記得去年的時候很多300萬預算的購房者很糾結，覺得預算不少了，但是真正看上的房子這預算實在不夠，能買得起的，又實在沒什麼能看上眼的新樓盤可買。
轉過年來一年過去了，再數數在售的改善新樓盤，發現選擇更少了，更是不好挑選，即便預算再增加50萬，依然很難。
01.
無法兼得的改善需求
從去年開始，陸陸續續接到不少從西、南部的粉絲要到東部置業的咨詢，原因是機關有搬遷東部的打算，隻能未雨綢缪。
這部分粉絲都是手裡有最少1-2套房産的購房者，到東部買房基本就是改善，要兼顧新機關位置、教育配套、産品、物業四方面。
去年我記得寫過一篇，那就是300萬預算購房者的尴尬，而今年你再算算賬，發現即使提高到400萬，還是沒有太理想的選擇。
現在濟南東部的改善盤動辄就是130㎡起步，要是想要四室戶型那基本140-150㎡：
350/130=2.69萬/平米
350/145=2.41萬/平米
400/130=3.07萬/平米
400/145=2.76萬/平米
基本上會被上面兩個數字“框死”，要面積就要控制單價；要品質，就要降低面積。
是以當改善真正去到售樓處的時候，你想自己手裡的錢，就很難找到把位置、教育、産品、面積、物業這幾方面全部覆寫滿意的樓盤，必須做出取舍。
02.
東部在售的改善盤
2022年，相比2021年二環東以東的可選改善盤看着數量不少，但是真去篩一下就發現看上眼的真心不多。
我給大家從二環東起數數：
1、去年年底開盤的旭輝銀盛泰翰林府，甸柳的國小國中，位置還可以，但是主打學區房概念，單價30000-40000，在售面積40-63，隻能說是學區房，稱不上有什麼居住舒适性。
2、七裡河路上的金科集美天悅，剩餘一百多套房子，22000-23000，位置不錯，但是産品、戶型做得比較傳統，三面寬中規中矩的産品，又稱不上是非常理想的豪宅、改善。
3、祝舜路上的電建洺悅府，這個價格19000左右，110-130平米，總價的确不貴，位置相對偏北，産品中規中矩。
4、CBD華潤悅府，屬于CBD在售比較便宜的精裝産品，戶型、産品還不錯，最小的143平米，隻有8層，單價31000-33000，總價440萬起了……
5、CBD複興國際中心，在售最小161平米，單價30000+，普通改善也夠不到。
6、CBD中心泰富九廬，小面積賣光了，現在160多平米起，總價500萬往上了。
除了上面幾個，就直接到了賢文、盛福片區了：
1、濟高珑悅府，位置還可以，低容積率，産品也不錯，單價26000-28000了，最小面積130多的，也沒多少套了，大面積的還有不少，總價也得350萬起了。
2、華彤苑基本沒幾套房子了，可以pass了。
3、盛福片區從西到東：海信君和、銀豐雲玺、曆下金茂府、越秀麓端府、招商濱河府、萬科翡翠公園、綠城蘭園，還有今年要入市的中電建國譽府，樓盤不少，産品也都不錯，價格不貴，但是得接受盛福這個片區。
往南走：
1、仁恒奧體公園世紀，還有一棟168戶型，總價500萬起。
2、天辰路穎秀華府，位置不錯，産品不錯，容積率比較低，缺點就是物業可能一般化，最小面積135，單價23000起。
3、旅遊路濟高梧桐郡，最小戶型140+，精裝高層，單價24000-25000，總價330萬起，靠近鳳凰路。
4、濟高雲玺府，最小面積172，單價26500元/平米起，總價450萬起。
5、鳳凰路的金科瓊華九璋，這個屬于豪宅定位，普通人買不起。
6、鳳凰路柏悅府，150平米起，單價25000起，毛坯，總價375萬起。
7、今年的新盤龍湖雲峰原著，148起的洋房，預計首開價格24000左右，也得350萬左右起價了。
8、銀豐玖熙城四期，基本沒什麼房子了，都被挑差不多了。
9、長嶺山旭輝鉑悅府，150平米起大三室，22000元/平米起。
10、璟園、璟仕府，算是剛改吧，園林景觀配套的确配置有點低。
數數幾十個改善盤，再看看兜裡的錢，買得起、看得上的能選出幾個呢？
03.
艱難的選房抉擇
買房，尤其是不上不下的改善群體，總是想什麼都要，買房牽扯片區、品牌、密度、噪音、戶型、裝修标準、學校配套、商業配套、地鐵遠近等十幾項的名額，但是真的什麼都不可能讓你全占，必須要做出取舍。
當下經常在跟衆多粉絲溝通的時候，盛福瞧不上，CBD夠不到，漢峪沒什麼可挑選……越選越不知道如何選了。
但是，如果你再看上面我列舉的這些樓盤，體量都不大，大多數樓盤今年就要售罄了。2023年可能隻能在盛福片區置業，或者未來的丁家莊科技城片區還有空地。
沒有合适新房，也可以淘換二手次新，同樣面對的現狀是：看上的都不便宜。
這兩年高新區、CBD、奧體、漢峪片區品質不錯次新房價格都有所上漲，而随着這幾個片區的土地開發殆盡，改善需求還會不斷的出現，未來10年内，這幾個片區的優質次新房價格還會被推高。
老城區拆一塊地，出一個新樓盤就不愁賣。東城也會慢慢進入城市更新的時代，那東城再出新樓盤，如果再是好産品，價格又是普通改善群體很難夠到的。
不管新房還是次新二手，隻要産品好、位置好、學校不錯，那就還值得買入。
抓住時間騰籠換鳥，趁着2022年有放松迹象，把不好的房産盡快賣掉置換。
個人觀點，僅供參考。
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