金流提供有力的支撑。也许，正因为如此，在一众房企市值在断崖式下跌的情况下，新城控股的市值虽然也在下跌，但是还能维持在六七百亿左右，实在让人眼馋。须知声名卓著的华夏幸福亦跌至121亿，而恒大地产更是只仅剩20多亿。
如此看来，在诸多房企一片哀嚎之中，新城控股仿佛“八风吹不动，稳坐紫金莲”，这一切也与其声称的“不差钱”遥相呼应。
然而即便如此，新城控股仍然没有逃过评级下调的命运。
2月22日，作为三大评级机构之一的穆迪，将新城发展、新城控股及新城环球的展望全部均由“稳定”调整至“负面”。穆迪确认新城发展的公司家族评级为“Ba1”，高级无抵押评级为“Ba2”，新城控股的公司家族评级为“Ba1”。
其中，新城环球为新城控股子公司，新城控股为新城发展间接持股公司，一并称为新城。
对此，穆迪助理副总裁兼分析师凯利·陈明确表示：“负面前景反映了穆迪对新城在未来12到8个月内房地产销售萎缩和信贷指标减弱的预期，而运营和融资条件都很困难。”。
新城评级被下调的时间，距离2022年1月份业绩公告时间，仅仅1周。
2月15号，新城控股发布公告，2022年1月份，公司实现合同销售金额约78.62亿元，比上年同期减少52.75%；销售面积约79.70万平方米，比上年同期减少57.86%。
由此可见，进入2022年后的第一个月，无论是销售额还是销售面积，同期销售指标降幅超过了50%。
如果单从这一个月的销售指标来看，还不足以说明问题，从2021年四季度的3个月份来看，其销售指标变化趋势更加不容乐观。
数据显示，2021年10月到12月，新城控股销售额分别为221.02亿元、200.56亿元、208.09亿元，同比下降分别为20.50%、30.99%、32.99%；销售面积分别为248.99万平方米、248.99万平方米、213.33万平方米，同比下降7.38%、15.35%、19.21%。
由此可见，销售指标与上年同期相比，不仅都在下降，而且下降的幅度在逐步增大，其中，销售额的下降幅度则由20%增加到超过30%，销售面积的下降幅度则由不到10%增长到接近20%。
如果再讲时间拉长，从最近3年的销售额来看，也是呈连续下降趋势，其中，2019年为2708亿，2020年2509亿，2021年为2340亿。
由于新城控股2021年销售额同比下降7%至2340亿元，穆迪由此进行预计，2022年及2023年新城销售额将下降至约1850亿元和1800亿元。
2 土储硬伤
在当下市场环境下，房企销售额下滑可以说是普遍现象。
但是对于新城控股来说，销售额下滑背后有更加深层的原因，那就是这家公司的项目主要分布在三四线城市。
新城控股成立于江苏常州，经过长期的发展，新城控股实现了全国化的布局，也进入一二线城市，但是重心仍然在在三四线城市，也因此被称为三四线的王者。
截至2020年末，新城控股总土地储备达到1.43亿平方米，但是一二线城市只占据40%左右，而三四线城市高达60%，三四线城市占据主要部分。
新城控股的崛起，很重要的原因是抓住了棚改的机会，借助政策红利发展成为头部房企。但是随着棚改红利消散，新城控股在三四线城市的优势陡然消失，还增加了战略上的风险。
据统计，在2015年至2018年间，全国棚改拆迁量均维持在600万套左右，而在2019年降到300万套左右，2020年再降到200万套左右。正是从2019年开始，新城控股的销售增幅开始明显下降。
随着本轮楼市的降温，从2021年起，三四线城市房价整体上呈现下跌趋势，买房的人越来越少，而且大部分三四线城市的供给已经趋近饱和。
从新城控股2022年1月份同期下降50%的情况来看，也没有出现往年春节返乡置业的销售高峰，由此可见三四线城市楼市的沉寂与疲软。
三四线城市乏力，不是还可以发力一二线城市吗？
实际上，新城控股就是这么做的，公司创始人王振华在2015年之前就提出了发力一二线城市的战略。
2020年，新城控股更是有意识地增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市，拿地的城市层级显著提高。
但问题是，即便新城控股发力一二线城市，由于其高能级城市缺乏品牌知名度，也没有高端的产品线，很难获得竞争优势。
而实际情况是，由于快周转的模式，导致新城的产品质量屡屡受到诟病，尤其是作为新城控股重点区域山东新城，屡屡因为质量问题，被媒体频频曝光。今年1月，媒体报道新城控股在青岛平度开发的楼盘，刚交付就发生了严重电梯坠落事故，业主在电梯被困40多分钟才被救出。
因此，如今的新城控股局势，在三四线城市失势，在一二线城市无势，如何让不断下坠的销售额刹车，的确是一大难事。
3 杠杆失灵
新城控股与很多房企一样，也是通过高杠杆发展而来。
根据在建项目统计，2016年新城控股只有1307万平米， 2019年则为8498万平米，4年翻了6.5倍。销售额的增长也是十分迅猛，2015年319亿，2019年为2708亿，翻了9倍！
销售额翻倍增长的同时，新城控股的负债额几乎也是成倍数增长，2016年到2019年的负债分别为868亿、1575亿、2793亿、4000亿。
但是从2019年开始，新城控股的高周转模式明显失灵，销售额开始下降，由2019年的2708亿降到2020年的2509年，再降到2021年的2334亿。
反观负债额，却继续上升，由2019年的4000亿升到2020年的4556亿，再升到2021年的4811亿（截止第三季末）。
一边是销售额的下降，一边是负债的上升，这是新城控股最大潜在危机，也是房地产行业的通病。
早在2019年7月，新城控股就提出出售大约40个项目，以回流资金，这些项目大多还未动工。
新城控股最被人看好的一点，是它在商业地产上的成绩——截至2022年2月，新城控股吾悦广场在全国136个大中城市，落子共计192座。但作为商业地产领域的后来者，有“小万达”之称的新城控股，不得不面临的一个问题是，商业体的投资规模大，收益回报慢。
在前几年行情好时，商业配套的住宅可以快速销售变现，从而实现对商业投资的输血；但是如今的情势，已经和几年前大不相同，住宅很难再反哺商业。
最近，网传新城控股将逐步出售旗下吾悦广场及住宅项目，保留商管，未来将拓展轻资产项目，目前正在谈判的机构包括黑石、樟树、大悦城。
但是2月28日，此消息遭到了新城控股的否认，表示未曾与上述机构洽谈过吾悦广场及住宅项目出售事宜。
不过新城控股也表示，目前公司通过新加坡Reits、CMBS、经营性物业贷等形式尝试将吾悦广场轻资产化，进而有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构。
由此看来，即便新城控股的商业地产收入在继续增长，但是靠住宅反哺商业的模式已经走不通的情况下，新城控股在商业地产上的资金压力只会更大。
在复杂的行业形势下，新城控股能否找到突破之路，且让我们拭目以待。
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