记得去年的时候很多300万预算的购房者很纠结，觉得预算不少了，但是真正看上的房子这预算实在不够，能买得起的，又实在没什么能看上眼的新楼盘可买。
转过年来一年过去了，再数数在售的改善新楼盘，发现选择更少了，更是不好挑选，即便预算再增加50万，依然很难。
01.
无法兼得的改善需求
从去年开始，陆陆续续接到不少从西、南部的粉丝要到东部置业的咨询，原因是单位有搬迁东部的打算，只能未雨绸缪。
这部分粉丝都是手里有最少1-2套房产的购房者，到东部买房基本就是改善，要兼顾新单位位置、教育配套、产品、物业四方面。
去年我记得写过一篇，那就是300万预算购房者的尴尬，而今年你再算算账，发现即使提高到400万，还是没有太理想的选择。
现在济南东部的改善盘动辄就是130㎡起步，要是想要四室户型那基本140-150㎡：
350/130=2.69万/平米
350/145=2.41万/平米
400/130=3.07万/平米
400/145=2.76万/平米
基本上会被上面两个数字“框死”，要面积就要控制单价；要品质，就要降低面积。
所以当改善真正去到售楼处的时候，你想自己手里的钱，就很难找到把位置、教育、产品、面积、物业这几方面全部覆盖满意的楼盘，必须做出取舍。
02.
东部在售的改善盘
2022年，相比2021年二环东以东的可选改善盘看着数量不少，但是真去筛一下就发现看上眼的真心不多。
我给大家从二环东起数数：
1、去年年底开盘的旭辉银盛泰翰林府，甸柳的小学初中，位置还可以，但是主打学区房概念，单价30000-40000，在售面积40-63，只能说是学区房，称不上有什么居住舒适性。
2、七里河路上的金科集美天悦，剩余一百多套房子，22000-23000，位置不错，但是产品、户型做得比较传统，三面宽中规中矩的产品，又称不上是非常理想的豪宅、改善。
3、祝舜路上的电建洺悦府，这个价格19000左右，110-130平米，总价的确不贵，位置相对偏北，产品中规中矩。
4、CBD华润悦府，属于CBD在售比较便宜的精装产品，户型、产品还不错，最小的143平米，只有8层，单价31000-33000，总价440万起了……
5、CBD复兴国际中心，在售最小161平米，单价30000+，普通改善也够不到。
6、CBD中心泰富九庐，小面积卖光了，现在160多平米起，总价500万往上了。
除了上面几个，就直接到了贤文、盛福片区了：
1、济高珑悦府，位置还可以，低容积率，产品也不错，单价26000-28000了，最小面积130多的，也没多少套了，大面积的还有不少，总价也得350万起了。
2、华彤苑基本没几套房子了，可以pass了。
3、盛福片区从西到东：海信君和、银丰云玺、历下金茂府、越秀麓端府、招商滨河府、万科翡翠公园、绿城蘭园，还有今年要入市的中电建国誉府，楼盘不少，产品也都不错，价格不贵，但是得接受盛福这个片区。
往南走：
1、仁恒奥体公园世纪，还有一栋168户型，总价500万起。
2、天辰路颖秀华府，位置不错，产品不错，容积率比较低，缺点就是物业可能一般化，最小面积135，单价23000起。
3、旅游路济高梧桐郡，最小户型140+，精装高层，单价24000-25000，总价330万起，靠近凤凰路。
4、济高云玺府，最小面积172，单价26500元/平米起，总价450万起。
5、凤凰路的金科琼华九璋，这个属于豪宅定位，普通人买不起。
6、凤凰路柏悦府，150平米起，单价25000起，毛坯，总价375万起。
7、今年的新盘龙湖云峰原著，148起的洋房，预计首开价格24000左右，也得350万左右起价了。
8、银丰玖熙城四期，基本没什么房子了，都被挑差不多了。
9、长岭山旭辉铂悦府，150平米起大三室，22000元/平米起。
10、璟园、璟仕府，算是刚改吧，园林景观配套的确配置有点低。
数数几十个改善盘，再看看兜里的钱，买得起、看得上的能选出几个呢？
03.
艰难的选房抉择
买房，尤其是不上不下的改善群体，总是想什么都要，买房牵扯片区、品牌、密度、噪音、户型、装修标准、学校配套、商业配套、地铁远近等十几项的指标，但是真的什么都不可能让你全占，必须要做出取舍。
当下经常在跟众多粉丝沟通的时候，盛福瞧不上，CBD够不到，汉峪没什么可挑选……越选越不知道如何选了。
但是，如果你再看上面我列举的这些楼盘，体量都不大，大多数楼盘今年就要售罄了。2023年可能只能在盛福片区置业，或者未来的丁家庄科技城片区还有空地。
没有合适新房，也可以淘换二手次新，同样面对的现状是：看上的都不便宜。
这两年高新区、CBD、奥体、汉峪片区品质不错次新房价格都有所上涨，而随着这几个片区的土地开发殆尽，改善需求还会不断的出现，未来10年内，这几个片区的优质次新房价格还会被推高。
老城区拆一块地，出一个新楼盘就不愁卖。东城也会慢慢进入城市更新的时代，那东城再出新楼盘，如果再是好产品，价格又是普通改善群体很难够到的。
不管新房还是次新二手，只要产品好、位置好、学校不错，那就还值得买入。
抓住时间腾笼换鸟，趁着2022年有放松迹象，把不好的房产尽快卖掉置换。
个人观点，仅供参考。
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