近日，一条画面单调而内容深刻的视频火爆全网。
就两老头聊天。时间，早晨。地点，高楼一角。聊着聊着，两老头就离了座，留下两空椅子、空杯子，联系到谈话内容，让人意犹未尽、思绪万端。
其实话题很平常：房地产形势。而聊的人不简单：《财经》杂志总编辑王波明、重庆原市长黄奇帆。王总编直呼“奇帆”，看来是老朋友。老朋友加老话题，就很容易聊出点真料。
栏目叫“聊一波”，果然一撩就洪波涌起、余波不息。只因黄市长一语道破天机：中国房地产已经达到顶峰，已经出现十个拐点，今后中国房企将会减少近90%。
一个拐点，都已经让人紧张了，还一来就十个，这可如何是好？
作为“最懂经济的市长“，黄启帆先生有着极大内存和极快计算能力的大脑。堂主有幸亲临过他的一次讲话现场，那数如家珍的数据，极大地振奋着在场听众，其中不少地产从业人员。
二十年后，我们再一次见证了他的数据处理能力。但这次相反，这些数据毫无二致地指向同一位置：中国地产业的全新拐点。他列举十大指标，铁的数据娓娓道来。
首先，中国14亿人不会再过40年涨4个亿变18亿，大家基本上认为14亿人是天花板，总之人口在减少。
第二，中国的城市化率已经到了65%，中国的65%相当于欧美75%，再增长也就增加5、6个点。
第三，中国老龄化在加深，去年已经到21%，预计2035年会到30%以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。
第四，到去年为止，造好一年以上没卖掉的房子有6亿平方米。中国老百姓买下来的房子，用来投资，没有住也没有出租的，有20%。房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。
第五，中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板。
第六，年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，到了2010年10亿，到了2016、2017年17亿， 20年翻了四番，17亿什么概念？中国造了全世界的一半！你在过去30年有这个需求，扩张到了人均50平还这么造，你想泡沫化需求都泡不出来。
第七 ，中国的土地价格和房产价格20年翻了四番。当地价有20年翻四番的趋势时，所有房产商都会囤地、炒地，大家都不怕库存，都拼命融资贷款。这个规律是前面说的7个指标，20年如此的温床给宠出来的，给惯出来的。
第八，危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了。第九，城市的学校、医院建设也到头了。
第十，中国地产商负债率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。
总而言之，从人口基数、房产需求、存量规模，到公共设施、旧城改造、负债能力，十大指标，刀刀致命——越是夺路狂奔，越会失血过猛。房地产增长曲线，将从此调头向下了。
当房地产不再昂头向上，我们所有人，也许都会有些不适应。但相对于刹车失灵的情形，估计人们更欢迎这些善意的提醒。
有两种人，有点讨人嫌，但又很重要。
一是球场上的吹哨人，二是路上的老司机。如果说，只会轰油门的愣头青是个浑球的话，不时踩刹车的老司机就是个不折不扣的智者。
按理说，经过三十年行业高速发展的历练，这些地产老司机们，理当懂得克制的乐趣，但偏偏有年过半百的掌门人，认为自己是不老的舒马赫。每一种致命的自负，都会付出惨重的代价。
按照黄奇帆先生给出数据，拥兵自重的中国地产业，其实已经陷入了一个左右互搏的历史怪圈，即日益增长的存量与依然庞大的增量，抢夺日益萎缩的市场。
6亿平方米的未售库存，20%空置的已售房屋，二者一起构成了浩瀚的存量市场，像黑洞一样吞噬着这个不安的时代中有限的购买力。
有数据显示，越来越多的购房者倾向于购买次新房。一是眼见为实、亲验为安，当然这是拜恒大之类慷慨悲歌者所赐；二是海量次新房，位置、环境、配套往往比预售房更佳，同类产品，价格还要低一头，而后者只是在气势和自我感觉上高出一篾片。
相映成趣的是，不少预售新房，正在自降身价，挤进二手门店，与早两年出生的次新房，同时上架，顾盼相怜。
昨日，堂主有幸在贝壳店员电脑上看见，该系统全重庆挂牌二手房多达205196套，加上到家了、21世纪等主流中介的二手房源，即使扣除重复挂牌因素，少说也有25万套。妥妥的全国第一。
而另一数据是，重庆全年二手房成交143747套。这样一算，全年二手房累计挂牌量更加惊人。
反观新房市场，据克尔瑞重庆机构数据，2021年重庆主城区商品房共成交21.41万套，其去化周期攀升至6.6个月。
卖旧买新的自然法则不会变，但新旧转换的渠道和路径却在发生变化。如果，二手房（尤其是次新房）选择面更大、性价比更高、可信度更高，这对开发商是不是一种反噬？
目前来看，问题和矛盾还不突出，但已现端倪。如果不压缩开发量，这一左右互搏的现象，必将会变得更加突出。高周转的头部们，终有一天会发现，不幸踩着的，竟是自己埋下的雷。
值得注意的是，去年，重庆和全国，供应量都罕见地出现了下跌，甚至成交量高于供应量。
也许是被爆雷声吓着了，也许确实“三高”不起来了。不管怎样，懂得了克制就是一种成熟和进步。当黄市长，为阵痛中的高负债房企开出重组药方时，我不知道那些正在吃药和将要吃药的老板们怎么想。
黄市长说，怪不得政府，也不怪企业自己，这是规律使然，阶段性使然。接下来的中国地产业，将会迎来新的良性循环。幸甚至哉！
稳中求进，想必是大家乐见其成的新常态。但常态新了，常态中的老板和地产人，心态会新吗？
在每隔一段时间，就要疼痛一次的经验里，他们会觉得这一次仍是正常生理现象，稳一稳就好吗？
在无数次拐点论之后，他们还会相信这一次，狼真的来了吗？
他们还会“一如既我”地卖拐和拐卖吗？
汉语中的拐，有三个含义，一是欺骗，二是转折，三是瘸腿（重庆方言，“拐了”，还是“糟了”的意思）。对所有的房企和地产人来说，如何拐下去，需要在这两层含义上，同时做出回答。这恰恰是新常态的题中应有之义。
在拐点来临之前，所有的地产人，不都像铁拐李一样，背着一葫芦“神奇”的膏药，一瘸一拐地走向未来吗？当他们抚今追昔、把栏杆和大腿拍遍之余，只一泡尿的功夫，光辉岁月就溜出了老远。
真是难为你了，朋友。如果有一天，跑了宾利，来了铁拐，也得一路拄下去。相信时间会治愈一切，包括受伤的腿、胃和你的心。
嗨，开年以来，堂主先后挑出铁匠、铁链、铁拐三个热词儿，跟大家聊了聊。不惭拾人牙慧。
我的聊友，自然不会是老市长，但一定是老司机和老市民。
祝大家，身心舒畅，一切安好。
文/锦丰堂主
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