文：财偵探
來源：麗爾摩斯
3月18日上午，新城控股釋出公告，将于3月25日召開2022年第一次臨時股東大會，大會共有7大議題，但其中最為重大的議題則是“150億”的借款議題——《關于向關聯方借款的議案》。
這意味着新城控股在借款這件事上，借助臨時股東大會，又将步伐加快了一步。
關于借錢議題，此前已經獲得新城控股董事會的通過，并于3月7日釋出了公告——鑒于房地産開發行業屬于資金密集型行業，在目前行業整體承壓環境下，充足的資金有利于保障公司長期可持續發展，新城控股将于18個月内向新城發展借款150億，借款将用于項目建設與流動資金，借款年利率不超過8%。
同在3月7日，根據鳳凰财經消息，新城控股聯手被稱為“房地産大救星”之一的中融信托，為154萬方的超級綜合體融資10億補血。此項目名為天譽未來城，位于連雲港開發區，所融資金将用于一期開發。
而在不久之前，新城控股先後多次釋出公告，一再說自己不差錢。
2月7日，新城控股釋出了一則提前贖回境外美元債券的公告，稱“公司現金流充裕”，提前贖回是為促進公司長期穩定發展，基于對自身價值及未來發展的信心。且于2月21日再次釋出公告，披露提前贖回2億美元債券的最新進展。
而早在2021年的11月，新城控股也表示自己不差錢，稱“公司現金流充裕”，并在此後釋出贖回3.5億美元的公告。
但是，從表示自己不差錢到借錢，不過一個月的時間，由此看來，新城控股表示的“不差錢”，并沒有那麼底氣十足。
這種底氣的不足其實在其股價上也可以略窺一二。在高層連續釋放對房地産的“解凍”政策之後，3月17日地産股大幅反彈，新城控股漲停收報23.9元。但是從2月21日開始，新城控股股價從高點的34.9元一路下滑，至今不到一個月已經跌掉了30%。
而在評級下調、銷售下降的背景下，尤其是三四線市場疲軟、高杠杆失靈、商業地産需要大量投入的情況下，新城控股面臨的将是一個異常複雜的局面。
1 評級下調
不得不說，在地産行業普遍面臨現金流“緊張”、甚至面臨債務危機，新城控股的一再表示“不差錢”，實是讓人豔羨不已。
而對于普遍融資受限，求借無門的房企來說，新城控股能夠順利借錢也同樣讓人羨慕不已。
作為住宅與商業雙輪驅動的房企，新城控股在商業地産表現不俗，2021年整體出租率為97%，商業營運總收入86億元，超額完成全年85億元的既定目标，同比增長51%。
而從最近幾年的商業營運收入來看，亦是穩步上升，其中，2018年為21億，2019年為40億，2020年為57億，按此趨勢，新城控股的商業地産的收入還将繼續增長。
其持續的租金收入增長，将為新城控股穩定現金流提供有力的支撐。也許，正因為如此，在一衆房企市值在斷崖式下跌的情況下，新城控股的市值雖然也在下跌，但是還能維持在六七百億左右，實在讓人眼饞。須知聲名卓著的華夏幸福亦跌至121億，而恒大地産更是隻僅剩20多億。
如此看來，在諸多房企一片哀嚎之中，新城控股仿佛“八風吹不動，穩坐紫金蓮”，這一切也與其聲稱的“不差錢”遙相呼應。
然而即便如此，新城控股仍然沒有逃過評級下調的命運。
2月22日，作為三大評級機構之一的穆迪，将新城發展、新城控股及新城環球的展望全部均由“穩定”調整至“負面”。穆迪确認新城發展的公司家族評級為“Ba1”，進階無抵押評級為“Ba2”，新城控股的公司家族評級為“Ba1”。
其中，新城環球為新城控股子公司，新城控股為新城發展間接持股公司，一并稱為新城。
對此，穆迪助理副總裁兼分析師凱利·陳明确表示：“負面前景反映了穆迪對新城在未來12到8個月内房地産銷售萎縮和信貸名額減弱的預期，而營運和融資條件都很困難。”。
新城評級被下調的時間，距離2022年1月份業績公告時間，僅僅1周。
2月15号，新城控股釋出公告，2022年1月份，公司實作合同銷售金額約78.62億元，比上年同期減少52.75%；銷售面積約79.70萬平方米，比上年同期減少57.86%。
由此可見，進入2022年後的第一個月，無論是銷售額還是銷售面積，同期銷售名額降幅超過了50%。
如果單從這一個月的銷售名額來看，還不足以說明問題，從2021年四季度的3個月份來看，其銷售名額變化趨勢更加不容樂觀。
資料顯示，2021年10月到12月，新城控股銷售額分别為221.02億元、200.56億元、208.09億元，同比下降分别為20.50%、30.99%、32.99%；銷售面積分别為248.99萬平方米、248.99萬平方米、213.33萬平方米，同比下降7.38%、15.35%、19.21%。
由此可見，銷售名額與上年同期相比，不僅都在下降，而且下降的幅度在逐漸增大，其中，銷售額的下降幅度則由20%增加到超過30%，銷售面積的下降幅度則由不到10%增長到接近20%。
如果再講時間拉長，從最近3年的銷售額來看，也是呈連續下降趨勢，其中，2019年為2708億，2020年2509億，2021年為2340億。
由于新城控股2021年銷售額同比下降7%至2340億元，穆迪由此進行預計，2022年及2023年新城銷售額将下降至約1850億元和1800億元。
2 土儲硬傷
在當下市場環境下，房企銷售額下滑可以說是普遍現象。
但是對于新城控股來說，銷售額下滑背後有更加深層的原因，那就是這家公司的項目主要分布在三四線城市。
新城控股成立于江蘇常州，經過長期的發展，新城控股實作了全國化的布局，也進入一二線城市，但是重心仍然在在三四線城市，也是以被稱為三四線的王者。
截至2020年末，新城控股總土地儲備達到1.43億平方米，但是一二線城市隻占據40%左右，而三四線城市高達60%，三四線城市占據主要部分。
新城控股的崛起，很重要的原因是抓住了棚改的機會，借助政策紅利發展成為頭部房企。但是随着棚改紅利消散，新城控股在三四線城市的優勢陡然消失，還增加了戰略上的風險。
據統計，在2015年至2018年間，全國棚改拆遷量均維持在600萬套左右，而在2019年降到300萬套左右，2020年再降到200萬套左右。正是從2019年開始，新城控股的銷售增幅開始明顯下降。
随着本輪樓市的降溫，從2021年起，三四線城市房價整體上呈現下跌趨勢，買房的人越來越少，而且大部分三四線城市的供給已經趨近飽和。
從新城控股2022年1月份同期下降50%的情況來看，也沒有出現往年春節返鄉置業的銷售高峰，由此可見三四線城市樓市的沉寂與疲軟。
三四線城市乏力，不是還可以發力一二線城市嗎？
實際上，新城控股就是這麼做的，公司創始人王振華在2015年之前就提出了發力一二線城市的戰略。
2020年，新城控股更是有意識地增加北京、上海、天津、蘇州、杭州等核心一二線城市的項目，并積極拓展西安、鄭州、昆明、南昌、濟南、石家莊、西甯、蘭州、南甯等全國重點省會城市，拿地的城市層級顯著提高。
但問題是，即便新城控股發力一二線城市，由于其高能級城市缺乏品牌知名度，也沒有高端的産品線，很難獲得競争優勢。
而實際情況是，由于快周轉的模式，導緻新城的産品品質屢屢受到诟病，尤其是作為新城控股重點區域山東新城，屢屢因為品質問題，被媒體頻頻曝光。今年1月，媒體報道新城控股在青島平度開發的樓盤，剛傳遞就發生了嚴重電梯墜落事故，業主在電梯被困40多分鐘才被救出。
是以，如今的新城控股局勢，在三四線城市失勢，在一二線城市無勢，如何讓不斷下墜的銷售額刹車，的确是一大難事。
3 杠杆失靈
新城控股與很多房企一樣，也是通過高杠杆發展而來。
根據在建項目統計，2016年新城控股隻有1307萬平米， 2019年則為8498萬平米，4年翻了6.5倍。銷售額的增長也是十分迅猛，2015年319億，2019年為2708億，翻了9倍！
銷售額翻倍增長的同時，新城控股的負債額幾乎也是成倍數增長，2016年到2019年的負債分别為868億、1575億、2793億、4000億。
但是從2019年開始，新城控股的高周轉模式明顯失靈，銷售額開始下降，由2019年的2708億降到2020年的2509年，再降到2021年的2334億。
反觀負債額，卻繼續上升，由2019年的4000億升到2020年的4556億，再升到2021年的4811億（截止第三季末）。
一邊是銷售額的下降，一邊是負債的上升，這是新城控股最大潛在危機，也是房地産行業的通病。
早在2019年7月，新城控股就提出出售大約40個項目，以回流資金，這些項目大多還未動工。
新城控股最被人看好的一點，是它在商業地産上的成績——截至2022年2月，新城控股吾悅廣場在全國136個大中城市，落子共計192座。但作為商業地産領域的後來者，有“小萬達”之稱的新城控股，不得不面臨的一個問題是，商業體的投資規模大，收益回報慢。
在前幾年行情好時，商業配套的住宅可以快速銷售變現，進而實作對商業投資的輸血；但是如今的情勢，已經和幾年前大不相同，住宅很難再反哺商業。
最近，網傳新城控股将逐漸出售旗下吾悅廣場及住宅項目，保留商管，未來将拓展輕資産項目，目前正在談判的機構包括黑石、樟樹、大悅城。
但是2月28日，此消息遭到了新城控股的否認，表示未曾與上述機構洽談過吾悅廣場及住宅項目出售事宜。
不過新城控股也表示，目前公司通過新加坡Reits、CMBS、經營性物業貸等形式嘗試将吾悅廣場輕資産化，進而有利于公司拓展融資平台并擴大投資者基礎，優化公司資産負債結構。
由此看來，即便新城控股的商業地産收入在繼續增長，但是靠住宅反哺商業的模式已經走不通的情況下，新城控股在商業地産上的資金壓力隻會更大。
在複雜的行業形勢下，新城控股能否找到突破之路，且讓我們拭目以待。
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